■ 樓市觀察

　　雖然成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升，但房價(jià)只是止跌反彈，并未如成交量一樣“火”起來。可樓市上漲的邏輯就是，成交量先變化，成交價(jià)格后變化。從市場一般規(guī)律來看，成交量持續(xù)增長3至6個(gè)月后，房價(jià)必漲。

　　五一小長假剛過，關(guān)于一線城市房地產(chǎn)市場回暖的新聞，便撲面而來。

　　至少從媒體輿論層面，已經(jīng)確認(rèn)了一線城市步入新一輪上漲通道。去年年底，市場多數(shù)意見還對樓市持悲觀或謹(jǐn)慎態(tài)度，想不到半年多后，便快速達(dá)成了共識。

　　幾組4月的一手房數(shù)據(jù)正在說明樓市隨著夏天的到來而火熱起來。北京商品住宅成交面積環(huán)比上月增長48%，同比去年增長23%。上海成交面積環(huán)比增長59%，同比增長63%，成交均價(jià)為29422元/平方米，同比上漲13%。廣州成交面積環(huán)比增長49%，同比增長22%。

　　而4月的二手房表現(xiàn)更加搶眼。北京二手住宅網(wǎng)簽17191套，創(chuàng)近25個(gè)月新高。上海二手房成交3.6萬套，環(huán)比增長63%，同比增長109%，這一驚人的成交量僅次于2013年3月樓市末班車所導(dǎo)致的7.05萬套的歷史頂峰，成為歷史次高點(diǎn)。

　　樓市成交量只能用一個(gè)字來形容：火。

　　當(dāng)然，雖然成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升，但房價(jià)只是止跌反彈，并未如成交量一樣“火”起來。可樓市上漲的邏輯就是，成交量先變化，成交價(jià)格后變化。從市場一般規(guī)律來看，成交量持續(xù)增長3至6個(gè)月后，房價(jià)必漲。而且，數(shù)據(jù)表明，在市場步入上行通道的前半段，量增勢頭，明顯強(qiáng)于價(jià)漲；而進(jìn)入后半段時(shí)，量縮，價(jià)格反而會(huì)加速上漲。

　　最近的一個(gè)案例就是在2012年，當(dāng)年一線城市和部分二線城市的二季度開始成交量持續(xù)大增，價(jià)格止跌小漲；2013年成交量收縮，但價(jià)格漲幅遠(yuǎn)大于2012年。

　　房價(jià)指數(shù)能比較準(zhǔn)確地反映房價(jià)短期變化。全國70個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)表明，今年3月70城房價(jià)平均環(huán)比下跌0.2%，而2月時(shí)環(huán)比下跌0.5%，也即跌幅明顯收窄，而1.2%的最大跌幅出現(xiàn)在2014年8月。按此趨勢推測，今年二季度必定迎來房價(jià)止跌反彈的“拐點(diǎn)”，其中5月的可能性較大。但一線城市的平均房價(jià)，早在去年12月便已上拐，其后盤整，今年3月漲幅擴(kuò)大至0.2%，可以說一線城市房價(jià)率先翻紅，其中深圳為全國的領(lǐng)頭羊。

　　而中指院的百城房價(jià)指數(shù)顯示，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10522元/平方米，環(huán)比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個(gè)百分點(diǎn)；易居中國研究的中國城市住房價(jià)格288指數(shù)顯示，2015年4月指數(shù)值與上月基本持平，環(huán)比下跌約0.01%。

　　這些數(shù)據(jù)共同印證了一點(diǎn)：全國主要城市的房價(jià)正在經(jīng)歷由下跌向上漲的轉(zhuǎn)換，其中一線城市已經(jīng)完成。

　　推動(dòng)市場復(fù)蘇的因素，主要是政策與貨幣的“雙重放松”“雙輪驅(qū)動(dòng)”。去年二季度開始地方紛紛救市，“9·30”央行與銀監(jiān)會(huì)放松房貸，今年3月政府工作報(bào)告罕見地提出支持改善性購房需求，其后六部委分別抱團(tuán)出了三個(gè)新政，加大支持自住性購房的力度。另外，去年11月以來，兩次降息、兩次降準(zhǔn)，標(biāo)志著貨幣放松，這有助于商業(yè)銀行發(fā)放房貸。只要這兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素不發(fā)生方向性變化，則一線城市樓市將持續(xù)回暖，而二三線城市也會(huì)有所跟進(jìn)。2015年全國樓市出現(xiàn)復(fù)蘇，整體強(qiáng)于2014年，已成定局。

　　□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)