目前抵扣項(xiàng)目不明確，房地產(chǎn)稅壓力增減難以判斷
“房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增最快今年九、十月份就能推出，如果稍微晚點(diǎn)的話，可能就要等到12月份了，然后明年1月份開始執(zhí)行。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)預(yù)計(jì)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，要完成“營(yíng)改增”任務(wù)，這基本意味著今年將是“營(yíng)改增”的收官之年。也就是說，從明年開始，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)都將告別營(yíng)業(yè)稅，改繳增值稅。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成比較復(fù)雜，也因此沒有走在“營(yíng)改增”試點(diǎn)的前列。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”后，稅負(fù)究竟是增加還是降低，這是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)心的問題。此前，普華永道對(duì)全國(guó)近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過90%的受訪企業(yè)均表示了對(duì)稅負(fù)上升的擔(dān)憂，其中近40%的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。
“‘營(yíng)改增’主要是為了解決重復(fù)征稅的問題，在原則上，還是要保持總體稅負(fù)基本穩(wěn)定，”北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，不過具體問題肯定要具體分析，對(duì)于部分企業(yè)來說，稅負(fù)成本可能會(huì)增加，另外一部分企業(yè)稅負(fù)可能會(huì)減少。“營(yíng)改增”的目的是從制度上解決各服務(wù)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅制下“道道征收、全額征稅”導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。
之所以難以判斷在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力增加與否，主要是由于稅率和抵扣項(xiàng)仍未確定。
根據(jù)今年預(yù)算報(bào)告，今年?duì)I改增范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，并將新購入不動(dòng)產(chǎn)和租入不動(dòng)產(chǎn)的租金納入進(jìn)項(xiàng)抵扣，相應(yīng)簡(jiǎn)并增值稅稅率。其中，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%，金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)為6%。蔡昌分析，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計(jì)應(yīng)該在11%，應(yīng)該和建筑業(yè)增值稅稅率保持一致，同時(shí)兩個(gè)行業(yè)可能一起出臺(tái)“營(yíng)改增”政策。普華永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍也持相似看法，預(yù)計(jì)兩個(gè)行業(yè)的增值稅稅率或?yàn)?1%。
“抵扣項(xiàng)目不明確，也是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力難確定的另一個(gè)重要因素。”蔡昌表示，土地成本能否進(jìn)行抵扣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，不同地區(qū)土地成本占比不同，有些地區(qū)土地成本占比較高，而由于土地來源的多樣性，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，也就難以獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣，這樣，就會(huì)造成企業(yè)稅負(fù)壓力增加。蔡昌還表示，一些工程款、廣告、銷售代理、園林景觀綠化等項(xiàng)目，能不能取得發(fā)票、能不能進(jìn)入抵扣項(xiàng)目，都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。李軍也分析，在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣或進(jìn)項(xiàng)抵扣有限的情況下，稅負(fù)很可能上升。
總體而言，“房地產(chǎn)業(yè)‘營(yíng)改增’的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是個(gè)利好。”劉劍文說。■本報(bào)記者 李木子