同住一處小區,本該和睦相處,奈何在物業管理公司撤離后,業委會的自行管理卻得不到理解,并且讓一場訴訟把“低頭不見抬頭見”變成“仇人相見”。近日,經法院審理,一場業委會與業主的服務合同糾紛因業委會訴請失理被依法駁回。

　　2010年4月,江西省吉安市蘭花園小區業主經協商,并報請房管部門批復備案后,成立了自己的業委會。同年5月22日,蘭花園小區業委會公告召開全體業主大會,然而全小區160戶業主只有20余戶到會,會議不得已改成座談會方式進行。會上,該業主委員會提出,原有物管公司將于幾天后撤離,其他物管公司不愿接手。到會業主經集體表決,決定從當年6月1日起實行自治管理。至此,業主委員會在物業公司撤離后,主動跟進,自負盈虧管理起自家家門?？蓸I委會在接手管理不久后,便感覺到進退兩難,一邊是少數業主大叫管理不規范、服務不到位,一邊是業委會成員大嘆經費少、舉步維艱。

　　“業委會不是法律規定的適格主體,憑什么向業主收取服務費用。”在該小區,一些具備法律意識的業主表示不服。

　　可業委會基于公共利益做出的努力,付出的辛苦也不能打水漂。雙方矛盾升級后,該小區業委會選擇走訴訟維權之路。但業委會以服務合同糾紛起訴到法院后,一審被吉安市吉州區人民法院駁回訴訟請求,二審同樣沒有任何收獲。

　　■以案釋法

　　選聘小區管理人需過半業主同意

　　業委會有訴訟主體資格嗎?對此,法院在判決書中指出,根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關規定,對于業主大會按照物權法規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業委會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。也就是說,相關法律已賦予業委會有限的訴訟主體資格,可以訴請業主繳納服務費用。

　　那么,有了法律撐腰,蘭花園小區業委會為什么還會遭遇敗訴?主審法官解釋稱,業委會自行行使物業管理權時,業主大會所作的關于物業費收費標準的決議實則為業委會與每一位業主達成的服務協議。如果有人違反了協議約定,要承擔違約責任。同時,根據物權法規定,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。而該小區業委會敗訴的關鍵就在于其向法庭提供的業主大會記錄中,只有20余名業主參加了座談,不符合我國物權法相關規定,故業委會與業主之間的物業服務合同不能成立。合同不成立,依據無效合同要求支付服務費用的訴請也沒了道理。

　　“訴訟請求有問題,可以換個理由再行起訴,你們的物業管理行為已構成民法上的無因管理?！睂τ诜ü俚暮罄m釋明,業委會代表恍然大悟。

　　根據民法通則第九十三條規定,沒有法定或者約定的義務,為避免他人利益受損失進行管理或者服務的,有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。承辦法官認為,如果業委會基于為業主的共同事務實施了管理行為,且所有因自治管理帶來的利益由業主共享的角度,起訴作為受益人的少數未繳納服務費用的業主,要求支付必要費用的話,其勝訴的可能性將大大增加。

　　法官庭后表示,近年來,隨著城鄉一體化的不斷推進,住宅小區不斷涌現,在物業統一管理逐漸為主導的同時,衍生出各類物業糾紛。所有糾紛,大多由物業公司、業委會與業主各自出于自身利益考慮,以及對法律認識的偏差所致。全國各地在相關加強住宅小區物業管理工作實施意見中,都會要求充分發揮業主委員會作用,并且要求注重政府引導、司法服務和小區自治,在各方發生爭執時,應規范服務的法律維度,讓小區依法自治管理的道路走得更為踏實。