為了適應新變化，浙江杭州、福建泉州等地利用老舊廠房建起了創意產業園，在符合規劃的條件下，實現了資源再利用，同時更促進了區域經濟發展。近日，《經濟日報》記者來到杭州、泉州等地進行調研——
從城中村到創意硅谷
遠遠的，記者就看到了綠樹掩映中的一排排小紅樓，聽到了清脆鳥叫聲，第一次走進位于浙江杭州的山南國際創意(金融)產業園區，紅墻黑瓦的辦公樓、花壇里盛開著雛菊和月季、辦公區整潔明亮的環境……給人留下深刻印象。
你一定想不到，幾年前，這里還是破舊廠房、城鄉接合部。如今看起來頗具風格的小樓，都是由破敗的舊廠房和倉庫改建而來。
山南國際創意產業園坐落在玉皇山以南，三面環山，一面臨江，占地總面積約150公頃，規劃可用于辦公的建筑面積近25萬平方米。以前玉皇山南區塊轄區內除了陶瓷石材加工和倉儲，還有鐵路機務段、維修廠等大型國營單位，以及大量玉皇山村原住民，復雜的生活形態造就了大量的舊廠房、倉庫、舊民居和違章建筑。
在寸土寸金的杭州，這么大一片地每年靠倉庫出租收入800萬元，稅收僅40萬元。創意產業園管委會辦公室主任吳青松告訴記者，玉皇山南區域地處南宋皇城邊，有深厚的文化內涵，附近有白塔、吳漢月墓、八卦田遺址等旅游資源，具備發展文化創意產業的先天條件。上城區區委、區政府由此確立了以文化創意、金融創投為主的現代服務業集聚區的方向和目標，改造重點就是舊廠房、舊倉庫、舊民居和拆除違章搭建，即“三改一拆”。
秉承有機更新的原則和花園式辦公的理念，舊廠房、舊倉庫被保留下來，只對外立面進行改造，室內加建小型會務、展示板塊和周邊回廊，形成豐富多變的室內空間。廠房周邊環境設計為“一窗一景”，使建筑、庭院、空間均具備中式傳統建筑特色。
更重要的是民生問題。該地原有玉皇村住戶1595戶，近4500人，農民和居民比例約為4:1，園區集中改造后，90%的住戶實現了本地安置，住房條件顯著提高。區政府從實際出發，對市政配套設施進行完善：位于南宋官窯對面的施家山41號(原杭州水泥廠宿舍)單位自管房系上世紀80年代建造，一直無物業管理，零星居住著48戶居民。小區周邊雜草叢生，污泥堆積，健身場地的雜草足有半米多高。指揮部副總魏金根了解這一情況后，馬上安排工程處人員，利用半個月時間，對該區700平方米的場地進行環境整治。鏟除雜草，鋪就草坪，種植桂花樹，小區面貌煥然一新。
近日2015全球對沖基金西湖峰會在杭州召開，玉皇山南基金小鎮也在會上揭牌，峰會發布了“浙江打造財富管理中心倡議書”，即“西湖宣言”。“宣言”提出：在浙江，“大眾創業、萬眾創新”不僅僅發生在科技領域，它還是打造財富管理和私募金融服務強省的集結號。
上城區制定了入駐企業畝產指標，即每年每使用1平方米物業實現稅收1萬元、入駐基金小鎮辦公需自有資金規模10億元以上，確保“鉆石物業”產生“鉆石效應”。近年來，以“有品牌影響力、有資金實力、有運作能力”為標準，上城區引入了新華社新媒體基地、浙報集團傳媒夢工廠、思美傳媒、南方設計院等文創類企業，以及賽伯樂、敦和、上海聯創等金融投資公司。目前園區入駐了250多家企業，其中文化創意類企業90余家，金融投資類企業160家。
吳青松提供了一組數據更能說明土地“華麗轉身”后的效益——山南國際創業產業園租金收入由過去的800萬提高到超千萬，稅收更是從40萬元增長至3億元。園區的新面貌獲得了企業和居民的一致好評，成為浙江省現代服務業示范集聚區之一。
廢棄廠房“騰籠換鳥”
同樣的故事也在福建泉州上演：泉州市豐澤區原本是成洲工業區的一部分，上世紀80、90年代有大量服裝、包裝私營企業，2000年前后一批大企業外遷后，剩下零散無序的小作坊，環境臟亂、治安問題突出，廠區每平方米月租金僅4元至5元。
2010年，豐澤區政府創新機制，將土地使用權和經營權予以分離，引入興世紀(香港)旅游文化投資有限公司，對占地187畝的38幢舊廠房進行改造，投資2.6億元，建設了集創意辦公、藝文活動、休閑娛樂、購物等4個業態為一體的“領Show天地創藝樂園”。運營公司向原土地使用權人租賃原廠房進行改造，采用純商業運作，與原土地使用權人逐一談判，合作條件靈活多樣、租金可高可低、租期可長可短。談判成功后，運營公司在原來舊廠房的基礎上，對建筑外部進行必要的改造和裝飾，不增加一寸土地，通過改造來實現“騰籠換鳥”。
經過3年多的改造運行，曾經的舊廠房成為時尚地標，園區也成為全國僅有的4個國家級廣告產業園區之一。220多家廣告、電商、文化創意類企業入駐，產業集聚效應不斷增強，5200多名以80、90后為主的創意人才在園區實現創業就業，每平方米建筑物月租金達到40元至50元。2013年園區實現產值13億元，上繳稅收1.2億元，成功孵化了皇品微電影等3家文創企業在海峽股權交易所掛牌。
福建省國土資源廳黨組書記林依標在接受記者采訪時表示，領Show天地的轉變，一是為原先沒落的舊廠房注入新的生命力，在符合規劃的條件下，實現了資源再利用；二是根據城市發展定位，新興業態得到發展，產業優化升級；三是增加了就業和稅收；四是原土地使用權人租金收入增加，運營公司獲得了較好的投資回報，政府也在改變規劃、用途升級中獲得了應有的合理收益。
但是，沒有土地可質押，等于少了一大塊可利用資金。這種運營模式如何復制？領Show天地廣告產業園有限公司總經理李瑜告訴記者：“目前園區年收益率為12.5%，房租收益每年遞增6%，在15年的合約期內，租戶使用時間越長，租金收益越高。一些風投對我們非常看好，包括一些銀行，不需要土地質押，只需要我們的合理收益作為擔保，比如1000萬5年的合理收益是800萬，那么用這80%的合理收益抵押給銀行，銀行再把合理收益70%的部分，也就是560萬貸給我。”
相對不足在于，園區每平方米的改造成本約1150元至1250元，需要運營方承擔；之前租金只需要5元、10元一平方米的廠房，現在也漲到25元。“未來，整個項目8年的投資回收時間可能越拉越長，可能需要10年、12年，再加上資金成本，很可能根本做不了。工業用地改造為商業用地后還要解決消防等諸多問題。”李瑜說。
文創園區非惟一出路
目前，文化創意產業園在全國各地可謂“遍地開花”，如北京798、上海新天地、泉州源和1916文創園……當中有成功的佼佼者，但文化創意產業園是不是城市舊區域改造的最好方式？是否應該各地千篇一律地復制同一個模式？
泉州市國土局副局長吳河安在接受記者采訪時表示，并不是所有舊廠房都需要做成“領Show天地”，因為改革開放時期的工業廠房并不具備太高保留價值，其次政府需要算經濟賬，“保留下來是對的，但不能無限制擴張，因為廠房的拆遷成本比民宅類低得多，要考慮更多的利用可能”。
無獨有偶，在杭州濱江新區，一幢幢高樓搭建起土地利用的另一種可能，那就是大力培育發展高新技術產業，不斷完善區域創新體系，提高自主創新能力。
記者在園區內先后走訪了海康威視、華三通信技術有限公司。前者是全球領先的安防產品及行業解決方案提供商，也是國內目前安防行業的龍頭企業。海康威視一期數字音、視頻編解碼設備制造生產基地于2008年5月以協議出讓取得，出讓土地面積65.88畝，出讓合同約定容積率為1.7至2.3。為了用好寶貴的土地資源，公司決定寧可增加投入也要高標準建設，最終設計建設生產大樓4幢，容積用足2.3，地上總建筑面積達104374平方米，地下建筑面積14682平方米。2010年12月底竣工投產，項目總投資為4.8億元。2014年，公司總產值達71億人民幣，稅收總額超過10億元，畝均產值超1億、畝均稅收1518萬元。目前海康威視二期、三期項目正在竣工驗收、建設階段。
華三通信則是全球領先的有線無線一體化網絡解決方案提供商，生產基地項目于2009年12月以掛牌出讓方式取得，出讓土地面積89.87畝，容積率為1.7至2.0，建筑密度30%至40%，綠地率20%。2014年6月完成驗收投產，項目地上總建筑面積達110781平方米，地下建筑面積35026平方米，項目總投資8.3億元，目前已全部投產。2014年華三通信總產值達122億元人民幣，稅收總額超過18億。2014年實現了畝均產值1.35億、畝均稅收2002萬元，極大提高了土地使用效率，取得了良好的單位經濟效益和社會效益。
杭州市國土資源局土地利用處處長王洪光在接受記者采訪時表示，不管是文創園還是高新企業，土地利用的思路都是可以復制的。