□本報(bào)記者 許曉蕾

　　目前，杭州樓市的庫存量雖然從16萬套的高點(diǎn)回到了15萬套，但是仍被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“庫存量太大”。一面是樓市熱銷，一面是難降的天量庫存，頗為矛盾。

　　其實(shí)，這15萬套的天量庫存中，很多是“靜態(tài)盤”：他們大多數(shù)銷售周期都已經(jīng)超過三年，但仍有超過300套房源在售，且剩余房源的去化速度非常慢。

　　A

　　早已“售罄”的柳浪東苑，還有37套房源待售

　　去年，有一個(gè)非常低調(diào)的樓盤，還未開盤就已經(jīng)售罄了。經(jīng)常去吳山廣場玩的人可能會(huì)記得，在勞動(dòng)路與河坊街的交界處，有幾棟房子悄然建起。這幾棟房子的邊上就是柳浪東苑，對面即是曾經(jīng)叱咤杭州的西湖八號公館。這個(gè)樓盤從建設(shè)到銷售都非常低調(diào)，網(wǎng)上幾乎搜不到太多項(xiàng)目自身的宣傳資料，項(xiàng)目本身也沒有建售樓處，甚至連案名，都低調(diào)到叫“柳浪東苑二期”。

　　然而，在很多人還不知道這個(gè)樓盤的情況下，柳浪東苑二期剛剛領(lǐng)出預(yù)售證一周的時(shí)間內(nèi)，上百套價(jià)值500萬元到2000多萬元的豪宅，瞬間銷售一空。這樣的銷售奇跡，足以秒殺杭州其他豪宅，即使向來以地段著稱的武林豪宅，也相形見絀。

　　但是，近日記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，原來這批房子并沒有真正“售罄”。7月28日中午12時(shí)，記者在透明售房網(wǎng)上看到，該項(xiàng)目仍有37套房源可售，其中住宅26套，面積從98到200平方米不等。

　　由于未能聯(lián)系到柳浪東苑的開發(fā)商，記者只能跟一位專門從事湖濱一帶高檔二手房源銷售的中介人員聯(lián)系。他告訴記者：“據(jù)我所知，柳浪東苑應(yīng)該是無房可售了，這個(gè)項(xiàng)目一直就是內(nèi)部銷售的，外面的人根本買不到。現(xiàn)在小區(qū)里倒是有少量二手房拿出來轉(zhuǎn)手，但是基本上一拿出來就會(huì)被搶走。”

　　據(jù)悉，目前該小區(qū)的二手房價(jià)在70000-80000元/平方米左右。“這個(gè)價(jià)格，對有能力購置豪宅的人來說，應(yīng)該還是比較劃算的。再往南一點(diǎn)的中大吳莊、吳山鳴翠苑的掛牌價(jià)，都要10萬元/平方米了。”

　　至于項(xiàng)目仍有在售房源一事，幾位中介工作人員均表示：開發(fā)商手上應(yīng)該是沒有可售房源了，這些房子可能只是暫時(shí)沒有網(wǎng)簽而已。

　　賣了四年的鐵建國際城，還有四成房源待售

　　城北樓盤鐵建國際城這幾年的銷售一直都不太樂觀，與近期熱銷的鐵建江南國際城的銷售情況截然相反。

　　記者從透明售房網(wǎng)了解到，截至7月28日中午12時(shí)，位于浙大城市學(xué)院附近的鐵建國際城，仍有1109套可售。并且，這個(gè)數(shù)字從7月23日到7月28日期間，沒有發(fā)生過任何變化。數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)樓盤共有房源2523套，其中住宅1556套、商貿(mào)496套、寫字樓448套、其他類型房源23套；目前各類型房源可售的數(shù)量依次是282套、404套、423套和0套。

　　該項(xiàng)目自2011年9月以來，銷售數(shù)據(jù)一直不是非常樂觀。當(dāng)初，項(xiàng)目以20968元/平方米的起價(jià)開盤，就沒有得到市場的認(rèn)可。當(dāng)時(shí)，樓市整體環(huán)境較差，購房者的觀望情緒比較濃厚。再加上購房者普遍認(rèn)為該區(qū)域的配套比較匱乏，周邊整體環(huán)境仍有待改善，所以對超過20000元/平方米的價(jià)格，并沒有很認(rèn)可。

　　后來，由于板塊氛圍一直較差，配套也沒有相應(yīng)升級，購房者對該樓盤的認(rèn)可度一直沒有很高。直到2013年，鐵建國際城宣布簽約文瀾學(xué)區(qū)，項(xiàng)目的關(guān)注度才有了一定的起色。但是，隨后首期交付時(shí)的業(yè)主維權(quán)，以及“真假文瀾學(xué)區(qū)”之爭，又給項(xiàng)目的銷售蒙上了陰影。

　　自首次開盤到現(xiàn)在，4年的時(shí)間過去了，隨著項(xiàng)目自身的宣傳力度減弱和人們的審美疲勞等因素，項(xiàng)目的銷售情況仍沒有太大起色。記者了解到，項(xiàng)目最近一次開盤是5月底加推7號樓88-130平方米的戶型。截至7月28日中午12時(shí)，透明售房網(wǎng)顯示，7號樓的已售房源僅為25套。若按照20720元/平方米的近期銷售均價(jià)來算，這批房源僅回籠資金4800萬元，相當(dāng)于兩套柳浪東苑二期的價(jià)格。

　　C

　　九堡老盤悅麒美寓，仍有超300套房源在售

　　城東老盤康恒悅麒美寓位于九堡沿江板塊，近期的銷售均價(jià)為18177元/平方米。自2009年首次申領(lǐng)預(yù)售證開始，該項(xiàng)目的銷售周期已經(jīng)長達(dá)6年了。6年后，這個(gè)總共1409套房源的項(xiàng)目，竟然還有327套房源可售。按照這個(gè)速度來計(jì)算，這6年來，悅麒美寓的年去化速度僅為180套左右。

　　悅麒美寓可以說是2009年前后樓市火爆期的一個(gè)典型樓盤。當(dāng)時(shí)，整體樓市都處于快速上升通道，不少多年未在杭州做項(xiàng)目的開發(fā)商重回杭州市場，企圖“分一杯羹”。當(dāng)時(shí)，購房者也比較癲狂，購房的時(shí)候只求買到就好。悅麒美寓在那個(gè)時(shí)候的銷售情況也非常火爆，2009年底首開時(shí)也需要購房者漏液排隊(duì)才有可能搶到。

　　豈料，2010年開始，樓市就開始下探，直到去年取消“限購”、今年二套房政策的放寬，杭州樓市才真正重回上升通道。

　　樓市的這一下跌，使得2009年漏液排隊(duì)搶房的購房者成了最大的受害者。2010年時(shí)，房價(jià)急速下跌，開發(fā)商為回籠資金，不得不降價(jià)賣房，房價(jià)跌至2009年的八成甚至更低。與此同時(shí)，不少本身資金較少、開發(fā)資質(zhì)也不是很好的樓盤，開始了“降價(jià)減配”。

　　2012年時(shí)，悅麒美寓的業(yè)主開始維權(quán)之路。業(yè)主在網(wǎng)上訴說了悅麒美寓的20多項(xiàng)“罪狀”。他們投訴，銷售員告知的項(xiàng)目周邊的“東城國際廣場”原應(yīng)于2013年建成并投入使用，但實(shí)際上該項(xiàng)目并未確定。直到現(xiàn)在，該地塊都沒有經(jīng)過任何招拍掛的手續(xù)，上面也沒有任何綜合體的建筑。除此之外，業(yè)主投訴的內(nèi)容基本是一些比較主觀的“品質(zhì)問題”。

　　當(dāng)時(shí)，業(yè)主甚至還自發(fā)組成了維權(quán)團(tuán)隊(duì)，輪流在售樓處門口堵截新的購房者。一旦有購房者靠近售樓處，業(yè)主們就會(huì)熱情招呼其過去，并對其陳述自己的“慘狀”。老業(yè)主的維權(quán)長達(dá)半年，那半年的銷售也幾乎停滯。

　　后來，老業(yè)主維權(quán)事件過去，悅麒美寓又因?yàn)椴皇瞧放崎_發(fā)商，加上定價(jià)偏高，再次成為滯銷產(chǎn)品。后來，悅麒美寓不得不以降價(jià)的形式繼續(xù)銷售。記者從透明售房網(wǎng)上看到，項(xiàng)目最近賣出的一套房源的單價(jià)僅為14359.21元/平方米，比高點(diǎn)時(shí)的25000元/平方米下調(diào)了10000元/平方米有余，降價(jià)幅度驚人。

　　D

　　購房者應(yīng)理性對待

　　高品質(zhì)樓盤仍值得選擇

　　根據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，這些賣了很多年還有大量房源的樓盤，主要集中在三個(gè)區(qū)域：九堡、下沙和濱江。這些區(qū)域，有一個(gè)共同點(diǎn)，就是房價(jià)隨市場變化的起伏幅度都比較大。

　　“這是杭州樓市經(jīng)過幾年調(diào)整后的分化結(jié)果。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生分析道。他認(rèn)為，2009、2010年的時(shí)候，購房者無論是剛需還是投資，都比較不理性。而經(jīng)過幾年調(diào)控，兩者都相對理性，在有選擇余地的時(shí)候，盡量選擇大開發(fā)商產(chǎn)品或者區(qū)域內(nèi)的熱銷項(xiàng)目。

　　其實(shí)，杭州購房者一般還是比較“貪新鮮”的：近期沒有廣告宣傳的樓盤，很快就會(huì)被市場遺忘。而這些存量較大的樓盤，由于前期銷售較差導(dǎo)致現(xiàn)在的營銷費(fèi)用非常緊張，從而進(jìn)一步導(dǎo)致市場上缺少聲音和關(guān)注度，項(xiàng)目的銷售也就更加不容樂觀了。這些樓盤，大都已經(jīng)進(jìn)入了這個(gè)惡性循環(huán)的過程當(dāng)中，無法脫身。

　　實(shí)際上，購房者在選房的過程中，應(yīng)該更加理性和冷靜。

　　其實(shí)，除了上述表格中的樓盤外，杭州市場上還有大量的存量房源。這些房源中，有些的確是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量較差造成滯銷，有些卻是因?yàn)殚_發(fā)商定價(jià)偏高或開發(fā)商營銷策略失誤，導(dǎo)致滯銷。

　　高院生認(rèn)為，如果項(xiàng)目滯銷原因單純是因?yàn)殚_發(fā)商營銷方面的失誤，那仍可以購買該項(xiàng)目。并且，購房者可以嘗試跟開發(fā)商談價(jià)格，一般情況下，庫存偏大的項(xiàng)目都有較大的議價(jià)空間。