重慶晨報記者 吳從斌 報道

　　百貨業(yè)遭遇寒流，萬達只是個案

　　放眼整個百貨行業(yè)，百貨業(yè)遭遇寒流并非在一夜之間。

　　有資料顯示，2012年以來，零售市場發(fā)生多起百貨店退租或閉店的案例：2012年3月，永旺百貨撤出北京朝陽大悅城；2013年2月和4月，廣百百貨分別撤出成都富力天匯Mall和武漢武商摩爾；百盛2013年關閉在華的多家門店……據統計，截至2015年1月1日，全國知名百貨品牌關店數量達20家。百貨業(yè)走到發(fā)展的十字路口。

　　以重慶本土百貨大佬重慶百貨為例，從其上市公司公告看，其主營業(yè)務的業(yè)績近年來也呈現下滑趨勢，2014年，重慶百貨利潤下滑39%。

　　而萬達廣場高速擴張的同時，其商鋪經營中的各種問題也逐漸顯現。尤其是萬達直接經營的百貨，其業(yè)績下滑更是不可逆轉。

　　百貨業(yè)績下滑，考驗商業(yè)地產轉型

　　“隨著消費者日趨成熟，擁有了更廣泛的消費需求和品味風格，這意味著中國的零售商業(yè)地產需要提升消費者體驗，引入創(chuàng)新的可持續(xù)發(fā)展模式。”第一太平戴維斯相關負責人近日在重慶舉辦的樓市趨勢報告時如此認為。

　　雙遠動力商業(yè)總經理董渝焱向重慶晨報記者介紹，不論是萬達百貨還是其他百貨，在電商沖擊下都有一個洗牌過程。同時，也對其商業(yè)地產，尤其是購物中心的設計、開發(fā)提出新課題。前幾年大量商業(yè)地產積累下來的泡沫，在百貨業(yè)態(tài)下滑后，需要改變其靠租金、管理費來維持運營的商業(yè)模式。

　　董渝焱介紹，如今很多購物中心類型的商業(yè)地產，如果只靠租金、管理費來回收成本，需要20年多年的時間。未來，需要更多針對具體需求的定制級商業(yè)地產才能吻合市場需求。

　　讓自持型物業(yè)與銷售型物業(yè)交叉

　　大型購物中心商業(yè)逐步顯示疲態(tài)，也引發(fā)龍湖等商業(yè)地產運營水平較高的開發(fā)商關注，在商業(yè)地產產品設計、開發(fā)、運營等方面，都開始嘗試轉型。

　　龍湖地產相關負責人表示，以龍湖新壹街為例，為充分考慮人流因素，該項目一改此前自營和銷售型商鋪分開的格局，推出了“節(jié)點商鋪”。簡單地說，就是讓自持型物業(yè)與銷售型物業(yè)相交叉，用自持型物業(yè)開設主題店，在統一運營的情況下，盡可能帶動銷售型物業(yè)的人流量。

　　該龍湖地產負責人還表示，從行業(yè)發(fā)展的角度看，萬達百貨順應市場需求，及時關門調整業(yè)態(tài)是好事。百貨類的集中型商業(yè)相對比較老舊，這種模式不符合發(fā)展需求。因此，未來的百貨類商業(yè)，更應該向020模式，即線下體驗店+網上下單相結合。只不過，這樣的模式，對于品牌度要求將會更高。

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　　重慶不再硬性要求

　　商業(yè)配比最低30%

　　一些商業(yè)地產項目經營狀況不佳，有的已陷入慘淡維生的困境，大量土地處于低效利用乃至閑置的狀態(tài)，有的項目引發(fā)的資金危機已影響實體產業(yè)。仲量聯行分析顯示，部分二、三線城市短期內開發(fā)量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發(fā)展商開發(fā)的項目占比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續(xù)處于高位，有關投資方將陷入泥潭。

　　業(yè)內人士認為，在商業(yè)項目上馬之前，應科學考量各種因素進行規(guī)劃。結合預期人口規(guī)模、區(qū)域交通、產業(yè)關聯等條件，理性發(fā)展大型商業(yè)地產項目，實現與現代服務業(yè)更好協同發(fā)展，而不是拍腦袋決策，將其做成“政績工程”。

　　在這樣的背景之下，近日重慶已出臺相關規(guī)定，將不再硬性要求社區(qū)商業(yè)地產占比最低達30%的要求。

　　最近，萬達百貨關閉全國40余家門店的消息，成為商業(yè)地產的焦點。

　　有市場人士分析，萬達百貨關閉全國40余家門店，事實上就是近幾年商業(yè)地產虛熱泡沫隱憂的顯現。那么，大規(guī)模的零售商業(yè)地產項目轉型之路在何方？