在中央及地方穩(wěn)定住房消費政策的刺激與推動下，今年以來全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易活躍、價格回升的態(tài)勢。但主要集中在一線城市和部分二線城市，大多數(shù)三線、四線城市住宅交易清淡，去庫存壓力巨大。為進(jìn)一步釋放穩(wěn)定住房消費政策對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用，需要采取積極措施化解樓市區(qū)域分化難題，既要避免一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅價格非理性上升，又要推動三線、四線城市住宅去庫存進(jìn)程。

　　區(qū)域分化影響

　　穩(wěn)消費政策效應(yīng)

　　樓市區(qū)域分化已經(jīng)明顯影響到穩(wěn)定住房消費政策實施效應(yīng)。一線城市北京、上海、深圳等均在東部地區(qū)，而三線、四線城市主要集中在中部地區(qū)和西部地區(qū)。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長10.1%，高出中部地區(qū)5.9個和西部地區(qū)4.9個百分點，表明住宅消費需求釋放主要向東部沿海地區(qū)集中。2015年8月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上升的城市有35個，二手住宅價格環(huán)比上升的城市有43個，一線城市住宅價格全部實現(xiàn)同比、環(huán)比上漲，且深圳住宅價格同比漲幅巨大。住宅價格下跌的城市主要還是三線、四線城市。

　　樓市區(qū)域分化加劇，已經(jīng)影響到穩(wěn)定住房消費政策的實施效果。一方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金向一線城市集中，“地王”項目頻頻刷新記錄，北京等一線城市城區(qū)住宅價格“被豪宅化”的特征十分明顯，可能會進(jìn)一步引發(fā)價格上漲壓力。但同時，一線城市中高收入人群住宅擁有率較高，且擁有兩套以上的家庭比例也不低，而中低收入人群購買力有限，勢必在未來將導(dǎo)致供求錯位難題，增加樓市調(diào)整的風(fēng)險。即使是東京、香港、臺灣等地歷史上也曾經(jīng)歷過住宅價格大幅下跌的慘痛教訓(xùn)。另一方面，三線、四線城市住宅去庫存進(jìn)程緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)資金逃離導(dǎo)致城市基建配套建設(shè)跟不上，又進(jìn)一步降低了購房人的興趣，從而形成惡性循環(huán)，造成住宅資源大量浪費。

　　樓市分化會增加

　　新的金融風(fēng)險

　　今年以來全國樓市成交活躍并未帶動房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利能力上升。據(jù)A股上市公司2015年上半年報告，144家房地產(chǎn)上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至擴(kuò)大虧損，區(qū)域之間差異顯著，地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營普遍承受壓力。特別是主要業(yè)務(wù)集中于三線、四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將面臨來自各個融資渠道的資金鏈條斷裂壓力，恐怕在未來一段時間內(nèi)部分演化成為金融機(jī)構(gòu)的不良信貸資產(chǎn)。

　　目前，房地產(chǎn)市場開發(fā)進(jìn)一步向一線城市聚集。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年8月份，北京、上海、廣州、深圳等10大典型城市土地成交建筑面積1831.3萬平方米，環(huán)比上漲19.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扎堆一線城市開發(fā)，有助于增加市場供應(yīng)量，緩和一線城市所謂的住宅供求矛盾。但土地價格過快上升，住宅交易價格被動上升以及潛在消費能力趨向下降的矛盾，也將在未來會逐步顯現(xiàn)。而一線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大手筆競標(biāo)土地一級市場，也離不開金融體系資金的支持，住宅價格被“豪宅化”風(fēng)險以及市場需求動力萎縮，埋下了巨大的金融風(fēng)險隱患，需要引起高度警惕。

　　關(guān)注三四線城市

　　住宅去庫存難題

　　住宅消費，從根本上說，還是人口流動問題。一線城市之所以在穩(wěn)定住房消費政策刺激下交易轉(zhuǎn)為活躍，主要還是城市本身，包括就業(yè)機(jī)會、教育醫(yī)療狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、文化等，對外來人口流入具備強(qiáng)大吸引力。三線、四線城市住宅去庫存難題，除了住宅開發(fā)過于超前之外，主要還是城市對周邊農(nóng)村人口缺乏吸引力。新型城鎮(zhèn)化，并不必然導(dǎo)致三線、四線城市周邊農(nóng)業(yè)就業(yè)人口轉(zhuǎn)移，主要還是城市本身的就業(yè)機(jī)會、基礎(chǔ)設(shè)施配套、人文環(huán)境、綠化生態(tài)環(huán)境等方面還存在嚴(yán)重不足，因而難以帶動城市人口流入。特別是在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期間，大多數(shù)三線、四線城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)型壓力更大，地方經(jīng)濟(jì)增長動力明顯不足。

　　緩解三線、四線城市住宅去庫存難題，除了要改革戶籍管理等限制人口流動的體制之外，還需要對城市規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)行積極調(diào)整和建設(shè)。過去在房地產(chǎn)開發(fā)熱期間，很多三線、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)劃的科學(xué)性存在問題，與住宅開發(fā)相配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯滯后，生態(tài)和人文環(huán)境建設(shè)也有較大發(fā)展空間，降低了購房人的興趣。特別是在三線、四線城市本地人口住宅自有率較高，外來人口流入規(guī)模有限的情況下，如何激發(fā)本地人口改善性住房需求值得高度關(guān)注。

　　樓市穩(wěn)消費政策

　　可向三四線城市傾斜

　　筆者認(rèn)為，未來國家穩(wěn)定住房消費政策可進(jìn)一步向三線、四線城市傾斜，在有效控制金融風(fēng)險的前提下，賦予地方政府更大的政策調(diào)整空間，全力支持本地居民改善性住房需求釋放，包括在購買環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)以及配套家電購買環(huán)節(jié)的政策補貼與支持，鼓勵本地居民住宅更新?lián)Q代。加強(qiáng)住宅配套設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃，將住宅小區(qū)建設(shè)成為高品質(zhì)生活宜居典范，吸引周邊富裕人群和本地居民購買。適合本地特點加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，發(fā)揮創(chuàng)新驅(qū)動優(yōu)勢，為社會創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供有效的財政金融支持。適當(dāng)放開二胎生育限制，為外來人口提供同等教育、醫(yī)療等方面公共服務(wù)。做好城市群之間協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，避免形成新的產(chǎn)能過剩，積極引入新的創(chuàng)業(yè)投資模式，繁榮個體和民營經(jīng)濟(jì)。全力建設(shè)服務(wù)型地方政府，加強(qiáng)社會綜合環(huán)境治理，為城市居民提供安全、生態(tài)、宜居的居住環(huán)境。