在地王頻出的北京城，六環(huán)以內(nèi)正在“全城豪宅化”，但過去拍出一個地王，周邊二手房一夜暴漲20萬元的現(xiàn)象也不再出現(xiàn)。“即使位置相近，但產(chǎn)品差距巨大，對理性的購房者來說，已不期望3萬元/平方米的房子能漲到10萬元/平方米。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《證券日報》記者透露，縱觀今年拍出高價的地塊，實際上周邊二手房房價幾乎都未短時間內(nèi)暴漲，尤其15年-20年房齡的二手房價格基本沒有提升。
但對新房市場來說，未來入市的多數(shù)項目單價、總價均過高，這意味著對想“賣一買一”的普通改善需求來說，可能處在“夾心層”，逐漸面臨無房可買的尷尬境地。
值得注意的是，即使北京城高價地催生周邊板塊房價暴漲的市場現(xiàn)象已經(jīng)很難再現(xiàn)，但今年以來，在新房市場，商品住宅成交金額和依然創(chuàng)下新高，而且高于6萬元/平方米的住宅占比正在快速攀升。
郭毅認為，在購房需求的拉動下，加上高地價催升房企惜售心態(tài)，年末樓盤漲價現(xiàn)象將再度重現(xiàn)。
住宅銷售額創(chuàng)近5年新高
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金額高達2208.69億元，達到了自2010年以來，近5年同期新高。同時，商品住宅成交均價為26618元/平方米，再創(chuàng)新高。
根據(jù)亞豪機構(gòu)提供給《證券日報》記者的上述數(shù)據(jù)，2009年以來，今年前11個月的成交套數(shù)和面積均僅高于2011年和2014年同期，成交金額和成交均價則是2009年以來同期的最高值。顯然，成交量、價的雙雙上揚，是造成今年前11個月北京商品住宅成交金額創(chuàng)下近5年同期新高的主要原因。
具體來看，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年北京商品住宅市場中成交價格低于6萬元/平方米的普通住宅共成交1264.6億元，占到總成交金額的57%，位居各產(chǎn)品類型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占總成交金額的比重為17%，別墅和成交價格超過6萬元/平方米的高端住宅的成交金額占比分別是15%和11%。
值得一提的是，雖然普通住宅依然占到北京樓市的半壁江山，但與去年同期相比，市場占比已減少了12個百分點，這12個百點則分別被自住型商品房、別墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最為明顯，同比增加了6個百分點，其次是自住型商品房，市場占比同比提升5個百分點，最少的別墅，也同比增加了3個百分點。
郭毅認為，今年樓市成交量的走熱趨向于兩極化，即首套剛需和多次改善。
改善客群存購房尷尬
統(tǒng)計顯示，今年前11個月，北京六環(huán)以外普通住宅的套均成交價格為186萬元，而五環(huán)以內(nèi)的自住房的套均價格不過176萬元，相比之下，自住房的優(yōu)勢更為突出。
而對于改善型客群來說，無論是首次改善，還是多次改善，考慮的無非是地段、面積、價格三方面。今年前11個月，五環(huán)內(nèi)只有120平方米以下的住宅，其成交套均總價低于400萬元，也就是賣掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但戶型面積低于120平方米，大多是兩居、三居產(chǎn)品，對于改善型客群來說過于局促。但是，在配套、交通相對完善的五環(huán)以內(nèi)，戶型面積越大的住宅總價則會越高。
據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)以內(nèi)單套面積在150平方米-200平方米的住宅，套均總價為875萬元，而單套面積在200平方米以上的住宅，套均總價高達2017萬元。
對此，郭毅分析，北京五環(huán)以內(nèi)的住宅已經(jīng)呈現(xiàn)出泛高端化的特點，“賣一買一”需求的首改客群在賣掉舊房之后，雖然因為政策放寬，首付比例低至三成之后尚且能夠負擔，但過高的月供卻會壓垮整個家庭，所以首改型客群在新房市場已經(jīng)很難找到與其地段、面積、價格這三方面需求均匹配的產(chǎn)品，只能選擇地段更遠的新房，或者是品質(zhì)差但面積大的二手房。
隨著房價與地價鱗次櫛比的上漲，五環(huán)以內(nèi)除了少量自住房以外，豪宅將會一統(tǒng)天下，改善型客群則成為新的“夾心層”，逐步面臨著無房可買的尷尬境地。
事實上，有分析師曾向《證券日報》記者透露，深圳樓市同樣面臨著這樣的局面。在老城區(qū)，有一部分原本擁有住房的居民現(xiàn)在收入并不高，即使“賣一買一”依舊難以實現(xiàn)改善住宅的目的。
高價地再難致周邊房價暴漲
事實上，隨著今年高價地和地王頻出，過去周邊板塊二手房業(yè)主坐地起價、一夜暴漲的市場現(xiàn)象已經(jīng)消失。對于周邊開發(fā)商來說，由于項目庫存和產(chǎn)品定位不同，也無法再輕易借助高價地來抬升房價，高價地已經(jīng)難以再度催生周邊板塊房價暴漲。
以東壩板塊為例，保利、龍湖、首開、恒大等標桿房企均在此布局，在過去一兩年內(nèi)高價地頻出，現(xiàn)在已經(jīng)有售價8萬元-10萬元的豪宅銷售。但與保利首開天譽相鄰的10年以內(nèi)房齡的次新房首開常青藤并未大幅漲價。
“首開常青藤現(xiàn)在銷售均價為4萬元/平方米，與年初相比，漲幅約10%，但這個小區(qū)是中端產(chǎn)品，即使周邊有賣10萬元/平方米的新盤，一下子猛提價也不現(xiàn)實。”鏈家地產(chǎn)某人士向《證券日報》記者表示，東壩目前交通環(huán)境較差，即使頻繁出高價地，也難以拉升現(xiàn)在周邊板塊的房價。
而對于豐臺新晉樓面價7.5萬元/平方米的地王來說，周邊二手房房齡幾乎都超過10年，即使位置相近，但產(chǎn)品差距巨大，漲價相對乏力。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個月內(nèi)，90平方米兩居戶型單套總價漲幅基本在10萬元以下。不過，只要有房源出來，成交周期則縮短很多。
郭毅進一步向《證券日報》記者表示，高價地或地王已經(jīng)難以大幅拉動周邊10年以上房齡的二手房房價，即使是10年以內(nèi)次新房有一定漲幅，一樣難以企及豪宅。
實際上，除了二手房，對于高價地周邊的新房來說，漲價動力也并不盡相同。以樓面價拍出3.8萬元/平方米的通州臺湖板塊為例，該樓面價已經(jīng)超過該區(qū)域內(nèi)樓盤的成交價。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，目前正在預售的首開萬科公園里項目，部分房源成交價為2.6萬元/平方米，有些售完房源價格則接近2.9萬元/平方米。
“在這一板塊內(nèi)定位為剛需產(chǎn)品的項目，存量較高，其開發(fā)商有回籠資金的需求。由于產(chǎn)品邏輯不同，高價地對其影響并不大。”郭毅透露，但對于與高價地項目同品質(zhì)的高端盤來說，則存有漲價空間，尤其銷售進入尾盤階段的項目，新高價地的項目尚未入市，在窗口期內(nèi)，漲價空間相對較高。