京華時報制 圖吳尚楠

　　過去的一個月里，一直是樓市配角的商住項目，上演了一次完美逆襲。

　　11月，北京成交排名前10的項目中，商住項目占了8席之多；12月計劃入市的項目中，商住項目已經超過三分之一。最新統(tǒng)計數據顯示，11月，北京商住樓盤累計成交套數和成交面積分別同比上漲194%、193%，與普通商品住宅項目成交套數相差無幾。而且，從目前部分商住市場的蓄客情況看，這種增勢還將持續(xù)。

　　從配角到雙主角，北京商住市場究竟發(fā)生了什么事情？是投資性需求重返市場，還是商住產品自身發(fā)生了重大革命？逆襲是曇花一現，還是會成為未來趨勢？

　　成交爆發(fā)

　　11月底，一場名為“為未來而來”的金地·未未來產品說明會低調舉行，然而，讓主辦方頗為意想不到的是，當天上午和下午兩場說明會現場均爆滿，近2000組客戶到場，僅上午兩個小時的時間，辦卡人數已經破千組。

　　無獨有偶。11月15日，由魯能地產、釣魚臺美高梅酒店集團聯(lián)袂打造的魯能·釣魚臺美高梅公館的開盤現場，盡管項目售價高達8萬-10萬元/平方米，但仍有600余組客戶到場，當日成交138套房源，所推房源幾乎售罄，單日銷售額達5.5億元。

　　11月14日，通州富力中心二期A02號樓公寓加推開盤，百余套房源幾乎“秒殺”，這也是繼今年7月通州富力中心首期公寓開盤3小時攬金13.8億元、8月46席黃金地鐵旺鋪開盤一小時全部售罄之后，項目再次加推獲得熱銷。

　　11月8日，位于石景山的紫御長安項目開盤不到一小時所有房源全部售罄，創(chuàng)下開盤“時光”紀錄，該項目也因此成為當月京西商住市場雙料銷冠。

　　上述幾個項目的成交表現僅僅是今年火熱的商住市場的一個縮影。事實上，今年以來，北京商住市場成交持續(xù)升溫，到11月表現更為搶眼。根據機構數據顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。

　　據北京市建委網數據顯示，2015年11月，北京商住樓盤成交3258套，面積20.09萬平方米，同比分別上漲194%、193%，與此同時，成交均價也達到27296元/平方米，這一表現與普通住宅市場3694套、32053元/平方米的均價相比，已相差無幾。此外，11月成交排名前10項目中，商住項目多達8個。

　　低總價優(yōu)勢

　　除了“不限購”這一固有優(yōu)勢之外，普通住宅市場價格高企、整體商住市場的洼地效應凸顯等，都是助推今年商住市場走熱的重要原因。

　　近年來，北京住宅用地價格不斷攀高，2015年土地市場更是“出必稱王”，截至目前，樓面價超過5萬元/平方米地塊已達8個，最高已達7.5萬元/平方米的歷史高價。新一輪的高地價正在加速向高房價傳導，在地價的推升效應下，五環(huán)內住宅成交均價早在10月已破5萬元/平方米，動輒上千萬的總價早已超出幾乎所有剛需和相當一部分改善客群的購買力。

　　相比之下，商住市場依然處于十分明顯的價格低位。一般來說，商住項目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價多在500萬元以下，有足夠優(yōu)勢承接相當一部分剛需、改需購房者需求。以紫御長安為例，該項目所推房源主力戶型在30-60平方米1-3居，售價多在200萬元左右，而最小戶型僅需百萬。此外，金地·未未來主力戶型為27-77平方米平層和loft，總價60萬元起，而魯能·釣魚臺美高梅公館主打戶型也在45-60平方米之間。

　　投資性需求抬頭

　　除了吸引大量的剛需首改客群之外，值得注意的是，巨大的洼地效應和對后市的看好，也刺激了相當一部分投資需求正加速入市。

　　據紫御長安對成交客戶的一項調研結果顯示，目前項目的投資性客戶占比甚至超過一半，項目負責人告訴記者，多數客戶將增值前景作為考量對象，對項目未來的發(fā)展勢頭信心十足。置業(yè)者的這一判斷在11月23日被論證，當日，石景山蘋果園商業(yè)地塊引發(fā)近百輪角逐，最終樓面價接近3萬元/平方米，成品入市價將在6萬元/平方米左右，這一表現無疑是對區(qū)域在售商住項目增值空間的坐實。通州富力中心的銷售人員也告訴記者，雖然項目主要客群為自住性需求，但也有將近3成為投資購買。

　　金地·未未來的購買人群中也有相當一部分投資性需求，“北京100萬左右的房子實在不多，而且只要10%的首付”，該項目的一位投資買家告訴記者，項目距離地鐵不遠，買來出租應該不難。據其透露，低總價確實吸引了不少投資客，其中不乏多個買家共同購買一套房或者一個買家同時購買多套房的現象。

　　“作為一種‘跨界型’的產品形態(tài)，商住樓盤一直被邊緣化，這一局限隨著住宅市場的價格高漲被逐漸打破，在多個因素合力之下，商住樓盤向市場主角靠攏，快速走熱水到渠成。”一位業(yè)內人士如此表示。

　　事實上，近期樓市的投資性需求開始抬頭，京西某別墅項目營銷負責人近日告訴記者，該項目近日有多個來自城東的購買者，明確表示是為了投資，“他們主要是根據地價做出的判斷，地價都那么高了，未來的房價上漲空間會很大。”

　　創(chuàng)新突圍成常態(tài)

　　隨著北京宅地供應的縮水和住宅價格的高企，一向習慣了唱配角的商住樓盤，開始向市場的主力過渡。

　　根據亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，今年11月，北京商品住宅市場有約22個項目入市，其中商住項目達到7個，接近開盤總數的三分之一。預計12月將繼續(xù)延續(xù)這一趨勢，統(tǒng)計顯示，12月有入市計劃的27個新盤中，商住大軍已超過三分之一。

　　對此，業(yè)內人士分析認為，北京住宅用地縮水已是不爭的事實，由此導致兩個結果，一是宅地價格大增，另一個結果則是高成本導致的擠出效應，部分房企不得不轉投商住市場。前者將放大商住樓盤價格優(yōu)勢，而后者則將推動市場快速成長。

　　另一方面，市場的擴容也將加大行業(yè)競爭，今后產品創(chuàng)新和品質比拼將成為常態(tài)。如11月京西銷冠紫御長安創(chuàng)新打造的SOLOMO產品，通過空間改造與升級，可做到“一層價格、兩層面積、三倍空間”，高得房率令需求趨之若鶩。目前該項目二期房源尚未正式推出，便收到大量預訂。

　　魯能·釣魚臺美高梅公館除了硬件上的高規(guī)格和靈動多變的居室空間，更注重“軟實力”的打造，力圖通過豐富的社區(qū)文化和獨特性，滿足眾多家庭的各種功能和精神上的需求。而通州富力中心，則是憑借通州副中心、稀缺運河水岸資源、6號線地鐵上蓋以及多重城市配套等特有優(yōu)勢，頻頻熱銷。

　　金地·未未來為吸引更多買房人而推出的低首付活動，也堪稱在價格機制上的創(chuàng)新之舉。據項目負責人介紹，項目推出了最低首付10%活動，首付最低6萬元起，這也是目前市場上罕見的最低購房門檻。

　　“商住市場的創(chuàng)新空間本身較普通住宅更大，隨著更多房企的加入，產品的創(chuàng)新度以及品質含金量也將大幅提升，其在市場中的競爭力將繼續(xù)增強。”業(yè)內人士指出，在大戶型、豪宅化越來越成為住宅市場主流的趨勢下，主打小戶型的商住樓盤將補位剛需和相當一部分改善型客戶需求，因此在很長一段時間內，商住樓盤的熱銷將成為常態(tài)。

　　京華時報記者潘秀林桂瑰