■廣州仲裁委裁決買家補(bǔ)交差價(jià)引發(fā)網(wǎng)上爭議一片

　　■買家向廣州中院申請(qǐng)撤銷仲裁裁決案昨公開庭詢

　　文/羊城晚報(bào)記者 董柳 實(shí)習(xí)生 張香玉

　　馮先生在廣州越秀區(qū)買了一套房，后房價(jià)上漲，原房主以買賣合同無效為由向廣州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)裁決返還房屋，被駁后，又以交易顯失公平為由提起仲裁請(qǐng)求，廣州仲裁委員會(huì)今年3月裁決馮先生要支付房屋差價(jià)44萬余元。馮先生于是向法院申請(qǐng)撤銷仲裁裁決，該案昨日在廣州中院公開庭詢。

　　差價(jià)44萬該不該補(bǔ)？兩次仲裁是否違反“一事不再理”原則？該事件被網(wǎng)絡(luò)熱炒后，針對(duì)網(wǎng)上不少罵法官的聲音，廣州中院昨在官方微信上表示這個(gè)“鍋”法院不能背；就網(wǎng)上的質(zhì)疑聲，廣州仲裁委員會(huì)的經(jīng)辦秘書也通過官微發(fā)聲稱前后兩次仲裁不屬“重復(fù)仲裁”。

　　事

　　件梗概

　　買學(xué)位房后房價(jià)已上漲

　　第二次仲裁要求補(bǔ)差價(jià)

　　廣州市民馮先生50多歲。2012年11月，他從朋友處得知有一處“好房子”——該房是房改房、房齡50年、位于越秀區(qū)松崗西路、地處傳統(tǒng)名校區(qū)、面積130平方米(含公攤面積)，產(chǎn)權(quán)人是馬某夫婦，其中馬某99歲、其妻年近90歲。

　　同月27日，馬某夫婦委托一位姓單的女士全權(quán)處理該套房產(chǎn)。2013年3月，馮先生與委托人單女士簽訂《存量房買賣合同》，約定合同交易價(jià)為200萬元，實(shí)際交易價(jià)為233萬元。當(dāng)月，馮先生完成了過戶。其后，樓價(jià)上漲了。

　　2013年7月，原房主馬某夫婦及其子馬先生向廣州仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，申請(qǐng)裁決房屋買賣合同無效。馬先生稱，父母都處高齡，常年生病，兩人在簽署合同時(shí)已無民事行為能力，其在南方公證處進(jìn)行的委托單女士全權(quán)處理該套房產(chǎn)的委托涉嫌違反程序，父母按手印和蓋私章都是其女兒幫忙進(jìn)行的，馬先生申請(qǐng)裁決單女士與馮先生所簽的房屋買賣合同無效，馮先生應(yīng)返還房產(chǎn)。

　　2014年1月，廣州仲裁委員會(huì)仲裁認(rèn)為，原房主的委托人單女士與馮先生簽訂房屋買賣合同并完成過戶，該過程并沒有證據(jù)反映交易存在違法違規(guī)情形且沒有證據(jù)證實(shí)原房主對(duì)交易過程和交易價(jià)格存在異議，據(jù)此裁決駁回原房主及馬先生的仲裁申請(qǐng)。其后，馬先生向廣州中院起訴要求撤銷該裁決，遭法院駁回。

　　但事情還沒有結(jié)束。2014年3月，廣州仲裁委員會(huì)又受理了馬先生的仲裁申請(qǐng)，馬先生以當(dāng)年房屋交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格顯失公平為由，申請(qǐng)馮先生支付房屋差價(jià)款。經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，涉案房屋在交易期間估價(jià)為277萬余元，與實(shí)際交易價(jià)相差44萬余元。今年2月，廣州仲裁委員會(huì)仲裁庭裁決，因申請(qǐng)人馬某夫婦在簽訂合同時(shí)處于劣勢，缺乏經(jīng)驗(yàn)，雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，可以認(rèn)定為顯失公平，房屋總價(jià)應(yīng)認(rèn)定為評(píng)估價(jià)277萬余元，馮先生應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)款44萬余元。

　　這引起馮先生不滿，他向廣州中院起訴申請(qǐng)撤銷仲裁裁決，案件于昨日在廣州中院庭詢。

　　法

　　庭交鋒

　　交易屬不屬于顯失公平？

　　昨日的法庭上，馮先生一方認(rèn)為，廣州仲裁委員會(huì)違反“一事不再理”的原則，并且該案不構(gòu)成顯失公平的情形，認(rèn)為明顯不合理的低價(jià)應(yīng)低于實(shí)際價(jià)格的七成才算，而該案的評(píng)估結(jié)果是277萬，233萬的價(jià)格不存在買賣價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的顯失公平的可變更或撤銷的法定情形。

　　馬先生一方答辯認(rèn)為，前后兩案的仲裁請(qǐng)求完全不同，第一次仲裁的性質(zhì)是合同無效返還之裁。其還認(rèn)為，馮先生與中介等人利用仲裁申請(qǐng)人馬某重病住院，并無民事行為能力的情形，低價(jià)騙賣房產(chǎn)顯失公平。另外，277萬元的評(píng)估價(jià)是馮先生鎖門不讓評(píng)估人員進(jìn)入室內(nèi)，進(jìn)而按毛坯價(jià)格作出的結(jié)論，并非實(shí)際價(jià)格。

　　目前，廣州中院尚未作出是否撤銷仲裁裁決的裁定。

　　各

　　方聲音

　　經(jīng)辦秘書：

　　兩份合同顯示面積存在差異

　　前后兩次仲裁不屬重復(fù)仲裁

　　該案經(jīng)媒體報(bào)道，網(wǎng)上出現(xiàn)了質(zhì)疑聲音。昨日，廣州仲裁委員會(huì)的官方微信發(fā)布了該案親歷者——經(jīng)辦秘書劉某威所寫的《關(guān)于馬某與馮某房屋買賣仲裁案相關(guān)報(bào)道的說明》。

　　劉某威稱，仲裁庭對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)整并非因?yàn)榻灰缀蠓績r(jià)大漲。事實(shí)上，仲裁庭主要是圍繞交易是否顯失公平進(jìn)行審理，為此需要澄清幾個(gè)關(guān)鍵事實(shí)：一是涉案房屋買賣合同簽訂之時(shí)，業(yè)主為兩位90多歲的高齡老人，且常年患病住院，其所委托代為出售涉案房屋的單某為從事房地產(chǎn)中介的人員；在簽訂第一份房屋買賣合同時(shí)，作為買家的肖某也是房屋中介從業(yè)人員，隨后再轉(zhuǎn)由該案買方馮某作為買受人；二是涉案房屋前后兩份合同顯示的面積存在差異，與肖某簽訂的合同顯示面積為118.27平方米，隨后與馮某所簽訂的合同顯示面積為130.89平方米，而房價(jià)款是以前一份合同確定，此外，涉案房屋尚帶有20多平方米使用面積，未作產(chǎn)權(quán)登記；三是根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估，涉案房屋在簽訂時(shí)的交易價(jià)與同時(shí)段同地段的市場價(jià)存在40多萬元的差距。

　　劉某威表示，仲裁庭根據(jù)上述事實(shí)進(jìn)行審理，圍繞是否損害了兩位老人的權(quán)益、未計(jì)價(jià)的面積是否予以補(bǔ)償、交易當(dāng)時(shí)的價(jià)款是否合理等方面進(jìn)行綜合判斷，根據(jù)公平合理原則，按簽訂合同時(shí)點(diǎn)的評(píng)估市場價(jià)給賣方予以適當(dāng)補(bǔ)償。并且，仲裁庭并非以現(xiàn)有的市場價(jià)(該案立案時(shí)已漲至約432萬元)作為標(biāo)準(zhǔn)，不存在因房價(jià)上漲而予以調(diào)整的因素。

　　兩次裁決是否違反“一事不再理”原則？劉某威稱，根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》的規(guī)定，仲裁實(shí)行一裁終局的制度。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或向法院起訴的，仲裁委員會(huì)或法院不予受理。只有當(dāng)事人在前后仲裁案件屬“同一糾紛”，后案才不屬于仲裁委員會(huì)受理范圍。而2015年施行的民事訴訟法司法解釋第247條、第248條對(duì)“重復(fù)起訴”作了具體規(guī)定，構(gòu)成重復(fù)起訴須滿足三個(gè)條件：一是前后訴的當(dāng)事人相同，二是前后訴的訴訟標(biāo)的相同，三是前后訴的訴訟請(qǐng)求相同或相反；針對(duì)新發(fā)生事實(shí)的另行起訴不構(gòu)成重復(fù)起訴。然而，該案與上一仲裁案件的仲裁請(qǐng)求并不相同，前案是基于合同無效提出，后案是基于變更合同提出，即不滿足“重復(fù)起訴”第三個(gè)條件，也即不屬于重復(fù)仲裁。

　　中院澄清：這個(gè)“鍋”我們真不能背！

　　“廣州有這么偉大的法官那是廣州人民的福氣啊”、“沒想到廣州也有這樣的法官”……事件經(jīng)報(bào)道后，網(wǎng)友負(fù)面評(píng)論很多，個(gè)別負(fù)面評(píng)論還獲得過萬的“點(diǎn)贊”。

　　“看完評(píng)論我真是醉了，原來法盲這么多。明明是仲裁委作出的仲裁裁決，居然一窩蜂地罵法官，真是躺著也中槍！”網(wǎng)友“法官M(fèi)IEMIE”如是評(píng)說。

　　據(jù)記者了解，“裁決”與“裁定”有區(qū)別，“裁決”作出的主體是仲裁機(jī)構(gòu)，“裁定”作出的主體是人民法院。

　　昨晚，廣州中院官方微信發(fā)布了《澄清！這個(gè)“鍋”廣州中院真不能背》的文章，表示這件事不是廣州中院“裁定”的。廣州中院同時(shí)介紹，近三年來，該院仲裁司法審查案件每年收案量的增幅均超過20%，在處理仲裁司法審查案件中發(fā)現(xiàn)，很多社會(huì)公眾對(duì)于仲裁與訴訟的區(qū)別、仲裁協(xié)議的意義和仲裁司法審查的范圍等問題十分陌生，導(dǎo)致近年來仲裁司法審查案件量急速上升。

　　法官說法

　　關(guān)于仲裁，你需要了解的常識(shí)

　　廣州中院表示，當(dāng)事人對(duì)于仲裁程序的認(rèn)識(shí)主要存在三大誤區(qū)：一是誤認(rèn)為選擇了仲裁機(jī)構(gòu)后，法院還可以管轄其糾紛；二是誤認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)全面審查仲裁機(jī)構(gòu)作出的裁決；三是誤認(rèn)為司法仲裁審查案件的程序與普通訴訟案件相似可以進(jìn)行復(fù)議、二審或再審。

　　“然而，根據(jù)目前的法律法規(guī)，上述請(qǐng)求均難以得到支持。”廣州中院表示，針對(duì)公眾認(rèn)識(shí)上的上述誤區(qū)，特別提醒市民注意——

　　商事仲裁遵循自愿仲裁、或裁或?qū)徳瓌t，當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后，再向法院起訴的，法院不予受理。由于仲裁是基于當(dāng)事人自愿約定而選擇的糾紛解決方式，因此一旦約定了仲裁條款，就排除了法院對(duì)于該合同的管轄，當(dāng)事人就該合同發(fā)生的糾紛只能由約定的仲裁機(jī)構(gòu)裁決。

　　仲裁實(shí)行一裁終局制，法院對(duì)仲裁裁決的司法審查僅限于程序性事項(xiàng)，裁決認(rèn)定事實(shí)是否清楚和適用法律是否正當(dāng)不屬于司法審查的范圍。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或向法院起訴的，均不予受理。當(dāng)事人對(duì)裁決有異議的，可向法院提出撤銷仲裁裁決或不予執(zhí)行仲裁裁決的申請(qǐng)，但法院對(duì)仲裁裁決的審查僅限于程序性事項(xiàng)。

　　法院作出仲裁司法審查裁定后，該裁定于送達(dá)各方當(dāng)事人之日起即發(fā)生法律效力，不存在復(fù)議、二審或再審程序。

　　七種情形需占其一

　　方可裁定撤銷裁決

　　根據(jù)仲裁法等的規(guī)定，只有申請(qǐng)人提出證據(jù)證明仲裁裁決符合以下情形之一的，法院才能撤銷或不予執(zhí)行仲裁裁決——

　　●沒有仲裁協(xié)議的

　　●裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或仲裁

　　委員會(huì)無權(quán)仲裁的

　　●仲裁庭的組成或仲裁的程序違反法定程序的

　　●裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的

　　●對(duì)方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的

　　●仲裁員在仲裁該案時(shí)有索賄受賄、徇私舞弊、

　　枉法裁決行為的

　　●違背社會(huì)公共利益的

　　制圖/黃文倩

　　制表/黃文倩