1月29日，《北京市居家養老服務條例》由北京市第十四屆人民達標大會第三次會議通過，并將從今年5月1日起實施。北京市民政局副局長、新聞發言人李紅兵表示，作為全國首個地方性居家養老服務條例，北京市居家養老服務條例“首次明確了政府、企業、家庭、社會在養老上各自承擔的責任”。

　　同時，政府應當引導、支持、鼓勵企業和社會組織參與居家養老服務的提法，也吸引了很多房地產企業的注意。

　　養老產業本身就是許多房企已經開始關注的新領域。居家養老，讓不少房企看到了新的市場空間，不過也有許多制約因素需要突破。

　　機會

　　養老服務市場需求巨大

　　在西城區椿樹街道，中信國安投資有限公司在這里共建立了3個養老服務項目，其中19號院助老服務站和56號院養老護理所已經建成。2月4日，記者來到19號院助老服務站時，遇到多位老人前來參觀體驗。

　　中信國安投資方面人士告訴記者，19號院、56號院的場所都由街道提供，養老服務主要也要輻射街道內的自理及半自理老人。服務站內還為老人提供休息室、娛樂室。

　　2015年，中信國安投資有計劃在五環內鋪開更多的養老服務點。

　　不止是市內成熟社區有養老服務需求，郊區也成為房企拓展養老服務的必爭之地。

　　2月3日，北京今年首宗配建養老設施用地、順義新城17街區一地塊受到首創、龍湖、金融街等8家企業爭搶，最終首創以5.98億元加上現場競報2.6萬平方米限價房的條件成功拿地。該地塊剩余不到2.9萬平方米的純商品房部分，樓面價達到2萬元／平方米。這宗地塊內就包括3.46萬平方米的養老設施。

　　此前如萬科在房山、中投發展在密云、東方太陽城在順義等都開始涉足養老服務。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶認為，目前北京老齡人口呈現基數大、密度高、增長快三大特征。2012年北京60歲以上老人為263萬人，到2020年預計超過400萬人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趨勢明顯，高齡老人、獨居老人、失能失智老人增加。這也就產生了巨大的養老服務尤其是養老地產的巨大需求。

　　缺失

　　“醫養結合”成破局關鍵

　　按照北京市“9064”的養老服務模式，到2020年，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

　　在業內人士看來，居家養老服務和社區養老的界限并不是涇渭分明的，總體上都需要社區、社會化機構提供必要的養老服務。而對養老服務來說，首當其沖的就是醫療服務。無論是居家養老、社區養老還是機構養老，都需要“醫養結合”。

　　但在目前的條件下，醫療服務和養老服務的結合還遠遠不夠。毛大慶就認為，目前的醫療機構和養老機構互相獨立、自成系統，養老院不方便就醫，醫院里又不能養老。在他看來，在朝陽區雙井，養老機構恭和苑托管社區醫院的做法值得借鑒。牌照由政府頒發、醫生公開招聘，既面向養老機構又對外開放。

　　在一些業內人士看來，對于更零散的居家或者社區養老服務站點來說，醫護人員的靈活執業資格也是養老服務需要面對的一大問題，多點執業不妨有條件地放寬至養老機構。

　　風險

　　回報率低成房企隱憂

　　無論是居家養老、社區養老，還是機構養老，引入社會化力量，企業就需要考慮投入與產出的關系。

　　在順義新城17街區地塊成交前，一家中字號房企人士對記者表示，養老機構如何運營，企業盈利模式怎么構建，是拿地必須考慮的問題。“我們看不清投資回報，就沒有報名拿地。”

　　有房企人士也表示，對于新項目中的養老設施，運營回報率不是問題，但資產回報率就很低。這也成為目前房企探索養老業務的一大障礙。“這就是現在探索養老業務的以大房企居多的原因，回報率低，有的企業耗不起就不能踏足這個領域。”

　　上述中字號房企人士也建議，為鼓勵更多企業參與養老服務，政府出讓配建養老設施土地，應該在出讓方式上讓利于企業，最終實現讓利于民。

　　一家在北京郊區開展了養老服務的房企負責人對記者談到，企業通過招拍掛拿到土地，按照企業的邏輯來運作，高價土地最終將變成高價產品，無論是租是售，價格可能都不會低。企業定價如果得不到市場響應，一方面會造成直接的資源浪費，養老設施達不到養老的目的；另一方面也可能影響未來更多企業的參與熱情。

　　此外，對于建設在成熟居民區特別是老城區的養老服務站來說，居民購買力不足也是企業必須面臨的問題。有關負責人建議，目前的養老服務站帶有企業和街道合作共建的性質，未來究竟是民辦非企業組織還是企業組織尚未定論。但綜合考慮，政府指導定價應兼顧企業收益和老齡人口實際支付能力。“定價不能脫離服務人口支付能力，也不能讓企業虧本，以免影響企業參與養老服務的積極性。”這其中可能存在的豁口，就需要政府來埋單。

　　聲 音

　　北京市居家養老服務方面仍存在諸多問題，如社區服務設施短缺、服務項目和服務能力不足，養老服務人才匱乏，養老服務需求大量增加與供給不足的矛盾突出，老年人在養老方面多樣化、多層次的需求難以得到滿足。

　　——北京市人大常委會副主任柳紀綱

　　- 房企掃描

　　萬科集團

　　位于房山竇店的萬科幸福匯，是萬科首個宣布試點的養老社區。2014年9月，萬科集團高級副總裁毛大慶向媒體表示，除萬科幸福匯外,未來北京萬科預計每年將推出2至3個社區養老項目,將為北京市提供2000個左右的養老床位。

　　遠洋地產

　　2013年，遠洋地產正式成立了“遠洋養老運營管理公司”，并創建全新養老品牌“椿萱茂”。據了解，作為中美合作的首家高端養老公寓，椿萱茂由遠洋地產、投資商CPM、美國最大的養老運營商之一Emeritus合作開發運營。遠洋地產董事長李明表示，預計養老產業未來將和住宅、商業地產、金融業務并列，成為公司業務的四大板塊。

　　保利地

　　2014年10月，保利地產的第二個養老公寓上海“西塘-和熹會”將投入使用，這是保利繼2012年首個北京養老地產項目后的又一新作。

　　本版采寫/新京報記者 張旭