在當前城鄉二元體制下，農民住房財產權的資產價值并未顯現，如何喚醒這些“沉睡資產”，成為農村改革的一項難點。福建省莆田、晉江、廈門等地積極探索農民住房財產權抵押貸款、租賃、農房和宅基地置換等多種流轉方式，拓寬了融資渠道，增加了財產性收入，受到當地農民的歡迎。

　　農房可抵押融資使農戶受益

　　莆田、晉江、廈門等地民營經濟發達，不少農民辦企業、開作坊、辦農業合作社，用自家住房做店面、倉庫、廠房甚至生產車間。這些農房是他們唯一值錢的財產，由于法律所限，農房資產價值無法體現，成為制約他們生產創業的瓶頸。但是這幾年情況有了轉變。

　　晉江萌星達鞋塑有限公司總經理莊國平一家的房屋位于陳埭鎮和平北路，門前車水馬龍，周邊高樓林立，店鋪云集，看起來一點不像是農村的房屋。

　　房屋總高7層，建筑面積2800多平方米，宅基地面積320多平方米，莊國平一家8口住在四五六層，一層出租給一家高檔鐵觀音專賣店，二三層出租做公寓酒店。“一年光租金收入就有30多萬元。”莊國平告訴記者。

　　2007年，為擴大企業生產經營，莊國平要向銀行貸款200萬元。“找了四大國有銀行，都說需要擔保，家里最值錢的財產就是這套房屋，但銀行說宅基地和農村住房不能抵押。”

　　最終，以自家房屋辦理抵押，莊國平在晉江農商銀行貸到款。“評估公司對我家的房租估價是700萬元。我把宅基地使用權證和房屋所有權證押在銀行，在住建部門辦理了農房抵押登記。”

　　目前，莊國平已償還了100萬元貸款，還有100萬元貸款繼續用于生產經營。莊國平說：“償還余款根本不是問題，這么大的一幢樓在這里，即使用租金償還，兩三年也夠了。”

　　晉江農商銀行副行長楊金蓮說：“黨的十八屆三中全會關于‘慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓’的表述，讓農房抵押有了政策依據。”

　　廈門農商銀行總監卓小龍說，市政府出臺了農房融資抵押試點工作方案，自去年底以來，市農商行已經與11個村簽訂合作協議，協議授信2億元，農村房屋抵押貸款已審批放款21筆，金額1030萬元，農民住房財產抵押貸款享受利率優惠，利率定價比一般的保證類貸款大約少2個百分點。

　　宅基地和農房置換改善居住環境

　　租賃和置換是農民住房財產權流轉的另外兩種方式。西天尾鎮后黃村是莆田的華僑村，有華僑近千人，村里大部分民房都是60年以上的老宅子，兩層小樓紅瓦紅磚、古色古香。

　　后黃村村支書許聰告訴半月談記者，2013年以來，縣鄉有關部門對村里建設用地及房屋進行全面清查、丈量、勘察，在收集有關審批手續基礎上，給農民頒發“集體土地房屋產權證”。

　　在明晰產權基礎上，后黃村村委會和18戶村民簽訂了租賃房屋協議，租期10年。許聰說：“這些房屋是能體現當地民俗文化特色的建筑，其中一些是海外知名華僑的老宅，我們租賃過來進行修繕，有的房屋建作民俗館，有的成為鄉村旅游景點，有的作為旅店出租，收益由村集體和戶主共享。”

　　在莆田華亭鎮澗口村，村委會附近的山坡地上，一排排整齊的三層聯排樓房裝修一新，門前馬路寬闊，交通便利，310戶村民搬進新居，他們通過宅基地和農房置換改善了居住環境。

　　村支書詹國強告訴記者，村里外出務工人員多，土地和房屋閑置、浪費現象嚴重。2013年以來，村里通過土地整理、宅基地和農房置換等方式，對分散在各處的農房拆舊復墾，統一規劃建設村民住宅。

　　對于復墾的耕地，在城鄉統一規劃前提下，將城鄉建設用地增減指標掛鉤，復墾耕地置換城鎮建設用地指標，每畝價值達到38萬元，有償轉讓的土地收益，全部由村集體支配，用于村集體發展。

　　完善制度破解農房流轉諸多難題

　　莆田、泉州、廈門等地多名官員表示，宅基地和房屋是農民最大的財產，確權發證確認了農民的住房財產權益。在當前農村勞動力人口大量向城市轉移，農業生產向規模化、集約化發展背景下，農民對房產有多樣化使用需求。農民住房財產權流轉的改革探索不能止于確權發證，而應在此基礎上探索更多流轉方式，將農民手中沉睡的資產盤活起來，促進農民擴大生產和增加收入。

　　針對農房流轉中農民不熟悉法律政策、信息不對稱、交易缺乏有效監管等難題，去年底，莆田仙游縣成立縣級農村綜合產權交易中心。據莆田市委農辦主任柯金國介紹，交易中心整合行政、中介、金融等職能，為農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村宅基地使用權、林地使用權等十類產權的轉讓和交易等提供行政審批、政策咨詢、信息發布、交易簽證、價款結算、跟蹤監督和引導融資等服務。

　　莆田、泉州、廈門等地國土、金融部門負責人告訴記者，農房流轉試點中，農民權益保障與金融機構不良貸款風險防范存在突出矛盾，是各地面臨的普遍問題。

　　晉江市國土、住建等部門相關負責人告訴記者，由于農村宅基地實施“一戶一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押貸款，一旦出現農戶無法償還貸款的情況，銀行的債權如何實現，會不會造成農戶流離失所，農戶權益如何保障等，是試點農房抵押必須破解的問題。

　　楊金蓮說：“我們要求農戶應提供有其他房屋或抵押房產變賣后仍有安居之地的證明，不能將自家唯一住房用于抵押貸款。”

　　柯金國介紹，莆田探索建立農村抵押貸款風險補償基金，市縣兩級財政出資建立增信資金，合作銀行按不少于增信資金余額20倍的規模專項開展農房抵押貸款業務，農戶以宅基地和房屋抵押獲得融資，一旦出現不良貸款，銀行能夠從該項基金中得到補償，以提高銀行開辦該項業務的積極性。

　　記者采訪了解到，當前農房流轉范圍只限于村集體內部，流動性較差，價值受影響。楊金蓮說，晉江農商銀行已發放貸款超過25億元，受益農戶超過1萬戶。

　　失房農民救濟機制也須建立。盡管農戶進行農房抵押時需提供有其他房產的證明，但可能出現農戶虛報房產或將富余房產出售、設立抵押等情況，一旦農戶無法償還貸款，其抵押房產被處置后，將成為無房戶，對這些農戶應當建立救濟機制。(半月談記者 鄭良)