發展住房租賃市場是解決住房問題的重要途徑。但在生活中，甲醛房、虛假房源、押金退還難等現象，侵害了租戶合法權益；擅自改動租賃住房結構、私拉亂接管線等行為，也給房東造成困擾，影響了租賃市場的健康發展。
《住房租賃條例》日前公布，將于9月15日起施行。條例如何規范出租承租活動和租賃企業、經紀機構行為？對保護承租人合法權益起到什么作用？記者進行了采訪。
?出租房應是什么樣
不得危及人身安全和健康，單間租住人數上限和人均最低租住面積應符合標準
將老舊毛坯房用廉價材料裝修“美顏”后，以較高價格出租，承租人入住后卻“貨不對板”，嚴重時還會因甲醛超標影響身體健康，以這類“串串房”為代表的劣質房源嚴重損害承租人的利益。
“作為我國第一部專門規范住房租賃的行政法規，條例進一步明確了租賃當事人的權利義務關系，對經營主體給予了必要引導和有效監管。”北京大學法學院教授常鵬翱說，特別是針對住房租賃的現實痛點難點問題，在平衡租賃雙方利益的基礎上，條例適度傾斜保護承租人的合法權益。
提升租住質量。“串串房”等部分租賃房屋存在設施陳舊、衛生條件差、安全隱患多等問題。條例規定，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。
同時，針對“非居改租”“隔斷房”等問題，條例規定，廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住；租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方政府規定的標準。
“二房東”卷款跑路、房東上門脅迫承租人騰退租賃住房、租房押金說扣就扣……不明確、不穩定的租賃關系，是導致承租人權益受損的主要因素之一。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，部分租賃合同條款十分簡單、內容模糊不清，甚至大量存在口頭協議約定等情況，一旦發生糾紛，承租人往往因缺乏明確的書面依據而處于相對劣勢地位。
條例保障租住穩定，提出出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應當向所在地房產管理部門備案；住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金；出租人應為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。
?租賃企業等經營者該怎么做
發布的房源圖片應與實物一致，轉租須通過監管賬戶收付資金
虛假房源泛濫、“買家秀與賣家秀不符”現象屢見不鮮……一些承租人遭遇困境，常與住房租賃企業經營服務不規范有關。
“條例對住房租賃企業、經紀機構、網絡平臺經營者等提出了行為規范，形成完整的治理閉環。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，比如，針對住房租賃企業、住房租賃經紀機構提供虛假房源、侵占挪用租賃資金等違法違規經營行為，條例明確，住房租賃企業發布的房源圖片應當與實物房源一致，不得發布虛假或者誤導性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關重要信息；住房租賃經紀機構發布房源信息前，應當核對并記錄委托人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源。
針對租賃企業一次性收取租客長期租金卻按月支付房東的“長收短付”問題，根據條例，從事轉租經營的住房租賃企業，按規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務。
同時，設區的市級以上地方政府應當建立住房租金監測機制，定期公布租金水平信息。“這將減少信息不對稱，引導市場預期，穩定租金價格。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛認為。
近年來，一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發過諸多討論。為更好約束承租人行為，維護出租人利益，條例明確，承租人要安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設施或者改動租賃住房承重結構，不得私拉亂接水、電、燃氣管線。
條例一方面規定建立住房租賃企業、住房租賃經紀機構及其從業人員信用評價制度，將相關違法違規行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，并根據信用狀況實施分級分類監管；另一方面對相關主體的違法行為設定了具體處罰措施。“這為有效治理住房租賃市場亂象提供了有力的法律武器。”清華大學房地產研究中心主任吳璟說。
?如何建立租購并舉的住房制度
推動租購住房在享受公共服務上有同等權利
“重購輕租”“租不如買”，是住房租賃市場長期存在的觀念。補上“租”的短板，在強化監督管理、維護市場秩序的同時，還要優化供需兩端、建立租購并舉的住房制度。
條例提出，國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業；鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃。常鵬翱認為，這為住房租賃市場供給提供了法治保障，有助于增加租賃住房的供給量。
條例還明確，國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。“這有助于穩步推進租購同權，讓穩定居住的承租人更好融入城市。”虞曉芬說。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認為，隨著住房租賃市場高質量發展，房企將自持商品住房等長期用于租賃，可獲得較穩定的現金流，推動構建房地產發展新模式。新市民擁有穩定居住的租賃住房，將加快農業轉移人口市民化進程；更多人愿意在工作單位附近租房，也可緩解交通擁堵等“大城市病”，提高城市宜居性。
《 人民日報 》（ 2025年07月24日 02 版）