——商州商業門店租金市場掃描
迫于經營壓力，一些商戶不得不將門面房轉讓。
隨著城市的發展，城區門面房越來越多。
文/圖 記者 賈書章
近年來，隨著客都、華潤萬家、西街大都匯、萬達等商業綜合體入駐商州，我市城區商業網點得到進一步優化和提升，商業網點布局為市民消費提供了很大便利和更多的選擇機會。但是，由于受市場因素制約，加之我市城區樓市的不斷開發和商業門店網點的陸續增多，實體店又受網購和客源的限制，商州城區商業門店租金越來越高的趨勢從2018年初步出現拐點，逐漸呈下降趨勢，一年多來，實體店到底面臨怎樣的困境?門面房租金下降對經營者來說到底是喜是憂?記者進行了調查。
房租一路漲漲漲
在商州城區東關十字，開餛飩店的閔老板是商州區板橋鎮人，他曾在外地打工多年，為了謀生，他參加了廚師培訓，和妻子在東關租了一間門面房，短短3年時間，經歷了門面房租金從每年3萬元漲到6萬元。閔老板說：“門面房租金漲得太快了，幾乎一年一個價，我這店前幾年還能掙幾個錢，到現在一年的收入基本上和房租持平，這生意實在沒法再做下去了!”
但讓閔老板無奈的是，門面房租金持續上漲，餛飩店利潤空間狹小，往往是辛苦了一年，卻收入無幾。他們幾個租客與房東協商，希望下調房租，可房東卻不愿降租。
北新街軍分區至市中心廣場段是城區商業門店最為集中和客流量大的黃金地段。在這個地段做了近30年生意的林月宇對其商業發展可謂如數家珍。林月宇今年56歲，他1989年下崗后，選擇了自主創業，從在西崗樓附近租房開打印店開始，20多年來，摸爬滾打，林月宇的突出感受是，房租在一路飆升。1989年，他租用西崗樓西段一間12平方米的門面房，年租金800元，平均每平方米月租金5.5元，現在年租金漲到了10萬元，平均每平方米月租金694元。1995年，他租用西崗樓中段80平方米的門面房，月租金1800元，平均每平方米月租金22.5元，之后每隔3至5年租金漲一次，現在每平方米租金漲到了250元。
到2016年，受網購、房貸、消費者收入預期下降等因素影響，做生意的人面臨經營利潤下降，林月宇使出渾身解數，經營項目不斷變換，鞋帽、服裝、辦公用品，市場上啥火就經營啥。到了2018年，林月宇這個商場老手也感到力不從心了。
林月宇說：“社會環境在變，經營思路也得跟著變，但還是難以抵制經營利潤的下降。人員工資大幅上漲，過去營業時間從9點到21點，現在雇員每天只上8個小時，月工資是過去的2倍，經營成本漲了一倍多;同時，房租價格上漲厲害，以軍分區地段為例，西崗樓西段一間150平方米的門面房，年租金從10多年前的20萬元，2014年漲到80萬元，從2018年起開始下降到65萬元，經營戶的利潤仍然很小，好多經營戶幾乎是在給房東打工，時間長了，一些經營戶便關門大吉，門面房或是頻繁更換租客、或是空置，給房主也造成了一定的經濟損失。”
理性看待房租變化
庚子年開年以來，受新冠肺炎疫情影響，商州城區商業門店可謂門可羅雀，門面房租金不僅下降明顯，還鮮有人問津。
商州城區門面房租緣何下降?究其原因，一是商業用房大量竣工，投向市場，徹底改變了商業用房緊張局面，由一房難求開始出現相對過剩。二是城區近年來沒有大型企業落地，就業人口相對穩定，消費者增量和總量相對穩定，大量門店開業分流了客源，致使部分門店經營利潤下降。三是隨著城鎮居民收入增長，消費升級，以萬達等為代表的商業綜合體的出現順應了城市商業發展潮流，提升了市區消費檔次，小門店已經滿足不了客源對市場多樣化的需求。四是網購分流了客源，網購已經成為新的消費方式，越來越受到消費者的歡迎，成為時尚消費。五是一批商業寫字樓的出現，使一些公司辦公地點入駐商業樓，不再像過去那樣必須租賃臨街門面房。
門面房租下降是喜是憂?林月宇說：“房租金下降，對經營戶來說是減輕了一些負擔，但市場形勢依然存在許多不合理的問題，客流量分流、網購、經濟總量發展不平衡、客源的減少等因素仍然在制約著實體店的經營和發展空間，真是喜憂參半!”北新街常年經營鞋帽生意的張先生說：“整個經濟環境的變化，就是房租下降也沒有多少生意可做，我們還是期待著市場正常秩序的復蘇，讓經濟隨著市場的發展而發展!”
商州城區門面房租出現下降趨勢，說明市場經濟的杠桿向雙向平衡的狀態漸次回歸，改變了單一上漲的不平衡局面，從一定程度上顯示了出租方對市場變化的清醒認識，從這個層面和維度來講，具有一定的積極意義。
實行“彈性房租”尋求雙贏
一般來講，作為房屋出租戶，房租漲價自然高興，但租金上漲了，租房戶賺不到錢交不回房租也讓他們非常糾結。據調查，從2018年以來，商州城區的門面房租金已出現拐點，門面房由“買方市場”轉向“賣方市場”趨勢較為明顯，租房戶租房以及收取租金過程仍然艱難，更重要的是，難以保證房主的利益最大化。
市屬一商貿公司位于西崗樓東段，有很好的地理優勢，其房屋出租情況一直很好。2018年以來，就出現了房屋租金高、租房戶經營難以為繼，客戶換個不停、租金難以收回的問題。其負責人顧興升介紹，他們企業這一塊地理位置好，是城里房租比較高的，單位職工當然希望房租越高越好，大家都能增加收益。但職工不知道的是，租金雖然高，卻收得很艱難，租房戶收入都包不住本，讓他及時交納房費，這很不現實!為此造成的拖欠、扯皮的事很多，大家彼此都感到很棘手。“因此，我的想法是作為長期向外租房戶，應具有長遠眼光，從自身管理和長遠出發，培養長期客戶，使房租與市場經濟發展相適應，改變不和諧不協調的現狀。”顧興升深有感觸地說。
談起房租對于經營者的影響，林月宇介紹，由于經濟持續下滑，目前零售行業經營利潤從20%下降到6%，貨物進價在漲，房租跟著一路上漲;商洛近10來年新開發的門面房經營場所增加，20世紀90年代商州城區常住人口10多萬人，目前城區人口雖然增加到20多萬人，但商業網點比過去翻了好幾番。另外還有網購擠占市場等各方面的原因，經營者賺錢的空間就相應變小了。林月宇深有感觸地說道：“雖然這兩年房租有所下降，但仍難以幫經營者走出困境，我們希望在這方面能與租房者協商，經營狀況好時，可適當上調，經營狀況差了，適時下降，這也是一件雙贏的事情。”
事實上，一些門面房主也漸漸意識到這一點，主動采取降價措施，以保護雙方的收益。城區一門店老板介紹，現在城區的門面房租金下降明顯，一些房主主動把月租從800元降到600元，目的是留住老客戶。在州城路，房屋出租戶任先生說：“我有幾間門面房，前幾年生意好時房屋租金回收很順暢。這兩年生意不景氣，一間門面房月租1500元收不回來，沒辦法就和租房戶商量協議價租房，給租房戶讓利，這樣雙方都能得到適當的收益，合作得很好!”
對此，顧興升經過多年的研判，提出了一個“彈性房租”意見。他認為，房租主和租房客戶雙方應該建立互相理解的合作關系，積極研究市場走向，改變房租上漲過快導致經營戶難以經營又交不出租金問題。雙方應共同磋商，在真誠合作、互惠互利的基礎上，多考慮怎樣實現雙贏;如何實行人性化管理，隨市場的變化而變化，適當調節房租，形成良性循環。顧興升說：“租房方要讓利于有誠信、懂經營、有經營能力的客戶，不能只盯著誰出錢高就租給誰，導致房租收不回來，甚至關門走人，帶來一系列問題。”
隨后，記者又走訪了幾位業內人士，他們表示，租房市場隨著經濟發展波動是正常的市場現象，面對商州城區受網絡經濟沖擊、門面房供過于求的現狀，房主需理性對待，適當降低心理預期，一方面有助于經濟的快速活躍，另一方面，對自身收入增長也是明智的選擇。