2014年全年，中國跨境房地產投資額有望超過300億美元，超過此前數年海外房地產投資的總和。

　　轉型壓力之下，房企一邊跨界尋找行業合作的機遇，一邊則跨國試水海外地產市場。

　　商報記者對連日以來上市公司公告等資料進行統計發現，最近一年，新華聯、碧桂園、萬科、萬達、綠地、首創等上市房企都先后發布了投資海外地產的相關公告。在重慶，繼宗申、申基、方德等大型房企在海外拿下相關地產項目之后，部分中小房企則在新年啟動了“抱團出?！钡穆贸?。

　　這些企業為何頻頻出海拿地，他們將面臨什么？

　　“抱團”出海拿地

　　對于從事海外投資顧問的陸大干而言，2015年是真正意義上的新的一年。

　　“今年以前，我們的海外業務主要是‘淘房’，最近則增加了‘淘地’的業務?！本吐氂诎顑S海外投資顧問有限公司（以下簡稱“邦僑海外”）的陸大干告訴記者，2月下旬，他就要組織一個30多人的考察團去美國，任務是幫助該團做好海外拿地、自建的前期準備。這是陸大干組織的首個“拿地團”，而且據他了解，這樣的業務在整個重慶都屬于“新開張”行當。雖然是新業務，但是參團的人卻不少。陸大干介紹，該團的出行計劃早在三個月前就已啟動，但是因為人數不斷增加，出發時間也不斷延后。

　　“團里有一半以上都是地產老板，相對于投資移民的人來說，他們出海投資的目的性更強，也更為直接?！标懘蟾山榻B，在2013年之前，移民、留學等是海外購房者的主要目的，且大部分都是自住。“去年開始，以投資為目的人則明顯增加。特別是一些有地產開發背景的老板，他們更愿意將海外的地產視為一種投資配置。”陸大干介紹，為了滿足這部分房企老板的需求，他們在去年下半年才新增了“海外拿地”的業務。

　　陸大干給自己介紹了上述“拿地團”此行的目標：美國弗羅里達州馬里昂縣奧卡拉市西南角的木蘭別墅社區。按照當地的規劃，這塊地可建38幢別墅，每幢的面積從400到800平方米不等。整個地塊的總價為152萬美元，折合人民幣為942萬元左右。

　　“算下來，每畝的成本僅為30萬左右人民幣，這樣的地價非常具有吸引力?！睆埾壬恰澳玫貓F”的成員之一，在重慶某區縣從事了多年地產開發。和陸大干一樣，張先生也在適應“角色的轉變”。“2014年，房地產行業整體面臨轉型，兩級分化變得更為明顯。在銀行貸款收緊的背景下，中小開發商在國內拿地、開發的難度加大?！睆埾壬f與國內動輒上億的大地塊不同，很多西方國家的地塊都是分散出售，開發成本相對較低，因此他決定出海尋找投資機遇。

　　“木蘭這個項目建成后，團隊內部可以消化部分，剩下的要么直接出售，要么留下出租，都有投資價值?！笔状巍俺龊！钡膹埾壬鷮ⅰ鞍踩狈旁诹说谝晃?，因此才選擇了“抱團”這樣風險相對較小的方式。

　　催熱新興中介

　　陸大干和張先生所面臨的“轉變”，是國內房企向海外拓展的一個縮影。

　　“自去年初以來，龍頭房企和上市公司就掀起了一波‘出海潮’。這些大型房企要么是拿地開發大型的旅游或住宅社區；要么就是直接買下標志性建筑做酒店或者商業地產。”重慶美爾地產副總經理傅東升近期也感受到了房企出海的意愿。

　　“與龍頭房企、上市公司一樣，部分身家為千萬級和億萬級的中小房企和企業主，也有到海外投資的需要。但是，他們又不具備在海外進行大規模開發的資金、實力?！备禆|升說，在這一背景下，部分中小房企老板就會選擇“抱團”的方式小規模拿地，并以“部分自住，部分出售”的方式到海外從事“老本行”。

　　“在重慶，目前有30%~40%左右的海外購房者是以投資為目的。而這一比例，每年還將以10%~15%的速度進行增長?！敝貞c領域機構市場研發中心張鑫告訴記者，這一新的投資動向也趨生了新的業務，部分新興的中介機構也“伺機而動”。陸大干所在的邦僑海外就是其中一家。

　　“兩年前，公司還是一家單純的地產代理機構，主要從事本土項目的代理銷售。隨著海外地產投資的不斷升溫，公司就將這部分業務單獨剝離了出來，注冊成立了邦僑海外公司。”陸大干告訴記者，邦僑海外成立不到一年半，目前已代理了30多個國家的上百個項目?！昂Ｍ鈽I務不斷擴容，我們又引進了專門的會展公司，打造了一個海外投資的平臺，每年定期舉行兩場海外投資移民展?！标懘蟾烧f，與傳統中介以移民和留學為主的服務不同，邦僑海外的服務重心則在于海外的地產投資。

　　“在第一個‘拿地團’成行之后，我們正在考慮增加一些地產基金業務?！卑顑S海外董事林凡昨日在接受記者采訪時說，他們目前已與澳大利亞和歐洲的兩家地產基金取得了合作?！皩τ谟幸庠溉ズＭ馔顿Y地產的人而言，基金的門檻更低?！绷址舱f，即便是“抱團出海”，拿地和自建的成本也在千萬元以上，而且還要顧慮海外的法律和政策風向。而通過海外的地產基金，投資者最低只需投資幾十萬，就可以實現海外的資產配置。林凡認為，這也是傳統中介轉型的新方向。

　　數字

　　中國房企海外投資

　　去年或超300億美元

　　“重慶房企老板抱團出海，新興中介瞄上海外業務，背后的動因都是海外地產投資的不斷升溫?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院研究員嚴躍進向記者提供了一組統計數據：2014年全年，中國跨境房地產投資額有望超過300億美元，超過此前數年海外房地產投資的總和。另外，搜房網《中國人海外購房趨勢報告》顯示，在海外購房人群最集中的15個城市中，重慶地區海外購房者的數量占到了總數的3.84%。

　　“對規模較大的公司來說，保持多樣化以分散風險尤為重要?！钡谝惶酱骶S斯的最新研報指出，分散風險可以通過豐富產品線、業務類型、或在多個區域開展業務的方式實現。同時，公司也可通海外市場運營，學習其中經驗方法并運用于中國市場。

　　“對于中小房企和投資人而言，海外地產市場同樣是資產配置、分散風險的一種渠道。”深圳市房地產研究中心李宇嘉說，在金融危機之后，歐美等地產市場進入了一個穩步上升的階段。雖然很難有暴利的機會，但是每年可以比較穩定的實現5%~8%的租金回報率，這也是分散風險的不錯選擇。

　　瓶頸

　　法律和政策

　　成房企“攔路虎”

　　“海外地產投資看好，但是真正有能力和勇氣出海的房企依然不多。尤其是中小型房企，他們不僅缺錢，更缺少在海外投資開發的經驗和資源?！鄙钲谑蟹康禺a研究中心李宇嘉說，海外的政策和法律是很多開發商出海遇到的首要“攔路虎”。

　　“中國公司面臨著這樣一個難題：他們長期與國外市場隔絕，僅在本國的制度與關系中參與有限的國際競爭。如今他們正邁入一個全新的市場環境，法律制度與‘強者生存’的理念也同樣重要。”第一太平戴維斯相關研究員指出，適應新的監管要求、稅收制度以及復雜的市場環境，對于龍頭房企來說也是一個痛苦的過程，對于中小開發商而言則更難。

　　“海外法律、政策的障礙，以及國內房企出海的需求，這之間的矛盾也催生了邦僑海外這樣的服務機構?！崩钣罴握f，資產配置全球化，這是未來發展的趨勢，而且這一需求將逐步由大型企業向中小型企業和億萬富豪人群蔓延?！爸行∑髽I和個人投資者一方面可以通過專業的中介機構解決法律、政策等問題，實現在海外的直接投資；一方面也可以通過基金等金融工具，實現曲線投資。”李宇嘉說，全球配置的普及，也將為國內中介和金融機構帶來更多的機會。