特朗普總統近期在 “真實社交” 平臺提出了一個應對住房可負擔性危機的潛在方案：50 年期抵押貸款。盡管特朗普常于社交媒體拋出各類構想，且白宮尚未就該計劃發布官方公告，但美國聯邦住房金融局局長比爾?普爾蒂表示，政府正 “推進相關工作”。

　　50 年期抵押貸款究竟是破解住房可負擔性難題的良方，還是只會給潛在的首次購房者增添長期債務負擔？

　　50 年期抵押貸款或推高長期成本

　　延長抵押貸款期限并非全新概念。目前美國住房貸款的期限通常最長為 30 年，不過部分貸款機構（如火箭抵押貸款）也提供 40 年期住房貸款。

　　在英國，多年來住房貸款的還款期限普遍為 25 年，而后平均期限延長至 28 年。如今英國的標準貸款期限已達 31 年，部分貸款機構還可提供最長期限為 40 年的抵押貸款。

　　“50 年期抵押貸款的吸引力在于能為購房者降低月供，打破當前住房市場的僵局。” 房地產資訊平臺Realtor.com高級經濟學家喬爾?伯納在一份聲明中指出。

　　“但其弊端也十分明顯：50 年期抵押貸款的利息支出幾乎是 30 年期貸款的兩倍，且積累實質性住房凈值的周期會大幅拉長。” 伯納補充道，“僅刺激住房需求卻不增加住房供應，可能會推高房價，最終抵消掉月供降低帶來的潛在實惠。”

　　伯納還舉了一個例子：即便在 50 年期和 30 年期固定利率貸款利率相同的理想情況下（現實中這種情況可能性極低），50 年期貸款的月供雖低于 30 年期，但整個貸款周期內的總利息支出要比 30 年期高出 86%。

　　伯納表示，50 年期貸款的利率很可能高于 30 年期貸款，就像 30 年期貸款利率會高于 15 年期一樣。

　　一家貸款機構對 50 年期抵押貸款持謹慎態度

　　貸款機構 loanDepot 首席經濟學家杰夫?德古拉希安對 50 年期抵押貸款的態度是謹慎樂觀。

　　“50 年期抵押貸款可以通過降低月供，幫助部分購房者入市，但同時也存在取舍。” 德古拉希安通過郵件告訴雅虎財經，“貸款期限拉得這么長，意味著長期要支付更多利息，且住房凈值的積累速度會變慢。此外，由于貸款機構承擔的長期還款風險更高，這類貸款的利率可能會上升，進而抵消部分利好。”

　　他還補充稱，盡管這種長期貸款或許能幫到首次購房者，“但具體效果還需看實際落地情況”。

　　50 年期抵押貸款是否契合你的長期生活規劃？

　　喬治敦大學麥克多諾商學院教授西蒙?布蘭查德表示，在特定情況下，50 年期抵押貸款會是實用工具，例如借款人計劃在房屋內居住數十年，且亟需降低月供的場景。

　　“對于職業生涯初期、預期收入會增長，且希望在房價進一步上漲前入手穩定或增值住房市場房產的人群，這類貸款也可能適用。” 布蘭查德在郵件采訪中對雅虎財經說道。

　　不過他也提及了該貸款的弊端，包括利息支出更高。

　　“借款人積累住房凈值的速度會大幅放緩，這意味著未來很多年里，他們對房屋的實際所有權占比都很低。這會削弱其賣房、再融資，以及應對市場下行的能力。” 布蘭查德指出，“此外，背負 50 年的債務會增加失業、健康狀況變化、房價下跌等風險的暴露，而這些風險在更長的時間維度里發生的概率也會上升。”

　　50 年期抵押貸款常見問題解答

　　目前存在 50 年期抵押貸款嗎？

　　美國目前暫未推出。英國正逐步向 50 年期住房貸款靠攏，日本曾在 20 世紀 80 年代試點過期限長達 100 年的跨代際貸款。但需注意的是，其他國家的抵押貸款體系與美國存在巨大差異。

　　50 年期抵押貸款的成本有多高？

　　抵押貸款行業從業者認為，50 年期抵押貸款的利率會高于 30 年期貸款。原因在于貸款機構要承擔更長周期的還款風險，而貸款機構認為貸款風險越高，收取的利率就會越高。

　　為何銀行不提供 50 年期抵押貸款？

　　當前貸款機構未推出 50 年期抵押貸款，是因為房利美和房地美這兩家政府支持企業不兜底此類長期限貸款。房利美和房地美會按照自身標準收購貸款，為抵押貸款行業提供資金支持。

　　50 年期抵押貸款的弊端有哪些？

　　由于抵押貸款在初期的利息占比更高，50 年期抵押貸款需要很長時間才能在債務償還上取得實質性進展。業內觀察人士認為，其利率會高于現行的 30 年期貸款，這也會進一步減少購房者償還的貸款本金金額。