隨著去年樓市進入調整期，房地產市場成交量下滑，各大房企去年期末的“成績單”也不盡人意。萬科、恒大、保利、碧桂園、世茂、融創中國、龍湖、富力、招商、金地十家品牌房企的賺錢效率普遍下滑，2014年房企營業收入和凈利潤漲幅雙雙放緩，分別收窄為18.99%和8.84%，遠低于2013年的水平。同時，由于銷售不暢，資金鏈緊繃，十家品牌房企的平均資產負債率超過了70%。
房地產行業10%左右的行業平均利潤率在銀行業面前被“秒殺”了。目前，中國銀行業平均凈利潤率在35%-40%，房企給銀行打工并不是傳說。
不過，隨著近期相關部門出臺了多項刺激樓市的政策，業內人士普遍預計2015年的市場將明顯好于去年，對于過了一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機會。
龍頭房企凈利潤增速普遍下滑增收難增利
以龍頭萬科為例，2014年其實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個數據增幅的差距好于行業平均水平，但對于萬科來說，公司上下也是并不滿意。同時，相比2013年，萬科的結算凈利率也下降0.6%，為11.41%。
在萬科2014年度業績推介會上，萬科董秘譚華杰表示，“2014年我們的銷售有26%增長，但是結算沒有跟上，結算面積只增長2%，對應結算收入增長8%，營業收入增長8%，權益增速4%，我們對這個增速是不滿意的。但是因為結算遠遠低于銷售，造成已售未結金額從1600億元增長到1900億元，增幅達19.9%”。
至于賺錢效率下滑的原因，譚華杰則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄凈資產收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高，意味著開發商利潤空間不斷被擠壓；第二，2014年房價不斷下跌，當年賣出去的現房當期結算，會影響2014年的毛利率；第三，2014年公司業務轉型方面有一些投入，這些投入在短期內無法體現為一個好的收益率，這個會直接影響我們的收益率水平”。
除了萬科外，保利地產、金地集團、招商地產這三家傳統龍頭同樣也出現了增收難增利的情況。其中保利地產2014年營收增速為18.08%，凈利潤增速為13.52%；金地集團2014年營收增速為31%，凈利潤增速為10.77%；招商地產2014年營收增速為33.21%，凈利潤增速僅為1.75%。
據悉，招商地產凈利潤增速如此之低，主要是由于三方面原因造成，一是2013年轉讓深圳曦城項目股權對非經常性損益的影響，扣除非經常性損益后2014年凈利潤增速為13%，明顯高于扣非前；二是在2014年房價下行的背景下，公司計提了5.4億元的存貨跌價損失；三是公司結算毛利率與2013年相比下降4.6%。
“由此可見多數企業增收不增利”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2014年上市房企利潤率延續了近年來持續走低的態勢。如果剔除評估物業增值，預計房地產行業平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%，這意味著企業盈利壓力非常之大，房地產行業很有可能進入“中利行業”之列。
房企平均負債率高企萬科負債率超77%
隨著樓市的持續低迷，房地產開發企業到位資金也在下跌。國家統計局的數據顯示，2014年，房地產開發企業到位資金121991億元，比上年下降0.1%，其中，國內貸款21243億元，增長8.0%；利用外資639億元，增長19.7%；自籌資金50420億元，增長6.3%；其他資金49690億元，下降8.8%。
雖然房企投資有所減少，但由于銷售業績不佳，房企的資金出現緊缺，導致負債率有所上升。業內人士分析，在2014年房市低迷的環境下，開發商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅動的“以債養債”模式，致使房企負債的風險“攀上新高”。房企在高負債的基礎上，財務運作極不靈活，萬一出現資金鏈斷裂，房企只能倉促甩賣股權。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，房企利潤率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過快上漲，房價的漲幅趕不上地價的漲幅；另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業的盈利空間。
“前幾年開發商降價10%，凈利僅損失3%左右。但現在降10%的價格，帶給凈利的影響至少是4%－5%”，億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東說，“去年很多房企拿了高價地，售價承壓，利潤空間有限，未來房地產利潤率存在進一步下滑的風險。”
在宋延慶看來，房地產有息負債利潤都比較高，一般都高于10%。一旦其凈利潤無法跑贏有息負債利潤，就將是很大挑戰。負債率攀升成為房企中報的又一大共性。在20家龍頭房企中，除了萬科的負債率達到36.4%的優秀水平以外，幾乎所有的房企都出現了負債率的高增長。恒大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上，凈負債率達到90%上下。
中金公司的數據顯示，其重點覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%，超越了2008年的高點，而在內地及香港上市的內地房企一年以內到期負債和在手現金之比分別為1.33倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現。
對此，有業內人士稱，去年前三季度樓市持續下行，雖然四季度政策面發生了一些變化，使得樓市開始企穩，但是也難以扭轉全年的頹勢。因此，今年不少企業凈利潤下滑，很大一部分原因便是計提了存貨跌價準備；同時，房價的持續下行，也讓房企損失了不少利潤。
其實，地產大佬們早已加速轉型自救。上半年，萬科繼涉足商業地產后，在養老、物流、旅游地產方面動作連連，并先后推出了“小股操盤”及事業合伙人制度、全民經紀人制度，并以互聯網思維聯手百度、途家、鏈家等合作伙伴，試圖共同打造萬科生態圈。
恒大則在多元化上走得更遠，從恒大足球隊到恒大冰泉，再到恒大音樂和恒大糧油，恒大正在將觸角伸至日常生活中的多個領域。再如，碧桂園的海外布局，綠地、華潤等入股銀行業，均是房地產企業在新市場環境下的應對舉措。