銀行放款速度加快 剛需盤“低價快跑” 新盤入市多 價格低

　　文/記者蔣幸端 圖/記者盧政

　　央行喊話支持剛需首套房貸款1個多月，銀行的放款速度有所加快，讓剛需樓盤也增強了信心，加上6月底樓盤開盤推貨增多，剛需購房者也陸續入市，東莞樓市開始出現回暖跡象。6月份的最后一周，冷清的東莞樓市突然熱鬧起來，不少樓盤銷售率在七八成。

　　上周，莞城的富通·自在城推出一批剛需住宅產品，當天成功銷售率達八成，此外，恒大華府、海逸豪庭·御翠湖畔、厚街萬達廣場等開盤推貨，都取得了不錯的銷售成績。業內人士分析，隨著下半年的到來，大量新貨進入市場，普遍采取“低價快跑”的策略，樓市成交將會出現好轉。

　　市場：新盤增多，低價入市？

　　大量樓盤推新貨 莞城、厚街加速快跑

　　上周有逾10個樓盤開盤推貨，特別是莞城和厚街樓市異常熱鬧。

　　6月28日，莞城區的恒大·華府推出173~238平方米精裝修大戶型，富通·自在城則推出 70~130平方米剛需住宅。

　　記者在樓盤現場看到，盡管當天天氣炎熱，但是樓盤現場還是吸引了許多購房者，銷售中心門前的座位上坐滿了等待解籌的準業主們。恒大華府現場工作人員告訴記者，由于莞城長期以來缺乏新樓盤入市，積累了不少的購房需求，認籌的購房者當中有相當大一部分是莞城人。此外，富通·自在城推出的兩房至四房剛需產品也同樣吸引了來自莞城、南城、萬江的剛需購房者，富通地產總經理助理梁蘭凌認為，東莞城區土地日益稀缺，可供應的剛需產品也越來越少，有新的剛需產品入市，會推動購房者入市。記者發現，目前東莞城區有剛需供應的樓盤新盤極少，普遍以尾貨為主，而且南城、東城價格過萬，僅莞城、萬江區的剛需盤價格在“8字頭”，在價格洼地的吸引下，不少購房者正逐漸往莞城、萬江區購房。

　　另外，近期除了莞城外，厚街、橫瀝等多個鎮區也有不少新品推出。東莞中原地產市場研究部介紹，僅上周就有超過10個項目供應33萬㎡（共2592套）住宅，分別有恒大·華府、厚街萬達廣場、中信·富春山居、碧桂園·常平首府、保利·生態城、龍光·君御華府等項目。

　　下半年到來 品牌開發商“低價入市”搶跑

　　剛需購房者是一個對于價格十分敏感的群體，價格的變動是影響他們購房的重要原因，考慮到上半年樓市成交欠佳，開發商壓力加大，因此新開盤項目的定價也越發謹慎，不少樓盤通過“低價入市”的策略來達到快速去貨的目的。

　　上周碧桂園·常平首府與富盈·加州陽光正面“沖突”，價格回落，購房者受益。富盈·加州陽光以均價約5500元/平方米價格入市，而碧桂園常平首府精裝房簽約均價為6491元/平方米，扣掉精裝修部分，毛坯均價也在“5字頭”，遠低于常平鎮的均價。此外，樓盤的促銷力度也加大，如富通·自在城促銷進行5千元享4萬~8萬元團購，恒大華府開盤首付僅12.8萬元起。記者發現，上周的成交樓盤當中，大部分來自橫瀝、東坑、茶山、沙田、常平，簽約均價在6000~7500元/平方米之間。瑞峰置業市場研究部統計的數據顯示，上周東莞住宅均價滑至“8”字頭，為8394元/㎡，環比下跌8%。該研究部人士認為，為搶跑市場，新推項目價格低于市場預期價。

　　東莞中原地產市場研究部相關人士也表示，進行一定幅度降價的樓盤和近期以遠低于市場預期定價入市的樓盤，它們的成交成績都十分可觀，證明當前價格最具“殺傷力”，只要價格水平基本能滿足購房者的心理要求，便能快速達成成交。該人士表示，樓市成交的持續低迷，給眾開發商帶來了重重的壓迫感，眼看時光即將踏入下半年，出貨的欲望越加強烈，不少開發商紛紛走上“以價換量”的快跑路線。

　　調查：哪些樓盤跑得快？

　　首套房放款加速 剛需盤跑得快

　　記者發現，在近期成交的樓盤當中，剛需盤成交明顯比大戶型產品更好，走貨也更快。“一般剛需盤新開盤銷售率普遍在五成以上，有些甚至達到八成，而價格高的大戶型開盤銷售率仍偏低。”一名業內人士告訴記者，近期央行要求滿足首套剛需房貸款后，雖然房貸利率沒有下降，但放款速度明顯加快，這對于剛需購房者來說也是一個利好。富通地產梁蘭凌告訴記者，去年年底簽約的剛需購房者，在5、6月份銀行已經陸續放款，首套房放款速度加快，會推動不少剛需購房者入市。

　　從成交的統計數據來看，近期的樓市成交當中，剛需產品的成交回暖。如碧桂園推出的兩三房精裝產品，開盤當天就銷售8成。此外，據瑞峰置業市場研究部提供的數據顯示，上周厚街萬達·御湖公館加推236套87㎡兩房、115㎡三房產品，開盤當天就成交了100套左右，橫瀝鎮的名巨中央推出262套75~114平方米的二房到四房，開盤當天售出120套。

　　瑞峰置業市場研究部相關人士表示，從目前市場來看，7月開始房企推貨，剛需類的產品將是市場主流。

　　高考結束 “學位房”備受關注

　　6月份富通·自在城2014年適齡兒童順利入讀了建設小學，也為樓盤的銷售吸引了不少人氣。富通地產梁蘭凌告訴記者，不少在該樓盤買房的購房者，看中的正是該樓盤所配套的學位。

　　記者發現，除了拼價格，樓盤自身的附加價值也成為同質化樓盤的競爭優勢。如在同一地段，擁有更強的品牌實力的外來品牌開發商開發樓盤，比本土小品牌開發商開發樓盤銷售成績更好，品牌影響力也成為樓盤銷售的一個重要附加價值。此外，“送學位”、“送車位”促銷，擁有更多附加價值的樓盤，吸引力更強。

　　記者了解到，高考剛剛結束，一個好的學校也成為許多家長關心的熱門話題，而自從南城區取消“學位房”后，仍有學位的部分莞城項目就更加引人注目，近段時間，擁有學位的樓盤成交有所上升。

　　預測：下半年樓市或迎來轉折點 房價下跌可能性大

　　目前開發商們已經開始加速出貨，預計下半年樓市將迎來轉折點。

　　東莞中原地產市場研究部相關人士認為，眾開發商上半年收金大幅縮水，而近兩周定價低于市場預期并獲得佳績的項目將成為很好的借鑒，開發商對東莞后市信心回升，在下半年加快供應的意愿增強，后市中定價也會偏謹慎。

　　“下半年樓市成交難大漲。”合富輝煌東莞市場研究部相關負責人表示，從歷史上樓市調整周期來看，預計今年第三季度成交有所回升，第四季度會出現明顯增長。在價格方面，東莞房價已經“硬撐”半年，如果成交量仍不改善，第三季度房價下跌的可能性較大。