對于未來房價走高的判斷，是房企敢于在亦莊新區豪投的關鍵，在過去的一年多時間里，各大房企輪番入市，地價如擊鼓傳花式的不斷攀升，直至沖至5.9萬元/平方米左右。當面粉價格遠遠超過面包時，處于賭局中的萬科、融創、首開、保利、方興以及城建最為害怕的就是有項目率先跳水，因為這將攪亂整個賭局。
攪局者出現
“對不起四環”的微信傳播語成為醞釀了一年多的中冶德賢公館亮相語。日前，位于南四環外的中冶德賢公館以3.6萬元/平方米起的價格正式入市，這讓想在“9·30”新政后打一個翻身仗的亦莊新區樓市措手不及。
從地理位置來看，中冶德賢公館屬于舊宮板塊，該塊地于2012年7月拿下，當時的樓面價格為1.6萬元/平方米，價格略高于當時出讓的亦莊地塊。如2012年底，融創保利在亦莊拿下的兩塊地的單價分別為1.4萬元/平方米和1.5萬元/平方米，但是正如地產大亨李嘉誠所言，樓市競爭的關鍵是“地段地段還是地段”。橫亙在亦莊新區與舊宮板塊之間的五環路成為了天然的價格尺度，從目前的價格來看，舊宮板塊與亦莊新區的大部分項目價格基本持平，但是舊宮可以算是四環項目，而亦莊新區只能被稱為五環項目。
“其實中冶德賢公館的價格并沒有那么低，3.6萬元/平方米只是一個噱頭，大部分房源應該在4萬元/平方米左右。”一位同屬于該板塊的開發商向北京商報記者直言。
不光是中冶德賢公館，與其緊鄰的國韻村項目目前在售項目中最低的房源價格可以達到3.5萬元/平方米。
正如以前遠洋望京項目的營銷總監牛牧遠所言，樓盤銷售最為關鍵的就是把客戶吸引到項目售樓處。而在這樣的市場環境下，最吸引人的無疑是價格。中冶德賢公館的“準低價”入市讓剛剛見到曙光的亦莊新區迎來了最大挑戰者。
群起而攻
盡管中冶德賢公館的價格并沒有宣傳得那么低，但是依然成為截流亦莊新區客戶一道強有力的阻礙。
“德賢公館所在的舊宮板塊整體區域不行，雜亂差還處于城鄉接合部，外來人口多，而且沒有什么優質的配套。”楓丹壹號的銷售人員向北京商報記者表示。
同樣，亦莊金茂悅的銷售人員也向北京商報記者表示，“那個項目緊鄰著德賢路，未來噪音會很大，而且在產品的品質上也無法與亦莊新區相比”。
誠然，與亦莊板塊的大牌開發商相比，中冶和國奧的確名頭沒那么響亮，但是對于配套而言，緊鄰四環依傍德賢路快速道，整個舊宮板塊的交通要優于亦莊新區，同時該區域內規劃的世界之花購物中心的面積達到了60萬平方米，目前已經封頂。
其實，在北京其他區域也發生過類似事件，在2013年那輪瘋狂的拿地大戰中，被炒作的區域不止亦莊一個。在東壩區域，恒大、城建以及保利首開的聯合體一舉將地價推高至5萬元/平方米的位置，而隨后伴隨著自住房恒大·御景灣、金隅·匯景苑的入市，作為區域內的惟一商品房首開·常青藤開始跳水，價格從4.2萬元/平方米直接調整為了3.2萬元/平方米，而后又出現了首開·香溪郡的低價跟進，導致后續高價項目至今尚無聲息。
同樣，亦莊新區板塊也面臨著這樣的壓力，在四環內魯能的限價商品房價格僅為2.2萬元/平方米，這個位于石榴莊的項目一旦入市，對于周邊項目的價格體系勢必形成沖擊，而作為這一鏈條最為遠端的亦莊新區樓市將處于更加尷尬的地位。
亦莊勝算幾何
與當年的豪擲幾百億元拿地相比，亦莊新區給開發商帶來的回報到底有多高呢？
以亦莊新區的第一個入圍項目中信新城為例，2010年3月15日，中信地產旗下的北京中信新城房地產有限公司經過64輪的激烈競價，以52.4億元的總價擊敗保利、金融街等多家央企開發商，成功拿下了大興區亦莊住宅及商業項目(X1-1B)地塊，溢價率高達103%，并成為當時北京的總價地王。
隨后，該項目以2.45萬元/平方米的價格入市，并在2011-2013年間一直以這樣的價格進行銷售，被業內稱為難得不見漲價的“熊貓級”項目。的確，該項目的入市前期正是北京限購開始的兩年，可謂生不逢時。
日前，一位機構人士給北京商報記者統計了一份亦莊新區各大項目的銷售數據，時間是截至2014年9月12日。根據數據顯示，中信新城商品房和限價房累計入市量為2749套，目前商品房已經簽約了1778套，均價為2.4萬元/平方米，累計銷售額為55.66億元，如果以拿地成本簡單計算，中信新城目前盈利3.26億元，而這沒有考慮到建安成本以及資金成本。誠然，目前中信新城還有不少的存量，即使如此，該項目基本上是個虧本項目。
“不僅如此，中信地產作為該區域170萬平方米的一級開發商，前期還投入了大量資金，按照此前的計劃，中信是要將這170萬平方米的土地全部拿下，但是由于項目銷售不理想，被融創保利聯合體、融創葛洲壩聯合體拿走了四塊，被首開拿下了一塊。”一位熟知該區域的開發商向北京商報記者介紹。
其實，在亦莊新區投下巨資的開發商，目前只有融創的銷售回款相對理想，目前累計銷售最低的是城建、海梓府，至2014年9月12日只銷售了4.39億元。當然后面還有中信、首開、融創、方興的新項目。