“9·30房貸新政”余音未了，央行在上周又宣布了兩年來的第一次降息，樓市中買賣雙方持續了大半年的“冷戰”就在這樣有意無意地松綁下，出現了逆轉。即便當下寒冷的天氣，也沒能擋住積聚的看房熱情，尤其是在降息消息公布后，多個項目的售樓處都出現了爆滿的情況。在上周開盤的八個項目中，就有五個樓盤成為新的日光盤。借著這撥兒翹尾行情，更多的項目打算趁熱打鐵，導致今年最后一個月的新盤入市數量不降反升。根據亞豪機構的統計，12月將有30個項目扎堆入市，相比樓市成交高峰的2013年12月，新盤供應量還增加了25%。

　　另外，值得注意的是，雖然樓市行情好轉，但大部分樓市交易都是建立在開發商降價讓利的基礎上，多位受訪業內分析師和開發商均表示，“出貨快跑”仍是主要的營銷思路，雖然各項目根據自身的情況不同，一些優惠幅度有所收緊，但還沒有漲價的打算。

　　成交量上升三成多 30個新盤下月將借勢入市

　　上周五央行發出直降0.4個百分點的降息消息后，加上與“9·30房貸新政”的疊加影響，對于上周末開盤的項目明顯起到了助推作用。根據機構統計，上周北京共有11個項目開盤，分別為昌平的滟瀾新宸·長橋墅、宜山居，海淀的琨御府·玲瓏閣，門頭溝的中昂小時代，通州的朝北8080，順義的香悅四季等，以及房山和門頭溝的兩個自住型商品房項目。其中滟瀾新宸·長橋墅、中昂小時代、朝北8080和兩個自住房項目均在開盤當天售罄，西三環豪宅琨御府新推出的二百多套小戶型商住房源，均價50000元/平方米，也在當天認購超4億元，售出率近80%。

　　在這些新盤項目中，滟瀾新宸·長橋墅相對高端，推出了50套880萬起的聯排別墅，也是央行降息后首個開盤的別墅項目，據北青報記者現場觀察，約有百余組排號人參與了該項目周六下午的選房，從兩點正式開始到六點，所售戶型就已經全部貼上了已售的標簽。

　　另一個純新盤中昂時代廣場，是位于西長安街門頭溝區域的不限購商住產品，也是在上周六，推出了200余套4.2米LOFT房源，以低于區域均價的29800元/平方米入市，同樣當天售罄。

　　“不管是降息還是‘9·30房貸新政’，其實都是對購房者信心的支撐。”亞豪機構副總經理高姍分析指出，兩次政策松綁將形成疊加效應，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，形成雙重利好影響，促使這部分需求持續入市，進一步刺激樓市交易。根據亞豪機構數據統計顯示，11月中上旬(1-20日)北京商品住宅(不含保障房)共實現成交5894套，成交面積58.88萬平方米，相比上月同期分別大增36%、35%。日均成交高達近300套，以此推算11月商品住宅(不含保障房)成交量或將創造全年新高。

　　成交的明顯回升，也帶動了各個項目踴躍推盤，并且改善型項目的表現較之于剛需項目則更加積極。根據亞豪機構統計，12月預計將有30個新盤項目為2014年收官，其中五六環之間項目多達14個，地處六環以外的項目也多達13個，由此五環外項目占據全部供應的90%。如此多的開盤項目，比去年12月的開盤量還增加了25%，在創造下半年月度新高的同時，也預示著北京樓市的這個冬天或許不太冷。

　　公寓新盤均價低于住宅價近兩成

　　除了開盤數量創下新高，在12月計劃入市的30個項目中，再次出現了多個商住盤的身影。共計有6個商住產品計劃開盤，其中不乏像綠地啟航國際·諾亞方舟、遠洋新天地這樣的純新盤商住樓，并且這些商住項目又多以4.2米層高的精裝修LOFT為主。

　　遠洋新天地營銷負責人劉禹辰就告訴北青報記者，目前項目排號異常活躍，蓄客一個月左右已經有數百組客戶排號，對于商住項目情有獨鐘的除了剛需買房人和少量改善買房人外，投資需求也占了比較大的比例。尤其是住宅限購政策未見明顯松動，而房地產市場逐漸走出低谷的背景下，商住樓成了大部分投資需求的主要出口。

　　價格方面，商住項目戶型小，總價低，進一步降低了投資門檻。像綠地在房山的項目啟航國際·諾亞方舟LOFT產品定價在20000元/平方米，而區域內的住宅項目中糧萬科長陽半島定價約26000元/平方米，建邦華庭定價約24000元/平方米，中國鐵建國際花園售價也在22000元/平方米左右，不難看出，小戶型的商住產品單價基本比周邊住宅產品低了兩成左右。

　　有業內專家表示，由于今年出讓土地中，多個項目含有商住地塊，導致商住產品供應量大，同質化較為嚴重，開發商對價格也沒有過高的預期。

　　多個項目將加推改善大戶型

　　另外，在12月預計入市的項目當中，存在一個明顯特征，即很多項目針對改善客群加推了大戶型房源，30個新盤中有16個項目包含了140平方米以上的大戶型，占比超過一半。

　　由于本次降息和“9·30房貸新政”形成的疊加效應，對于已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續入市，也刺激更多的項目再加推適合改善型的大戶型產品。偉業我愛我家副總裁胡景暉表示。

　　北青報記者了解到，多個住宅項目都計劃在11月底或12月加推大戶型房源，別墅項目都計劃在10月底或11月加推房源，如位于西城區的璽源臺，之前一直主力銷售適合剛需的100平方米以下小戶型，這次則計劃推出100-200平方米大戶型；位于順義區的成熟項目中糧祥云國際生活區，也計劃推出300平方米的大平層；還有純新盤富力運河十號、五礦·銘品均是主打大戶型的三居產品。

　　高姍分析認為，此輪樓市新政(普宅標準認定與信貸調整)的放松方向，是以中低端剛需及改善型客群為主，因此主導年末新房市場的主力供應產品也是面向這兩類客群。目前，以通州、大興、房山為代表，北京近郊正在涌現出眾多面向改善型客群、以大戶型產品為主的樓盤，這類樓盤的單套總價往往在300萬以上，超越了當前剛需客群的購買力，因此將剛需客群擠壓到近郊邊緣板塊甚至是遠郊。遠郊新盤供應的上升正是基于購房需求的流入，為了與北京近郊爭奪購房客群，紛紛加速入市。記者 李桁