驗房師在檢驗窗戶的密封性
驗房師在檢驗浴室瓷磚是否有空鼓現象
驗房師用來檢測空氣質量的儀器
驗房師用來檢測室內噪音的儀器
物業出具的維保單
水平儀，測量墻體是否平直
進入11月，又迎來了開發商交房、業主收房的高峰。在購房時，很多開發商會選擇將交房日期定在年底，但業主對于冬季交房一直頗有微詞。冬季交房，不僅很難立即裝修入住，一個取暖季的取暖費用也總讓業主覺得花了冤枉錢，甚至有業主認為，開發商供暖季前交房，就是為了省去冬天的取暖費用。《廣廈時代》調查發現，冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企為方便年終進行結算，隨著行業成熟，部分房企選擇在年中交房，給自己留出更寬裕的時間，很多年底交房是不得已而為之。不過，也有另一種說法，冬季收房其實更為直觀，易發現問題，但業主的查驗工作更應仔細，注重一些細節處的驗收，尤其是門窗密封性和水暖管線要著重查驗。
冬季迎來收房季 供暖、密封性冬季易檢測
每年的11月，都是開發商集中交房的時期，經過長時間的等待，業主終于可以看見自己當初買的房子的廬山真面目，是物有所值還是貨不對板，收房季即可見分曉。陳女士2012年買的房子近日就收到了房屋交付使用通知書，開發商通知她在預定的時間內完成收房工作。對于即將交付的房子，該如何驗收？驗收時應著重看那些問題？陳女士心中并不明確，陳女士表示，冬季收房，她并不打算立即裝修入住，不過很多問題還是想一次性都解決，以防入住后再出現困擾。帶著她的疑問，《廣廈時代》向驗房專家進行了了解。
驗房專家告訴我們，在驗收房屋前，業主應首先查閱開發商提供的“兩書兩表一圖”，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《住宅面積實測表》及《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》。在手續完備后再進入實質收房階段。
冬季收房雖然不方便立即裝修入住，但如果業主仔細查驗，注意一些細節，冬季驗房其實要比其他季節更容易發現問題。他舉例說明，首先門窗的密閉性是最容易檢查，由于室內外溫差明顯、風力較大，冬季收房時，業主只要把手放在門窗邊緣，即可感受到門窗密閉性是否完好，這一點在夏季就很難實現。另外，供暖方面，冬季也能直觀地感受到室內溫度是否達標，暖氣關系是否有滲漏水的情況，尤其是安裝了地暖的房屋，一旦有滲漏水情況未能及時發現，使用后會給業主造成巨大損失。
驗房師還提到，墻面的質量好壞冬季也比較容易查驗，由于北方冬季空氣較夏季干燥許多，如果墻體有裂紋，冬季較容易發現，外墻的保溫性能也可以從墻面是否結露而發現。而且，北方冬季收房，小區綠化等硬件設施建設也可以一目了然，小區綠化是否用了工夫，冬季是最能看出實質的季節。
收房前費用項目多 自己算清最重要
除了驗收自己的房屋是否合格，收房前要交的各種費用是另一個讓不少業主頭疼的事情。雖然2008年1月1日，北京市建委出臺了《北京市預售商品住宅交付若干規定》，規定業主不用在驗房前先交物業費、公共維修基金、契稅等費用，但在實際操作中，不少開發商還是采取先交費，后驗房的方式。
以陳女士收到的交付使用通知書為例，通知書中列出的收房繳納費用清單包括契稅、專項維修資金、面積差價款、一年的物業服務費、供暖費等。值得注意的是，業主在繳納這些費用以前，一定要根據自己的合同自行計算清楚每項費用的金額，并與交付通知書進行對比，對比后再確定繳納金額。
陳女士的這份通知書上，需要繳納的費用中，就有好幾處錯誤。其中開發商要求陳女士將契稅在辦理交付手續前，匯到開發商經紀公司的賬戶中，由開發商代繳。但是費用清單上為陳女士列出的契稅金額是以房屋總價的3%計算的，但陳女士所購房屋不到90平方米，價格也低于普通住宅標準，又是家庭的首套住宅，按照政策可以享受1%的優惠稅率。“我如果不了解計稅標準，按這個錢稀里糊涂匯了款，估計想退又要折騰很久。”陳女士咨詢開發商后，開發商也承認了這個錯誤，表示陳女士只要按照應有的1%標準繳納即可。除此之外，這份通知書上列出的物業費用也比陳女士簽訂的商品房購房合同約定的標準要高，咨詢后陳女士得知，這是因為交付通知書是按照小區內另一形態產品的物業費標準計算的，陳女士的房屋物業費標準并沒有變化，按照合同約定繳納即可。
“以前沒收房的時候不知道，現在才發現，處處是陷阱，簽字前，每句話都得仔細看。”陳女士表示，如果自己不是對合同內容很熟悉，又在業主群里獲得了很多信息，收房肯定還要遭遇不少波折。業內人士也指出，收房時除了契稅、專項維修基金等費用，很多費用都是相對機動的，比如物業費，北京市2010年10月起就實施了新的《北京市物業管理辦法》，其中一條就規定，2010年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，直到業主大會成立之前，或者在業主大會籌備組成立三個月之內，所有物業服務責任必須由開發商承擔。另外，還有部分樓盤收房時會要求業主繳納裝修押金和裝修垃圾清運費，尤其是裝修押金，業主一定要仔細審核好押金退還要求，以防造成損失。
冬季集中交房主要為年終結算
年中交房比例增多
由于很多業主希望收房后能盡快裝修入住，因此對于開發商為什么選擇冬季交房有些意見，甚至很多人認為，開發商著急在供暖季前交房，就是為了節省暖氣費等支出。為此，《廣廈時代》也咨詢了某房企的負責人，該負責人表示，開發商選擇冬季交房的原因，很多是業主自己想象出來的。事實上，冬季交房一種可能就是工期所致，而另一種，也是最主要的原因就是房企，尤其是上市房企為了年終報表上的數字而為之。
該負責人解釋到，由于目前在售的項目多為期房，根據會計準則，商品銷售收入的確認需要滿足多項條件，其中重要的一條就是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方。也就是說，只有在項目完工后，曾經的銷售額才能轉化成營業收入，在此之前都是以應收賬款形式出現的，這也是為什么上市公司公布的年度業績報表中，銷售額與營業收入之間存在較大差額的原因。而根據不同公司的情況，也有不同的收入確認條件，很多房企都是采取的業主同意收房后才計入營業收入的確認辦法。
正因為此，為保證營業收入達到預期目標，房企會采取在年底集中進行交房，增加全年營業收入。但該負責人也指出，隨著行業的成熟，趕著在年底交房的房企也在逐漸減少，只要具備一定條件，現在房企更偏愛在年中交房，給自己留出寬裕的時間處理可能發生的問題。現在的年底趕交房，有些是不得已而為之。
信誠永立地產總經理王穎濤則透露，除了方便結算外，部分開發商選擇年底交房還因為考慮到北方冬季施工成本高，因此會在冬季施工期到來前完成主體竣工，而且冬季不交房也會增加相應的看護成本。
當被問到，房企是否有可能因自身原因選擇冬季交房而給業主適當的費用減免或方便時，該負責人也表示，這不太可能，因為交房時間是在簽訂合同時就已約定好的，即購房者已經默認接受了這個交房時間，除非逾期交房，否則房企很難因此提供優惠。
本版文并攝/門庭婷
●小知識●
開發商交房時間是怎么定出來的？
項目建設常規程序如下：
項目建設完成，包括建筑主體完工并進行四方驗收(拿到竣工驗收備案表)，小區道路、綠化、通訊、水、電、燃氣、采暖等市政配套工程完工，物業進行預先驗收，對相關問題進行整改后，通知業主收房，開發商進入交房階段。
影響交房時間因素：
(1)購房合同約定的交房時間。(超過交房日期，開發商不能按約定時間交房會按日支付逾期交房違約金，因此開發商一般會將約定日期作為交房日期底線)
(2)建筑主體竣工完成時間。(直接影響能否按時交房，一般會比購房合同約定的交房時間提前2月—3月左右)
(3)竣工驗收備案表。(建委組織四方驗收完成后的竣工驗收備案表是交房的最重要依據，無此手續交房不能進行)
(4)配套工程。(購房合同中均有相關規定)
(5)物業公司。(小區的提前接管，房屋的預先驗收并整改細小問題，調試小區公用設施，如車位管理、公共照明等)
(6)開發公司。(業主檔案建立，通訊信息變化，與物業的交接、配合)