央行降息放水被認(rèn)為利好房地產(chǎn)融資。（資料圖片）
降息后涉房貸款對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)漸放開(kāi) 但地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍受到嚴(yán)控
央行降息刺激A股房地產(chǎn)板塊大漲數(shù)日。但記者從銀行、房企等多個(gè)市場(chǎng)主體處了解到，雖然降息已經(jīng)落地，但地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，僅有優(yōu)質(zhì)企業(yè)可能獲得信貸投放的關(guān)照，而不少中小房企不得不繼續(xù)忍受融資困難的煎熬，甚至融資成本可能不降反升。目前，由于本地融資趨緊，已經(jīng)有部分中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地“找錢”。
文/表 記者潘彧、李婧暄
“部分優(yōu)質(zhì)的企業(yè)我們會(huì)考慮在明年的信貸投放政策中進(jìn)行調(diào)整。”某國(guó)有行內(nèi)部人士昨日接受廣州日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示。
某股份制銀行相關(guān)人士也表示，銀行業(yè)對(duì)未來(lái)的涉房貸款走向以及貸款利率的走勢(shì)都較為樂(lè)觀。
央行此前報(bào)告顯示， 2014年三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增18.2%。9月底個(gè)人購(gòu)房貸款余額11.12萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)17.5%。
華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳分析認(rèn)為，三季度房地產(chǎn)貸款增速保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)四季度隨著房貸政策影響的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。房地產(chǎn)貸款特別是個(gè)人購(gòu)房貸款增速有望回升。此外，地產(chǎn)投資有望拉動(dòng)四季度投資整體增速觸底反彈。
銀行仍考慮中小房企風(fēng)險(xiǎn)
目前，銀行業(yè)的不良率居高不下，因此在貸款風(fēng)險(xiǎn)把控上，依舊是個(gè)問(wèn)題，上述股份制銀行內(nèi)部人士表示，對(duì)于二、三線城市以及中小房企，銀行還是會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，因此依舊還沒(méi)有放開(kāi)。
“總的來(lái)看，二、三線城市的樓市依舊存在風(fēng)險(xiǎn)，此外，目前樓市的存量依舊很高，還處于去庫(kù)存的狀態(tài)。”某銀行業(yè)人士表示。
“年前資金回流的壓力較大，目前降息可以刺激房地產(chǎn)交易，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能比較有限，所以目前距離房地產(chǎn)整體復(fù)蘇還有一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有完全釋放，貸款也難以短期內(nèi)松動(dòng)。”優(yōu)選財(cái)富投研中心總監(jiān)張淑霞昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
中小房企融資成本或反增
雖然已進(jìn)入降息周期，但目前銀行房貸仍沒(méi)有明顯變化，而民間融資成本居高不下，目前部分中小房企已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地找錢。
“降息之后沒(méi)有明顯覺(jué)得銀行融資變得寬松，至少在要求上還是十分嚴(yán)格。”昨日，廣東通大旭日集團(tuán)董事長(zhǎng)孫通文對(duì)記者表示。這家總部在中山的中型房地產(chǎn)公司作為當(dāng)?shù)胤科簖堫^，尚能從銀行拿到相對(duì)便宜的貸款，大約月息6~7厘。但是由于銀行需要地塊或者房產(chǎn)作為抵押，可能影響到其售房周轉(zhuǎn)，因此其并未用盡貸款額度。
不少更小的中小型房企的融資渠道遠(yuǎn)沒(méi)如此暢通，由于“非對(duì)稱降息”，融資成本反而可能增加。
一位房地產(chǎn)融資業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，對(duì)于大部分中小房企、尤其是“半路出家”的中小房企而言，不但開(kāi)發(fā)貸仍然遙不可及，本地的民間融資市場(chǎng)也難解“干渴”，只能去湖南、湖北等地進(jìn)行融資，融資成本可能達(dá)到24%甚至更高。但如果在本地借款，不但需要抵押物，融資成本也不便宜。
“最有代表性的就是日之泉，現(xiàn)在本地融不到錢，只能去外地找錢。還有一個(gè)原因，如果在本地借款，圈內(nèi)就知道你沒(méi)錢了，也不可能再借給你，因此寧愿選擇去外地找錢。”該業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者坦言。
焦點(diǎn)關(guān)注
房企對(duì)開(kāi)發(fā)貸依賴性下降
“明年，對(duì)大部分房企而言，其融資成本很難出現(xiàn)明顯下降。”廣東南方金融創(chuàng)新研究院特約觀察員羅志祥對(duì)記者表示，現(xiàn)在央行確實(shí)希望將資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，但是銀監(jiān)會(huì)這一“水閘”的標(biāo)準(zhǔn)并未降低，“銀行資金不可能大規(guī)模涌入房企。”
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸的依賴性已有所下降。
孫通文告訴記者，由于地產(chǎn)私募基金獲取相對(duì)銀行靈活，其會(huì)選擇和地產(chǎn)基金合作，抵押股權(quán)以獲取相對(duì)高息但靈活的發(fā)展資金。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資1111.5億元，相當(dāng)于去年全年的85%，其中海外融資達(dá)740.14億元，占融資總額的66.6%。
此外，不少房企也在尋求通過(guò)境內(nèi)發(fā)債、有限合伙基金輸血融資。9月26日，榮盛發(fā)展股東大會(huì)通過(guò)決議，計(jì)劃發(fā)行中期票據(jù)融資49億元。