“逼債”、“封盤”、“賣項目”，曾一度在樓市調控最嚴厲時期的悲壯劇情卻在2015年開局上演。只是此次的主角是前兩年還被業內認為頗有實力的中型房企——佳兆業。盡管融創買下了佳兆業4個優質的項目公司后，后者得到了喘息之機，可以借助“財務重組”謀求一線生機。但是這一場鬧得沸沸揚揚的債務風波已經成為目前國內部分中型房企的縮影。有業內人士認為，佳兆業風波并非是個案，而是凸顯出眼下中型房企的生存危機。

　　賣掉4個優質項目公司求生

　　2月1日下午，融創中國和佳兆業同時發布公告稱，融創、佳兆業達成一份涉及融創收購佳兆業上海4個項目，代價總計近23.75億元的收購協議。瀕臨破產的佳兆業終于迎來了第一個“白武士”。而一度傳言多時，涉及到華僑城等多家房企的收購傳聞也最終以融創的大手筆而落下第一槌。

　　當天下午融創中國首先發布公告，公告稱，融創中國全資附屬公司天津騰耀作為買方將分別以總對價約人民幣609.63百萬元和1166.75百萬元收購上海榮灣和青灣項目100%的股權以及其欠上海新灣及其關聯方的股東借款。此外，還將以總對價約人民幣598.56百萬元收購上海贏灣和誠灣各51%的股權及上海贏灣所欠上海新灣及其關聯方的股東借款。收購完成后，上述三家公司將不再是佳兆業集團的附屬公司。

　　不足半個小時后，佳兆業也公布協議公告，同容與融創公告一致。值得注意的是，如果按照上述兩份公告，此次傳聞融創整體收購佳兆業的消息就落不到實處，而紛繞了半個月的收購風波最終卻是以融創的“雪中送炭”落下了首幕。

　　賣項目只為“財務重組”

　　記者發現，此次融創買下了4個項目公司都是佳兆業集團債務關系較為明晰的優質資產。更為關鍵的是，佳兆業的總部以及重心是處于華南區域，作為大本營的華南地區此次的交易當中卻完全沒有涉及進去。“只是收購幾家優質項目公司，而且還是在上海，說明融創這一次是沒有想一口吞掉佳兆業，而只是收購了部分相對干凈的優質資產。”廣州某房企的高層向記者表示，“目前佳兆業這個泥潭有多深還不好說，如果一下子全買下來，風險還是非常大的。”

　　而對于佳兆業而言，起碼現時還沒有失去“名號”。按照公告，佳兆業表示，此次的出售項目公司是“鑒于公司出現的債務危機及財政困難，公司將動用出售項目所得款項凈額用作一般運營資金用途，增加公司現金流及一般運營資金，以保障公司日常性運營。”也就是說，目前該企業仍然是處于努力謀求財務重組的嘗試當中。

　　“今年起碼我們區域公司是完成任務的，集團的財務危機是來得突然但應該還沒有到挽救不了的地步。”佳兆業華南某區域公司的負責人向記者表示，如果佳兆業要財務重組，適當賣掉部分資產緩解壓力也是可行的方法之一。“這起碼比把整個集團賣掉要好。”

　　市場還有不少“佳兆業”

　　佳兆業此次面臨的“資金鏈”問題可能并非是個案那么簡單。有業內專家就分析認為，目前國內大型房企資金鏈仍算理想，但是中小型房企則面臨著較大的資金壓力，在市場中仍然有不少潛在的“佳兆業”。

　　“大的房企的融資渠道比較多，銀行也愿意給它貸款，因為它的風險小，利率也不會給得太高，而且有一些它還可以跨國、出國投資開發、境外融資、發行債券等都可以。但是中小企業就麻煩了。”房地產專家韓世同分析認為，現在不只是佳兆業面臨著困境，對于很多中型房企來說，不僅是遇到了發展瓶頸，而是要面臨生存的危機。“政府拍地，動不動就要幾十億，很多企業連進場的資格都沒有了。”事實上，在去年，一些和佳兆業規模相當的企業都曾面臨資金鏈的壓力。雅居樂也曾一度傳出到期債務問題，但最終成功延期。

　　中型房企生存空間被壓縮

　　近幾年來，很多中型房企都面臨著生存空間被壓縮的挑戰。“在一線城市通過正常招拍掛拿地基本沒有我們的份，都是大企業之間的砸錢游戲。”某家在廣州本土發展起來的中型房企董事長在談起發展前景時就顯得無奈。“我們在廣州城區要有項目，只能打游擊，開發一些大房企看不上眼的小型舊改項目。”而記者發現，現時搶“舊改”已經是中小型房企在一線城市的生存之道。而出現資金鏈問題的佳兆業，就是典型的代表，其所持有的土地和項目有一半就是這種舊改項目。

　　“現時出現的危機和過多涉及舊改是有一定關系的。”韓世同認為，佳兆業此次的資金鏈困境就是生存空間被壓縮所導致的。中小型房企爭拿舊改項目目的是避開與大房企的正面競爭。但是舊改項目周期比較長，覆蓋面廣也使得企業難得獲得高額的回報。但如果要在一線城市擴張，與大房企正面競爭拿地就成為必然，而這一過程拼的就是“資金實力”，這對于中型房企來說，其風險就隨之而生。事實上，韓世同認為，佳兆業資金困境的導火索就是在不合適的時機“搶地”。

　　記者發現，從去年開始，曾鬧出資金債務風波的房企幾乎都是從2012年開始大手筆拿地的企業。當時國內房地產行情仍然算是紅火，不少中型房企在資金上仍算充裕，都開始在國內各大一線市場以高價拿地。“前年上半年，佳兆業在廣州拿地，拿了幾幅都是高價的地，有一兩個項目已經進入銷售和準備銷售的階段，但是由于地價太高，房價也比較貴，怎么賣都很難賺錢。”韓世同認為這些企業缺少大房企的資金實力，重金搶地擴張背負的壓力會非常大，如果資金跟不上就會形成連鎖反應。文/圖 南方日報記者 蔣勁勁 實習生 張帆