“從整體上來看，北京二手房市場(chǎng)房價(jià)波動(dòng)較為平穩(wěn)，漲跌幅變化不大。”張旭向記者表示，但春節(jié)過后市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)如何變化尚不好判斷。

　　值得一提的是，記者調(diào)查獲悉，北京通州部分二手房總價(jià)議價(jià)空間在5萬元左右，個(gè)別房源出現(xiàn)成交總價(jià)高于最初掛牌價(jià)的現(xiàn)象，部分房源明顯有降幅收窄的跡象。

　　對(duì)此，二手房分析師韋雨舟認(rèn)為，在各種利好政策的刺激下，春節(jié)過后，北京二手住宅房價(jià)或有小幅度抬升。

　　部分二手房總價(jià)降5萬元

　　記者通過近兩天的實(shí)地調(diào)查多個(gè)二手中介門店和二手房社區(qū)獲悉，北京市通州區(qū)二手房成交均價(jià)有降幅收窄跡象，此前出現(xiàn)的總價(jià)直降10萬元的現(xiàn)象已經(jīng)較為罕見，一般成交總價(jià)與掛牌總價(jià)之間的差距維持在5萬元以內(nèi)，個(gè)別達(dá)到6萬元至7萬元。

　　“以京貿(mào)國際公寓為例，有一套2014年8月份以總價(jià)200萬元掛牌的房子，最近成交價(jià)為196萬元，總價(jià)降了4萬元，成交單價(jià)為20039元∕平方米，降幅為2%。”北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)附近的某中介門店銷售人員向記者透露，與去年下半年相比，今年1月份成交量情況較好。

　　無獨(dú)有偶，另一位中介人士向本報(bào)記者透露，在1月份成交量相對(duì)較高的新城陽光小區(qū)中，一般實(shí)際成交總價(jià)比掛牌價(jià)要低4萬元-5萬元之間。同時(shí)，成交周期維持在兩個(gè)月之內(nèi)的房源，掛牌價(jià)與成交價(jià)差距較小，可能在2萬元-3萬元之間。

　　“個(gè)別社區(qū)以低于掛牌價(jià)10萬元成交的房子現(xiàn)在也有，但相對(duì)較少，總體來看，議價(jià)空間一般保持在3%左右。”另一家中介門店的銷售人員向本報(bào)記者表示，一些急于換房的客戶可能讓價(jià)幅度較高。

　　此外，成交周期超過5個(gè)月的房源，實(shí)際成交均價(jià)與掛牌價(jià)差距較高。“海棠灣一期一套兩居室的房子去年6月份掛牌，直至去年11月中旬才成交，成交價(jià)要比掛牌價(jià)低15萬元。”該人士向記者介紹道。

　　值得注意的是，目前通州區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)成交價(jià)高于掛牌價(jià)的倒掛現(xiàn)象。“華業(yè)東方玫瑰小區(qū)有一套兩居室房今年1月初掛牌，總價(jià)為193萬元，當(dāng)月月底即成交，成交總價(jià)是194萬元，比掛牌價(jià)漲價(jià)1萬元。”上述人士透露，這種交易雖然不多，但確實(shí)已經(jīng)在通州市場(chǎng)上出現(xiàn)，說明在通州區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)降幅收窄的跡象。

　　事實(shí)上，據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年首月各區(qū)縣成交價(jià)格均有小幅度微降，然而剛需住宅聚集區(qū)通州、大興的二手住宅成交價(jià)格卻有一定程度的上揚(yáng)。

　　“總體來看，從去年12月份開始，北京二手房市場(chǎng)有所回暖，但這種回暖較為平穩(wěn)，成交量有所回升，成交均價(jià)則并未大幅上漲。”張旭向記者直言，上周房價(jià)有所上漲實(shí)際上是受結(jié)構(gòu)性因素影響，而部分區(qū)域二手房房價(jià)仍在下降。

　　節(jié)后二手樓市或小幅回暖

　　實(shí)際上，去年以來，北京二手住宅市場(chǎng)備受打擊，持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年前10個(gè)月，二手住宅網(wǎng)簽量一直徘徊在1萬套以下，僅9月份超過9000套；而2013年全年，有9個(gè)月單月網(wǎng)簽量超過1萬套，甚至單月最高網(wǎng)簽量高達(dá)4.3萬套以上。

　　不過，自2014年11月份以來，二手房市場(chǎng)所有復(fù)蘇。今年1月份可以實(shí)現(xiàn)接近1.3萬套的成交量，這意味著北京二手房市場(chǎng)保持住了輕微的穩(wěn)定回暖局面，頗有“首尾翹”的格局。

　　從二手房成交價(jià)格來看，2014年進(jìn)入9月份之后，二手房成交均價(jià)跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。2014年10月份，北京二手房成交均價(jià)為2.9萬元/平方米，環(huán)比上漲了1%；11月份價(jià)格再次有輕微上漲，成交均價(jià)達(dá)到了2.96萬元/平方米；12月份成交均價(jià)則達(dá)到了3.01萬元/平方米。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月14日，北京二手房年內(nèi)成交18922套，其中，2015年1月份，北京二手房成交12738套，成交均價(jià)為34272元∕平方米，議價(jià)空間為3.3%；2月1日至14日，成交量為6184套，成交均價(jià)為34383元∕平方米，議價(jià)空間為3.2%。

　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)整加快了購房者入市，致使二手房市場(chǎng)有所活躍。從一組數(shù)據(jù)也可以看出，北京公積金貸款額度上調(diào)至120萬元后，刺激了二手房市場(chǎng)有效需求的釋放。

　　據(jù)監(jiān)測(cè)，進(jìn)入1月份以來，90平方米以下的房屋成交占比已連續(xù)四周上升，至1月份第四周，90平方米以下的房屋成交占比較上周上升了1.7%；2015年1月份成交的90平方米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月份增加了9.8%，公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5%。

　　而2月4日，央行降準(zhǔn)之后，將進(jìn)一步刺激樓市成交量。事實(shí)上，從宏觀上來看，一線城市二手房市場(chǎng)已經(jīng)較為活躍。

　　據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市1月新房成交量環(huán)比下跌36%，二手房環(huán)比下跌僅8%，由此也可證明新房明顯下跌是由于供應(yīng)量大幅萎縮，而非需求面再度惡化。而從目前二手房的價(jià)格指數(shù)看，1月份北京、深圳均出現(xiàn)了微幅上漲。

　　對(duì)此，上海某房地產(chǎn)研究院研究員姚臘表示，預(yù)計(jì)春節(jié)后樓市有望回暖，價(jià)格仍會(huì)小幅上揚(yáng)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認(rèn)為，政策層面的利好，將有利于銀行貸款的增加，利好房貸，預(yù)計(jì)春節(jié)后的3月份有望迎來市場(chǎng)回暖。