在樓市繁華的時候，大家都忘記了爛尾樓這個名詞，而在市場低迷的時候，這個問題又再度浮出水面。

　　隨著著名的“爛尾樓改造專家”佳兆業公司的轟然倒下，很少再有公司再敢從爛尾樓改造中掘取商機了，深圳邦達花園爛尾15年的案例，或是一例。

　　近日，據經濟參考報、南都等媒體報道，深圳市最后一個爛尾樓盤邦達花園爛尾長達近15年，至今無盤活的跡象。近日，有購房者稱已將深圳市投資控股有限公司(深圳市屬國有資產經營管理公司)告上法庭，認為該公司不作為，導致盤活工作受阻，購房者利益受損。

　　邦達花園自2000年開始爛尾，盤活工作也早在2006年就開始推動，但在爛尾長達近15年后，至今尚未能盤活。同時，在盤活過程當中，深圳市相關部門發現該樓盤涉及巨額國資流失問題，但由于牽涉各方利益，使得項目盤活難以推進。

　　邦達花園爛尾近15年

　　位于深圳市南山區前海路和南頭街交會處的邦達花園，鬧市區中的它破爛不堪，與周邊繁華的環境格格不入。

　　邦達花園原由三家公司以合作建房形式報批，之后由和耀公司獨立開發經營。1998年9月11日，和耀公司取得邦達花園用地，2000年8月建成，同年9月取得預售許可證開始預售。

　　在此期間，由于當時和耀公司董事長兼銷售主管韓巍個人因一房多賣、詐騙幾十位小業主購房款被法院判刑，邦達花園項目被法院查封，樓盤建設停滯，一直爛尾至今。

　　2004年，深圳市認定包括邦達花園在內的全市52個樓盤為問題樓盤，并制定優惠政策，推進盤活工作。但和其它已經得到解決的爛尾樓盤不同，邦達花園成為深圳市最后一個、也是最著名的爛尾樓盤。

　　據了解，2006年11月，邦達花園原開發商和耀公司與京益公司在深圳市南山區法院的主導下，按深圳市政府【2004】124號文件要求簽訂了置換協議書，雙方約定由京益公司盤活邦達花園。

　　之后，京益公司按南山區法院的要求，代償了和耀公司開發銷售邦達花園對外欠下的債務，向南山法院支付1500萬元用于執行邦達花園案件，同時代償了約240萬元拖欠的部分工程款。

　　不過，此前清晰的盤活工作沒有能順利走下去。在邦達花園的盤活過程中，還牽涉及到另外一家關鍵的公司——家品公司。

　　家品公司是當年合作建設邦達花園三家公司中的一家，且邦達花園用地屬于原家品公司所占歷史劃撥用地。按規定，家品公司占有邦達花園30%的建筑物權益。家品公司以擁有此權益、并擁有隔壁8棟舊廠房所占地塊(T202-0160號地塊)權益為由，要求捆綁開發并作為盤活主體。這個要求得到了南山區舊改辦的支持。

　　但是，根據深圳投控公司的調查報告顯示，原屬國企的家品公司因為改制時資產評估過程存在重大遺漏使得該項目權益歸屬問題發生爭議，并導致盤活工作陷入僵局。

　　隨后，有人指稱家品公司涉嫌隱瞞侵吞邦達花園等三處價值近十億元的國有資產和國有資產流失問題，并于2011年向深圳市相關部門發函反映情況。

　　深圳投控公司在2011年12月份給深圳市國資委、市法制辦、市檢察院的一份調查報告中認為：家品公司在母公司萊英達集團改制前就已經完成了增資擴股和股權轉讓，變更為萊英達工會及萊英達關聯人士宋振存個人持股的有限公司，但相關股權變更及作價等程序都不合規，國有資產存在被侵吞的可能。深圳投控公司表示，將積極配合有關部門，主張國有資產權益，保證國有資產不流失。

　　面臨上述指責，2012年7月家品方面發聲明否認了自身的股權變更及作價不合規、侵吞國有資產等一系列問題。

　　深圳市國資委于2013年1月呈給深圳市政府的一份文件上看到，深圳市國資委對家品公司邦達花園項目權益歸屬問題進行了核實，發現2003年家品公司進行增資和股權轉讓時，所依據的評估報告均沒有包含上述邦達花園項目權益。2011年，改制后的家品公司股東元鳳公司在給深圳投資控股公司的文件中，確認評估機構在評估時未對地上建筑物所占用的土地部分(前述T202-0160號地塊)予以估價計算，未將邦達花園項目30%權益納入資產評估范圍。

　　深圳市國資委認為，從現有資料看，家品公司原為國有全資企業，在增資、股權轉讓等國有股東退出的過程中，未將邦達花園項目權益及隔壁8棟舊廠房所占土地(前述T202-0160號地塊)權益納入資產評估范圍，產權單位原萊英達集團改制時，也沒有對上述權益進行評估作價，因此，上述權益仍屬于國有資產，按規定應由深圳投控公司承繼。

　　市場低迷之過？

　　研究城市規劃問題的專家榮邦瑞明咨詢公司董事長李偉指出，城市發展過程中，規劃經歷了粗放到精細的過程，到今天，開發商拿地的時候，規劃方案和建設資金準備等等都需要詳細資料，而在以前是沒有的，這也就是為什么現在爛尾樓不多，而以前爛尾樓多的原因。

　　李偉進一步指出，在兩年前，隨著房地產市場火爆，原來的爛尾樓整理和開發出現了商機，包括北京長安八號在內的著名爛尾樓項目，紛紛被開發商收購和重新開發。

　　但是，2014年市場低迷，讓爛尾樓商機這個話題再度沉寂。而深圳邦達花園的案例，讓更多開發商對爛尾樓商機卻步。

　　相關文件顯示，2010年10月20日，深圳市規劃國土委第二直屬管理局和家品公司簽訂協議，內容是根據《關于加強房地產登記歷史遺留問題處理工作的若干意見》，把屬于原家品公司的相關土地使用權確權給改制后的家品公司，協議未見對企業類型及土地權屬來源核查情況的內容。

　　但爭議在于，這塊被以歷史遺留問題由規劃國土部門確權給了家品公司的土地，之后被市國資委認定屬于國有資產，應由市投資控股公司繼承，而早前的確權忽略了土地為國有的事實。

　　依據《國有企業改制中劃撥土地使用權管理暫行規定》等相關法規，及深圳市政府《關于我市國有企業改制中土地資產管理的若干意見》，企業改制涉及的土地資產應進行土地資產處置和土地資產評估；土地資產處置方案批準文件和土地資產評估報告的備案意見，是改制企業申請辦理審批或備案手續的必備條件。

　　該意見規定，改制后的企業辦理土地資產權屬登記等有關手續，需憑市工商部門的“企業改制”登記信息、土地資產處置方案批準文件、土地資產評估備案意見，向市國土管理部門申請。

　　意見實施前已改制企業申請權屬登記等有關手續的土地資產，屬于改制前企業的，必須是改制時納入資產處置和評估范圍的房地產。

　　根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》，企業改制中涉及的土地使用權，未經批準擅自處置并發生土地使用權轉移的，按非法轉讓土地或非法占地處罰。土地管理部門違反規定批準的土地使用權處置方案無效。

　　據媒體報道，深圳市國資委有關人員表示，上述土地確權協議是在國資委、市投資控股公司毫不知情的情況下簽訂的，采用歷史遺留問題的方式處理，回避了企業屬改制類型及土地資產為國有事實，事實上造成了國有資產的流失。

　　此外，改制前的家品公司在邦達花園擁有的30%建筑物權益經深圳市國資委核實屬于國有資產，由市投控公司承繼。

　　根據深圳市政府【2009】272號會議紀要、深府函【2011】31號文內容，深圳市投控公司和邦達花園盤活主體之一京益公司簽訂協議，由京益公司向投控公司支付對價，投控公司同意且支持京益公司作為盤活邦達花園項目的主體，繼續實施該項目的盤活工作。

　　之后，京益公司按約定將該協議上報主管盤活工作的南山區政府備案，但南山區政府沒有接受該協議的備案，至此，屬于國有資產的邦達花園30%的建筑物權益無法收回。

　　隨著國資國企改革進入實施階段，防范國有資產流失成為社會關注焦點。今年1月30日召開的國資委全面深化改革領導小組第十九次全體會議討論了《關于加強和改進企業國有資產監督防范國有資產流失的意見》。業界認為，這意味著國資委欲設防范國有資產流失紅線。

　　就邦達花園而言，按照深圳市國資委和深圳市投控公司的的調查結論，家品公司在邦達花園項目權益及名下的有關土地權益仍屬于國有資產。那么，這些被深圳市國資委確認為流失的國有資產應該如何挽回？

　　華南理工大學法學院副院長徐松林、廣東外語外貿大學法學院副教授杜曉君等法學專家在接受媒體采訪時建議，政法系統、國資管理職能部門可嘗試在以下幾方面加強指導、支持和探索力度：一是督促因犯罪行為遭受損失的企業、事業單位、機關、團體等作為主體盡快提起民事訴訟，特別是在刑事案件獲得終審判決之后，督促地方政府以自己名義起訴或授權相關職能部門起訴，避免國有資產遭受更大損失。二是組織并委托專業中介結構具體核資，確定流失國有資產的具體數額。如縣級政府沒有獨立專門國資監管機構，可向上級申請由地市政府國資監管機構支持處理相關事務，或由檢察機關委托第三方中介機構評估流失國資。

　　三是制定追討流失國資具體工作方案，確定流失國資歸還方式，盡量促使目前經營的企業返還之前獲得的土地使用權、建筑物、設備等非法獲利。 (盧志坤)