“房屋的養(yǎng)老金”，也就是所謂的“住宅專項(xiàng)維修資金”，也叫“大修基金”，是每套房子在交付使用時(shí)，業(yè)主都要繳納的一部分費(fèi)用，且數(shù)目不少。但大修基金有何用途？該如何使用？大多數(shù)業(yè)主并不是很清楚。

    還有一部分業(yè)主需要?jiǎng)佑镁S修基金時(shí)，卻因操作的繁瑣以及許多小區(qū)業(yè)委會(huì)的缺失，遇到不知如何申請(qǐng)，或申請(qǐng)難等問題，看似有大筆“房屋養(yǎng)老錢”，申請(qǐng)操作卻困難重重，使得這筆“房屋養(yǎng)老錢”多數(shù)處于“沉睡”狀態(tài)。“3·15”到來之際，本報(bào)將聚焦購房者隱性權(quán)益，帶領(lǐng)廣大讀者一起深入了解“房屋養(yǎng)老錢”。

    案例一： 在小區(qū)有維修基金的情況下，讓業(yè)主分?jǐn)偣苍O(shè)施的維修費(fèi)用，是否合適？

    如果物業(yè)公司需要?jiǎng)佑镁S修基金，首先要提出用途及金額申請(qǐng)，隨后領(lǐng)取申請(qǐng)表，待小區(qū)2/3以上業(yè)主簽字同意后，中心派專人到現(xiàn)場(chǎng)考察，核實(shí)沒有問題之后，再按照程序撥付款項(xiàng)。征得2/3業(yè)主同意的程序肯定得走，關(guān)鍵是操作過程的困難太多，時(shí)間會(huì)拖得較長(zhǎng)，尤其是對(duì)于服務(wù)大型小區(qū)的物業(yè)公司，更是如此。動(dòng)用維修基金程序復(fù)雜，操作困難重重。

    對(duì)于這樣的結(jié)果，廣大業(yè)主雖然能夠理解，但總覺得不是最好的解決辦法。像陳先生居住的小區(qū)，業(yè)主有1600多戶，征得其中2/3的同意，所用的時(shí)間可不是一天兩天就能解決的。對(duì)于較早建成的一些小區(qū)，公用設(shè)施已進(jìn)入到更新改造和維修時(shí)期，小區(qū)物業(yè)公司也開始為申請(qǐng)專項(xiàng)維修基金犯難。屋頂漏水了，電梯罷工了，面對(duì)這些煩心事，部分市民會(huì)想到自己當(dāng)初購房時(shí)交納的房屋維修基金。然而維修基金從申請(qǐng)到審批實(shí)施要經(jīng)過十多道程序，并且很多市民申請(qǐng)時(shí)往往就卡在了“業(yè)委會(huì)”和“三分之二業(yè)主同意”這道坎上。

    據(jù)了解，部分業(yè)主不同意動(dòng)用維修基金主要有兩點(diǎn)原因：第一是擔(dān)心動(dòng)用維修基金傷害到自己的利益；第二是擔(dān)心物業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)會(huì)打著動(dòng)用維修基金修繕公共面積的幌子私用這筆錢。

    律師點(diǎn)評(píng)：

    陜西仁和萬國(guó)律師事務(wù)所蔣延成律師表示，針對(duì)以上情況，有些省市已經(jīng)采取了靈活的執(zhí)行方式。比如青島市規(guī)定，市民已經(jīng)購買產(chǎn)權(quán)的房屋在動(dòng)用專項(xiàng)維修基金時(shí)，并不需要所有鄰居簽字。市民在到市住房保障中心領(lǐng)取表格后，找合適的工程隊(duì)進(jìn)行預(yù)算，將預(yù)算總金額根據(jù)樓內(nèi)各戶居民的建筑面積分?jǐn)偟礁鲬簦顚懞谩兑奄徸怨芄烤S修基金使用申請(qǐng)表》后，貼在樓下進(jìn)行5天公示。在公示期間，如果沒有居民提出異議或者異議不成立，即可按照程序動(dòng)用專修維修基金。如果有居民認(rèn)為修繕房屋的預(yù)算資金過高，也可以另找一個(gè)價(jià)格合理的施工隊(duì)。

    案例二： 已經(jīng)繳納過房屋維修基金費(fèi)用的二手房，如何處理?

    2005年，王女士通過某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，總價(jià)35萬元。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利，在與該業(yè)主簽署《房屋買賣合同》中發(fā)現(xiàn)一條關(guān)于房屋公共維修基金由誰來繳納的條款，其中，王女士所購的這套二手房原業(yè)主所繳納的房屋公共維修基金為6000元。對(duì)于這筆費(fèi)用，王女士該不該支付給業(yè)主呢？

    律師點(diǎn)評(píng)：

    陜西仁和萬國(guó)律師事務(wù)所蔣延成律師表示，通常的解決辦法是，經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達(dá)成共識(shí)。一般會(huì)有四種處理方法：（1）房屋業(yè)主將房屋維修基金無償順延給客戶。就王女士這個(gè)案例來說，如果房屋業(yè)主將這筆6000元的房屋維修基金費(fèi)用無償順延給王女士，那么王女士所購的這套房屋便不用繳納此項(xiàng)費(fèi)用。（2）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納房屋維修基金費(fèi)用的50%。根據(jù)王女士的這個(gè)案例，如果買賣雙方平攤，則王女士應(yīng)支付業(yè)主3000元的房屋維修基金費(fèi)用。（3）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付房屋維修基金費(fèi)用。比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限－原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時(shí)間差）/房屋產(chǎn)權(quán)年限。如果按比例支付，則王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70×6000即5580元的房屋維修基金。（注：一般房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年。）（4）房屋業(yè)主不同意將房屋維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購房時(shí)所交納的這筆房屋維修基金費(fèi)用。根據(jù)王女士的這個(gè)案例，如果業(yè)主不同意將這筆費(fèi)用順延給王女士，那么，王女士則需將6000元的房屋維修基金費(fèi)用全部支付給業(yè)主。 記者 牛凌 支佳昕