預計將于4月份開盤的項目信息 (數據來源：亞豪機構，僅供參考)

　　盡管傳言中的二套房貸首付成數下調等利好政策尚未落地，但北京樓市在上周還是迎來了成交小“高潮”。上周末，記者探訪多個樓盤發現，售樓處人氣正在逐漸恢復，多個在售項目的去化率都超過七成，“低價走量”仍舊是打破觀望的制勝法寶。

　　但也有業內人士分析提醒道，雖然去化速度已經開始加快，但由于4月即將迎新盤上市潮，并且新盤項目多以三居室以上的大戶型為主，導致各樓盤依然面臨去庫存的壓力。不過，一旦傳了很久的“降低二套房貸和貸款利率”等利好政策在二季度出臺，仍可能捂熱樓市。

　　【現場】　樓市人氣現恢復苗頭

　　3月底，隨著政策層面趨向寬松，新盤項目開始陸續入市，樓市也出現了明顯的復蘇景象。據亞豪機構統計數據顯示，上周北京樓市共有3個項目入市，分別為京投銀泰·公園悅府、首開常青藤及自住房項目華遠·西山雅園，共計推出了267套房源。但上周成交房源卻達到了1666套，環比前一周成交大漲了61%，許多項目在開盤后就感覺到了市場出現的陣陣暖意。

　　位于通州馬駒橋的合生·悅上城近期推出，依靠著現房優勢和當前北京市場上稀有的5.49米層高的LOFT產品，悅上城入市以來，售樓處經常人頭攢動。再加上項目定價比較謹慎，均價約為2.3萬元，平均到單層的價格約為1.2萬元左右，價格和戶型優勢明顯，售樓處現場認購熱烈。

　　而前兩周開盤的昌平區領秀慧谷項目，也因為價格合理，略低于周邊項目均價，導致其在開盤一大早就已經有買家前往排隊。銷售人員介紹，當日去化達到九成，簽約額達到8億元。

　　不僅如此，就連北京周邊的樓盤項目，也開始逐漸升溫。河北鵬森集團副總裁方強表示，自從去年“930新政”出臺后，能夠明顯感覺到市場信心不一樣了。在此之前，從項目一線來看銷售壓力非常大，但從去年10-12月份，市場銷售明顯增長。春節之后，僅固安的一個項目就能賣出去100套房，這在之前是很難想象的。

　　當然，也有樓盤看到市場轉暖，試圖略微提高價格。位于大興區南中軸線上的北京城建·北京密碼項目，雖然是一個六環外的商住LOFT產品，但由于鄰近第二機場、定價較低的因素，一期入市就遭遇搶房。不久前，該項目公寓部分推新，雖然成交均價上漲了約10%，但仍是周邊較便宜的新盤，因此，仍迅速成交了近80套房源。

　　從數據上看，上周樓市不僅成交量上升，成交均價也達到了25914元/平方米，環比微漲0.86%，整體市場銷售呈現回升態勢。

　　【新盤】　4月31盤預計入市 新盤供應有望全面開啟

　　市場上傳來的陣陣暖意，也給了新盤開發商更多的信心，根據亞豪機構統計數據顯示，4月，北京樓市將新增31個項目。這其中既有像通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤，也有首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項目后期。

　　而在此之前，2015年的樓市供應一直處于低位，截至3月中旬，近3個月的時間里，北京住宅市場僅實現了19盤的供應，相比去年同期開盤項目數量減少了17個。

　　亞豪機構副總經理高姍預計，4月市場供需全面開啟的可能性較大。兩會政府工作報告中對于2015年房地產市場已經定調，明確“支持”和“促進”，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，往年的“抑制”與“調控”今年不再提及。

　　而在這樣的基調之下，預計會有進一步為樓市松綁，拉動購房需求的政策出臺。此外，在北京近年來土地價格走高的影響下，房企普遍面臨較大的資金壓力，為控制財務成本，也迫切需要加緊推盤入市，回籠資金。因此在2015年初沉寂了3個月之后，4月預計北京樓市的市場供應將逐漸回歸正軌。

　　【價格】　項目定價謹慎 低價開盤仍是主流

　　從4月預計入市的項目定價來看，31個項目當中僅10個項目公布了預計售價，其中通泰國際公館預計售價2.7萬元/平方米、中奧廣場·首站報價3.5萬元/平方米等，而其余21個均處待定當中。

　　高姍認為，該階段正處于項目“定價難”的時間節點，特別是對于首次開盤的純新盤而言，定價不僅決定著項目首期推出的銷售成果，還影響到后期的營銷打法，開發商會慎之又慎。

　　另外，由于近兩年北京土地市場受到追捧，導致部分項目的地價成本較高，因此產品定位與價格定位本就是擺在開發商面前的一道難題，既要保證項目利潤，又得考慮區位價值與客戶預期，因此定價更為艱難。

　　不過，雖然遭遇定價難，但根據北青報記者的走訪發現，多數新盤仍堅持低開為主。像位于大興區的中建·國際港項目推出了商住公寓部分，早早就在圍擋上打出了18000元/平方米的價格，吸引購房人。而該項目的住宅部分早在2013年就曾以24500元/平方米的價格開盤售罄。顯而易見，新推出的樓座雖然是商業屬性，但因為低價因素，仍具有突出的新性價比。

　　一位業內人士表示，雖然兩會后，各分析機構都看好樓市走向，但因為具體政策尚未落地，定價過高的項目市場難以接受會令蓄客困難，而預期定價過低，一旦市場出現漲勢，開盤提價又擔心客戶流失，兩難之下也有不少開發商暫不宣布價格，靜觀市場變化。

　　【趨勢】　大戶型主導新盤市場 投資客對住宅興趣下降

　　與以往新盤多為小戶型不同，在下月的新盤中，有一個顯著特點就是以改善性為主的大戶型三居室明顯增多。下月將開盤的20個普通住宅項目當中，以三居產品為主打的項目多達11個，超過半數。其中像首開·熙悅尚郡主打136平方米南北通透三居，而五礦·銘品則主打130-170平方米三居。

　　而這些大戶型，高總價的項目多是以自住為主，并不受投資客的歡迎。合生創展集團華北地區營銷總監劉蕓歧就認為，目前樓市中，現在的購房人群跟以前出現了很大的區別，投資客明顯少了，以前可能投資客占據購房人群的70%，現在即便是商住項目，這個數字也只有20%。像合生在馬駒橋推出的悅上城項目，所售戶型都是瞄準改善自住為主的大戶型，不僅僅是5.49米的層高，四個在售戶型，面積為101平方米—148平方米四居，考慮到上下兩層的因素，實際使用面積完全是按照改善型設計。

　　專業機構的研究報告也反映了住宅的投資屬性正在減弱。世邦魏理仕上周發布的《2015年亞太區投資者意向調查》報告顯示，投資者對2015年的房地產市場繼續保持樂觀態度，54%的投資者計劃在年內購置物業。但寫字樓和工業與物流板塊是投資者關注的重點。與之形成鮮明對比的是，投資者對住宅市場的興趣卻急劇下降，由去年的21%降到今年的11%，投資性買房也基本被擠出住宅市場。

　　【預計】　二套房貸首付若調整 將進一步捂熱樓市

　　另外，可能催熱樓市的另一個利好就是最近瘋傳的二套房貸首付的降低。不斷有信息源透露，住建部正醞釀發布關于穩定住房消費的相關文件，包括將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成及下調二套房商貸首付比例至五成，下調房貸利率等。

　　雖然這些消息尚未得到官方證實，但福建省已經“搶步”救市了。上周五，福建省“閩七條”正式實施，其中提出放寬全省首套房、首改房認定標準，首次申請公積金貸款的首付降至20%，取消對境外個人(包括港澳臺居民、華僑)、境外機構的購房限制等，這意味著從今以后，福建省二套房也可以享受首套房的利率及貸款優惠。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，二套房首付松動的可能性非常大，不排除在二季度正式出臺文件，并且進行全國推廣；而且其力度之大，符合目前多輪救市下的邏輯。降低首付比例，從過去的三成降低兩成，能夠直接降低按揭貸款成本。降低按揭貸款比例，是降低購房門檻的重要手段。而下調二套房首付比例和利率，也是為了響應目前扶持改善型購房需求的一個重要表現。說明在新常態樓市下，對于此類住房交易持一個比較寬松的態度。而且從目前樓市結構看，確實需要有一個去庫存的主力軍加入，普通剛需者顯然并不合適，而改善型購房者可以充當這樣一個角色。

　　另外，中原地產市場總監張大偉也認為，現階段房地產市場已轉向，對改善性需求將繼續松綁。因此，二套房回歸五成首付是必然的選擇。4月份很有可能出臺相關政策。也有業內人士認為，如果二套房貸相關政策順利出臺，今年的市場將明顯好于去年，樓市也將進一步走熱。記者 李桁