在售豪宅每平方米降價4000—8400元

　　降息與二手房首付比例降低的雙重利好，給剛需、改善樓盤帶來銷售好轉。而2015樓市的“主力軍”——豪宅，卻鮮見地沒有借勢大肆宣傳利好帶來的影響，而是傳出諸多不利的消息。

　　根據亞豪機構數據統計顯示，2月北京別墅市場共成交85套，成交面積2.9萬平方米，環比下降35%、27.5%。其中千萬級以下中端產品是成交主力。

　　與此同時，2月北京別墅市場成交均價29059元/平方米，環比下滑2.7%，創下近13個月來新低。從供應結構來看，整體別墅市場延續了1月低迷行情，除了與傳統淡季相關，房企的推盤意愿也進入全年最低點，導致1、2月份沒有高總價新盤入市，因而拉低了整體成交均價。從區域分布來看，昌平區成交項目最多，成交面積領跑全市。從成交結構上來看，千萬級以下共43套，占整體成交量半數以上，特別是800萬以下經濟型別墅產品40套，是絕對的成交主力；1000萬-1500萬產品成交32套；1500萬以上高端產品10套。

　　而目前在售的三個頂級豪宅中，降價幅度最高的達到8400元/平方米，而另外兩個則每平方米降了4000元以上。

　　除了三個公開降價的豪宅，其他未開盤的超過10萬元/平方米的豪宅則在醞釀“暗降”。東四環某老項目后期，由于配套已經成熟，先期入住的情況也不錯，因此預計在6月開盤時將達到13萬元/平方米左右。但據該項目營銷總監向北京青年報記者透露，鑒于即將開始的豪宅之戰，公司上下基本達成共識，“誰率先降價誰就跑得快”，因此，在對外報價的基礎上，通過各種渠道，比如電商、贈送、一次性付款優惠等等，要努力將價格保持在每平方米10萬元以下。

　　“今后，面包和面粉的關系將被虛化，買面包的人不會在乎你面粉有多貴，只看面包賣得是否便宜，能夠被接受。”該營銷總監表示，這就要求開發商降低心理預期，對跑量的需求要高過對利潤的追逐。否則，很可能陷入泥潭。北京豪宅市場，已經從難賣發展到找客戶的時代。

　　據了解，2015年，超過10萬元以上的項目就20個左右，融創農展館、保利海德公園、香河園三號、懋源夏家胡同、北河沿七十七號、龍湖西局、泰禾西局核心區豪宅加上遠洋劉娘府地塊、東壩保利、恒大地塊以及華潤、招商的豐臺地塊……20多個頂級豪宅同場競技。按照一個樓盤200套保守計算，光這批頂級豪宅就有4000套以上的貨值，再加上今年有70個以上新盤單價會在5萬元以上，統計下來，北京將有幾萬套豪宅或接近豪宅的改善型樓盤房源，銷售壓力可想而知。

　　豪宅買家缺失 是不可逆轉的事實

　　上周末，記者隨一位購買二手房的朋友去看位于望京地區的改善型樓盤遠洋萬和公館。據二手房中介麥田房產的小劉介紹，兩年前，房主購買時的價格是4.9萬元/平方米，而目前萬和公館新房源的報價是8萬元/平方米左右，二手房的價格賣到7.2萬元/平方米顯得物超所值。而距該項目不遠的望京金茂府目前報價為7.5萬元/平方米，都屬于開盤時為改善型定位，二三期之后便走向豪宅化的案例。

　　位置相差不遠、建筑類型趨同，10萬元/平方米的豪宅跟5萬元/平方米的改善樓盤有多大區別？據業內專業人士季滿如介紹，主要是地價。同一個區域的兩塊地，兩年前的土地價格做出來的就是剛需盤，而兩年后樓面地價翻倍，售價自然也要翻倍。而后來者的高價勢必又助漲了前一個樓盤的價格，雖然兩者之間還有價格的落差，但是在買房人眼里，兩者區別不大，為什么不買便宜一些的呢？

　　從另一層面講，“豪宅”已經成為一個敏感的詞匯。由于反腐力度的深入以及財富人群開始追求低調生活，豪宅買家難尋。用一位銷售總監的話說，一個有錢人的資料，都在這20多個頂級豪宅銷售人員的數據庫里，以前是人找房，現在是房找人。而豪宅買家人群的缺失卻是不可逆轉的事實。

　　首先，一向是主力客群的政商群體徹底消失。其次，山西、陜西、內蒙古能源領域客戶已經淡出樓市。山西炒房團、內蒙古炒房團、溫州炒房團都已經成為歷時。第三，以前也曾經是樓市不可或缺之力量的江浙財富人群，也因為制造業、進出口、期貨行業不景氣的原因，失去了以往買房的動力。

　　而目前活躍的財富人群基本都是一些新興行業的寵兒，比如阿里、騰訊、華為、小米等新經濟的代表，但他們的中堅力量還未能達到購買頂級豪宅的地步，而改善盤則是他們體現身份又能較為輕松購買的物業。況且，現在的改善型樓盤所用的石材、新風系統，乃至物業管理，都與豪宅相差無幾。因此，目前改善型樓盤逐漸熱銷就顯得順理成章了。

　　豪宅出路：謹慎定價+等政策

　　幾乎每一個豪宅開發商都不回避豪宅難賣的事實。一位不愿透露姓名的京西豪宅開發商告訴記者，目前大家都在等競爭項目先開盤，這樣一來，如何定價、產品如何差異化就可以有參照物，競爭是不可避免的，但機會還是有的。

　　他所說的機會來自于哪里呢？是政策。首先，“如果二套房首付比例降低，絕對是重大的利好。”該銷售總監說，這幾年二套房首付比例70%的政策的確使一大批剛剛達到豪宅居住水平的買房人望而卻步。其實，財富人群的現金流需求比較大，動輒幾千萬的首付款的確不是一下子就能拿出的，這就是為什么豪宅一般付款周期長的原因。而首付比例降低，將一定程度緩解他們的資金壓力，再通過資金杠桿能多貸出一部分款，會挽回一些潛在買家決心的。畢竟，北京財富人群基數大，一個百分點就是不少人，而北京的頂級豪宅也就幾千套。

　　其次，雖然有關部門明確表示限購暫時不會取消，但借用北京中原首席分析師張大偉的話說：上帝為你關了一扇門，一定會為你留一扇窗。所指的一扇窗就是工作居住證，按照規定，取得北京市居住證的居民是有買房資格的。而其他鼓勵買房的政策預計也會漸漸多起來。

　　第三，是國際大環境的驅動以及新興富豪的增長。據房地產顧問機構萊坊聯同中銀國際近日發布報告顯示，2014年，亞洲成為超高凈值人士數目增長率最高的地區，增長率為3.5%。2014年全球豪宅價格平均僅上升了2%，北京高端房產價格降幅為0.5%。北京房價在全球城市排名第十二位。這次報告調查了全球97個國家，共108個城市，預計在2014年到2024年間，中國內地和香港的富豪人數將分別上升多于80%和40%。

　　在調查中發現，財富人群的投資中，投資債券、基金和藝術品等都沒有投資房產收益穩定。而很多接受采訪的此類人群表達了核心城市核心地段樓盤仍然是增值保值的主要渠道。

　　“因此，目前的策略就是放下姿態，跑量為主，先在競爭中不掉隊是關鍵。相信隨著相關政策的落地以及財富人群置業熱潮的回歸，豪宅的前景還是不錯的。”該銷售總監說。文/本報記者 張艦