中新網(wǎng)4月3日電 3月31日，世茂房地產(chǎn)控股有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)世茂，00813.hk)在香港正式發(fā)布2014年公司及附屬公司截至2014年12月31日全年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，2014年全年?duì)I業(yè)額為560.8億元(人民幣，下同)，同比上升35.1%。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利額182.3億元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，處行業(yè)較高水平。全年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)79.07 億元，同比上升8%。
在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，世茂不再以銷(xiāo)售規(guī)模作為單一增長(zhǎng)指標(biāo)，而是更加注重各項(xiàng)指標(biāo)的均衡性、高品質(zhì)增長(zhǎng)，多項(xiàng)核心指標(biāo)處于行業(yè)高位，也因而得到了金融證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。國(guó)浩資本日前分析認(rèn)為，對(duì)希望持有內(nèi)房股的長(zhǎng)線投資者而言，世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等企業(yè)是行業(yè)首選。
“增重”、“健身”均衡發(fā)展
2014年是房地產(chǎn)行業(yè)集體由追求規(guī)模擴(kuò)張向注重增長(zhǎng)質(zhì)量轉(zhuǎn)型的一年。利潤(rùn)率、回款率成為多家房企明確提出的核心考核指標(biāo)。
據(jù)世茂2014年報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利額182.3億元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，處于行業(yè)較高水平；全年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)79.07 億元，同比上升8%。在目前已發(fā)布2014年報(bào)的房企中，毛利率保持在32%以上的，僅有中海、世茂、保利等為數(shù)不多的幾家。同時(shí)，世茂2014年銷(xiāo)售回款率80.2%也高于行業(yè)60%-70%的平均水平。
在區(qū)域布局方面，世茂通過(guò)重點(diǎn)區(qū)域深耕，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。2014年世茂在南京、廈門(mén)、福州、泉州、常州、張家港等福建和長(zhǎng)三角多個(gè)城市取得單盤(pán)銷(xiāo)冠。在重要戰(zhàn)略區(qū)域福建省， 2014年世茂以175億元銷(xiāo)售額第三次蟬聯(lián)福建銷(xiāo)冠。2014年在福建省迎來(lái)自貿(mào)區(qū)設(shè)立、“一帶一路”核心發(fā)展區(qū)域等多項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略層面的重要利好之際，世茂的成績(jī)有了更加深遠(yuǎn)的意義。尤其在2015年，世茂攜福建石獅市一同參加2015米蘭世博會(huì)，將助推城市共同謀求更好、更多元的國(guó)際化資源平臺(tái)。
年報(bào)顯示，2014年，世茂累計(jì)銷(xiāo)售額為702.2億元，同比增長(zhǎng)4.7%。根據(jù)市場(chǎng)變化，世茂調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，逐漸形成了全類(lèi)型、多層次的產(chǎn)品體系。經(jīng)專(zhuān)業(yè)估算，世茂主要投資物業(yè)及酒店的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣590億元。分析人士認(rèn)為，投資性物業(yè)會(huì)成為世茂下一個(gè)增長(zhǎng)亮點(diǎn)，在行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，這也是衡量房企成長(zhǎng)性的重要指標(biāo)。
“面粉”、“錢(qián)流”結(jié)構(gòu)優(yōu)化
隨著樓市整體庫(kù)存高企，部分人口凈流出的三、四線城市，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，地價(jià)也水漲船高。為此，世茂2014年的投資策略也顯得更加審慎。
2014年，世茂持續(xù)加大在一、二線城市拿地的比重，優(yōu)化城市布局。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，世茂新增土地儲(chǔ)備739萬(wàn)平方米，分布于北京、上海、南京、廈門(mén)、大連、成都、重慶等17個(gè)城市，項(xiàng)目均位于當(dāng)?shù)氐暮诵膮^(qū)域或潛力地段。截至2014年12月31日，世茂總計(jì)擁有3607萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，土地存續(xù)比(土地儲(chǔ)備與當(dāng)季度銷(xiāo)售面積的比值)約為22。按照蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶的研究模型，土地儲(chǔ)備存續(xù)比值在20-35左右較適量，也就是以企業(yè)年均增長(zhǎng)20%計(jì)算，土地儲(chǔ)備相當(dāng)于企業(yè)未來(lái)3-5年開(kāi)發(fā)所需用地。
在另一項(xiàng)衡量企業(yè)健康程度的重要指標(biāo)：資金結(jié)構(gòu)方面。世茂2014年凈負(fù)債率58.6%，達(dá)到管理層預(yù)定目標(biāo)，在行業(yè)整體負(fù)債率偏高的背景下，這一成績(jī)較為突出。
至2014年12月31日，世房銀行等總借貸余額較2013年底的493億元上升到620億元，現(xiàn)金余額較2013年的196億元上升至239億元，未動(dòng)用授信額度約180億元，為世茂發(fā)展提供了低成本的長(zhǎng)期資金支持；
為了進(jìn)一步降低資金成本，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，2014年世茂成功發(fā)行了6億美元7年期高級(jí)票據(jù)。并且，這一行動(dòng)一直持續(xù)到2015年一季度，目前，世茂境外債券的平均利率已從8.01%降低至7.76%。
世茂還于2014年7月獲得了4年期的7.36億美元等值銀團(tuán)貸款，為集團(tuán)的穩(wěn)健發(fā)展提供了充裕的現(xiàn)金流。年報(bào)顯示，截至2014年12月31日，世茂持有現(xiàn)金239億元，加上180億元銀行授信額度，世茂可動(dòng)用的資金已達(dá)到419億元。
優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐恋爻杀尽①Y金成本控制以及充裕的現(xiàn)金，為世茂2015年乃至未來(lái)數(shù)年持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)提供了強(qiáng)力支撐。
以“互聯(lián)網(wǎng)+”開(kāi)創(chuàng)白金時(shí)代
世茂在2014年年底提出“白金時(shí)代”理念之后，引起行業(yè)廣泛思考。在此次發(fā)布的2014年報(bào)中，世茂進(jìn)一步專(zhuān)門(mén)提出要“結(jié)合互聯(lián)新理念開(kāi)創(chuàng)白金時(shí)代”，這也是在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，首次將“白金時(shí)代”正式寫(xiě)入企業(yè)年報(bào)。
2014年是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之年，同時(shí)，也是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大潮席卷房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵一年。在國(guó)家層面鼓勵(lì)“互聯(lián)網(wǎng)+”的背景下，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)將深刻改變房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式。
世茂深刻認(rèn)識(shí)到，單以增長(zhǎng)率、周轉(zhuǎn)率等舊的價(jià)值體系來(lái)指引房企的發(fā)展，房企只能進(jìn)入“白銀時(shí)代”。誰(shuí)能以互聯(lián)網(wǎng)思維，在房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)立以人為核心展開(kāi)商業(yè)和運(yùn)營(yíng)模式，誰(shuí)就能在短時(shí)間內(nèi)打破行業(yè)壁壘，開(kāi)創(chuàng)企業(yè)發(fā)展的“白金時(shí)代”，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有品質(zhì)的增長(zhǎng)。
為此，2014年，世茂通過(guò)“宅行動(dòng)”、“e生活”等一系列行動(dòng)落地云平臺(tái)資源，并初步構(gòu)建出世茂生活服務(wù)APP矩陣，布局社區(qū)O2O領(lǐng)域，加速落地“生活方式運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略，積極嘗試以人為核心開(kāi)展運(yùn)營(yíng)的新商業(yè)模式。
在“生活方式運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略指引下，世茂開(kāi)展了一系列產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā)。如2014年圣誕節(jié)開(kāi)業(yè)的MiniMax睿選酒店，就是以全新的社交、電商平臺(tái)理念，為80后、90后客群定制的MiniHotel。今年，世茂專(zhuān)門(mén)設(shè)立生活方式研究室，對(duì)客戶(hù)需求進(jìn)行深度研究，并以此指導(dǎo)創(chuàng)新研發(fā)。2015年世茂還將繼續(xù)推出MiniMall、主題樂(lè)園、全時(shí)街區(qū)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，并進(jìn)行規(guī)模化復(fù)制。
對(duì)于2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)，世茂預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)政策將整體上保持寬松，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。世茂相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，公司將根據(jù)市場(chǎng)變化，繼續(xù)以靈活的策略，及時(shí)調(diào)整供貨節(jié)奏，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)