繪圖：吳文鋒
“訂金”和“定金”在解除合同時哪個可退？地產(chǎn)商指定貸款銀行又是否屬于霸王條款？……近日，記者從中山市消費者委員會獲悉，在今年1至3月份，該委員會所接到的31宗房屋建材方面的投訴，其中多數(shù)涉及合同糾紛，包括購房預付訂金、貸款銀行選擇、合同條款解釋等問題。
任平是中山人，目前在東莞工作，去年決定買房，在中山、東莞兩地看了很久，最后選擇在中山龍盛地產(chǎn)旗下一個樓盤購買了一套兩居室。2014年12月30日，任平與開發(fā)商簽訂了商品房買賣協(xié)議，并支付定金20000元。到1月18日，雙方在簽訂購房合同時，因就合同內(nèi)容中的違約條款無法達成一致，任平要求解除買賣協(xié)議，退還定金，而開發(fā)商以任平違約為由拒絕退還。
任平隨之前往中山市消費者委員會進行投訴，后來在消委會的協(xié)調(diào)下，雙方達成和解協(xié)議，地產(chǎn)商退還定金。
“主要是中山宜居的環(huán)境和相對較低的房價吸引了我，沒想到購房過程會一波三折，還好最后在消委會幫助下拿到了定金，建議其他購房者在簽訂購房合同前一定要看清具體條款，避免以后的麻煩糾紛。”任平說。
而另一位消費者就沒有任平那么好的運氣了。方雪（化名）去年7月份在悅盈新城購買了一套房產(chǎn)，并選擇三期全額付款，在支付房款50萬元后，因個人原因無力支付剩余房款，遂要求解除合同退還已支付房款50萬。與地產(chǎn)商協(xié)商后，因急需用錢，方雪選擇自愿放棄定金及合同約定的滯納金，最終地產(chǎn)商退還已付房款478708元。方雪建議：“付款前一定要有正式的書面合同約定，特別是對于預付款和定金。當時由于是朋友介紹，達成口頭協(xié)議收樓前退房將全額退款，最后產(chǎn)生糾紛的時候卻沒了憑證，所以一定要有書面協(xié)議。”
消委會表示，今年一季度的房產(chǎn)投訴案例多數(shù)涉及購房合同，提醒消費者在簽訂購房合同前，一定要與開發(fā)商充分溝通，特別是事關定金支付、違約條款、配套設施等方面的說明和解釋，力求全面理解掌握合同內(nèi)容，對于一些特別約定需有書面文件。另外，當出現(xiàn)合同糾紛時，消費者應可尋求消委會進行調(diào)節(jié)，必要時用法律武器維護自身合法權益。
消費者有權自主選擇房貸銀行
■個案觀察
年初，張奕在紫嶺國際一期看中一套兩居室，2月13日與地產(chǎn)商簽訂房屋認購書并支付定金2萬。原定于2015年2月19日簽訂買賣合同，由于節(jié)假日關系順延至3月3日，簽約當日張奕被告知該公司辦理的按揭只能是中國銀行和建設銀行，而由于事先不了解，張奕已通過朋友在其他銀行辦理按揭，并取得一定程度的優(yōu)惠利率。
在此情況下，地產(chǎn)商告知張奕在其他銀行無法辦理按揭，雙方由此產(chǎn)生糾紛。后來在消委會的調(diào)節(jié)下，通過雙方協(xié)商解決，張奕選擇在地產(chǎn)商指定的中國銀行辦理按揭貸款，并得到5個點的利率折扣。“問題雖然解決了，但總覺得開發(fā)商指定銀行貸款是霸王條款，侵犯了消費者的自主選擇權。”張奕說。
合富輝煌中山市場研究經(jīng)理謝仲娟表示，在這個案例中，首先開發(fā)商沒有履行好告知義務，導致張奕在不知情的情況下選擇其他銀行辦理貸款。其次，關于貸款銀行的選擇，如果不需要開發(fā)商為購房者提供擔保，則貸款與開發(fā)商沒有直接關系，購房者可以自行選擇商業(yè)銀行辦理按揭貸款。但實際生活中，開發(fā)商為了便于購房者統(tǒng)一辦理貸款手續(xù)，一般情況下由開發(fā)商指定商業(yè)銀行進行辦理。
“如果消費者在貸款銀行的選擇上與開發(fā)商產(chǎn)生分歧，建議多做一些溝通協(xié)商，最后妥善解決，為以后的長期業(yè)務往來提供便利。如果購房者可以自己解決擔保問題，則完全可以選擇自己心儀的銀行辦理貸款。”謝仲娟說。
廣東卓正律師事務所律師曾幻希
開發(fā)商有預售許可證才能收定金
■律師說法
消費者在簽訂認購書時要明確所交款項是定金還是訂金，因為二者的法律后果是不同的。具體而言，訂金只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。而定金則不同，在商品房銷售中，定金罰則同樣適用，即“因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應雙倍返還定金”。
不過，定金罰則還有一個前提，那就是開發(fā)企業(yè)必須在取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。所謂房產(chǎn)取得合法的銷售證件，也就是說該項目符合預售條件。簡言之，對于期房，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。
因此，作為消費者，還應先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權收取定金。在不具備合法銷售證件的條件下，開發(fā)商如果提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，則消費者認購時交納的只為保留金，購房者隨時可以選擇退房，保留金應如數(shù)退還，對購房者的約束力較小。而如果開發(fā)商在沒有銷售許可證的情況下，收取客戶的定金，本身也是違反相關規(guī)定的。
南方日報記者 李鳳祥