佛山開啟房地產(chǎn)眾籌元年。

　　文/廣州日報記者陳鈺鳳

　　圖/廣州日報記者何 波

　　眾籌，在互聯(lián)網(wǎng)時代誕生的全新的商業(yè)模式，僅僅幾年時間就如雨后的春筍在各行各業(yè)野蠻生長起來。早期的眾籌主要集中在創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，而今，房地產(chǎn)業(yè)也玩起了眾籌。本月起，佛山連續(xù)有兩個項目啟動了眾籌。

　　房地產(chǎn)眾籌是否真的可以拉低房價？記者了解到，目前佛山的房地產(chǎn)商大多是借眾籌概念圈客營銷，其產(chǎn)品也偏重于投資理財功能，對整體房價的影響極小。

　　佛山首現(xiàn)房地產(chǎn)眾籌

　　什么是眾籌？在法律上就是一個合伙或者合作關(guān)系，由眾多當(dāng)事人參與出資來運營一個項目。如今，眾籌的概念進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，從本月起，佛山連續(xù)兩個項目對外宣布要玩房地產(chǎn)眾籌。

　　5月1日，三水萬達(dá)華府開放樣板房，同時也首次試水房地產(chǎn)眾籌。三水萬達(dá)華府拿出兩套房源進(jìn)行眾籌并拍賣，六折起拍。投資者1000元起投，付款后就參與了眾籌拍賣的資格。眾籌名額共900個。其中，500個名額可升級為VIP客戶，但其資金門檻需達(dá)2萬元，這部分VIP客戶有資格購買到拍賣的房源。眾籌人數(shù)滿額后，開發(fā)商就進(jìn)行眾籌房源拍賣。假設(shè)這兩套房拍賣的價格與眾籌資金的差額有50萬元，也就是說眾籌收益為50萬元的話，那么，參與眾籌的900名客戶可以獲得50萬元的20%收益即10萬元，然后再900人分，每人獲益將近111元，收益達(dá)11%。其中500名VIP客戶可以分到80%的眾籌收益，即40萬元的總收益。眾籌款也全額退回。

　　緊接著，上林苑也啟動了眾籌活動。上林苑眾籌的方式與三水萬達(dá)華府略有不同。上林苑僅拿出了一套房源進(jìn)行眾籌拍賣，起拍價為五折。這套房源估價為60萬元，那么，起拍價僅30萬元。眾籌用戶5000元可以起投。假設(shè)該房源最后以50萬元的價格成交，那么，眾籌收益就有20萬元，競拍成功者可以獲得這套眾籌房源；其余人則可以均分這20萬元的眾籌收益。假設(shè)有200人參與眾籌，每人收益可達(dá)1000元，收益率達(dá)20%。

　　購房者：有收益有保障愿嘗試

　　對于佛山出現(xiàn)的眾籌模式，由于門檻非常低，很多人都抱著可以玩玩的態(tài)度參與進(jìn)來。據(jù)上林苑透露，目前該項目的眾籌活動已經(jīng)吸引了300多人參與，本周日將拍賣眾籌房源。而三水萬達(dá)廣場也表示，眾籌人數(shù)已經(jīng)滿額，本周六將進(jìn)行眾籌房源拍賣。

　　記者近日在三水萬達(dá)華府現(xiàn)場也看到，不少看房者都對眾籌產(chǎn)生了濃厚的興趣。“如果眾籌不成功，投資款可以全額退還，風(fēng)險不大。”市民陳女士說，現(xiàn)在投資的渠道也相當(dāng)多元化，有余額寶、理財寶等等，房地產(chǎn)眾籌無非是另外一種投資的形式。

　　而對于真正的意向買家來說，這種眾籌的房價也具有較強的吸引力，“如果能八折或者九折就買到房，明顯低于市場價，還是很有誘惑力的。”龍女士說。

　　不過也有買家表示了疑慮：如果開發(fā)商真的有心讓利，為什么不直接把房拿出來拍賣，而要眾籌？羅先生認(rèn)為，開發(fā)商是“醉翁之意不在酒”，真正的目的是提高樓盤的人氣，起到圈客的作用。

　　記者調(diào)查：地產(chǎn)商圈客營銷意圖明顯

　　開發(fā)商為什么會采取眾籌+拍賣銷售形式？真的是讓利，還是別有所圖？記者注意到，兩個項目一共僅三套眾籌房源，即使以明顯低于市場價的價格成交，也對整體樓價影響微乎其微。

　　開發(fā)商做這類拍賣類型的眾籌，其意圖并非是要低價賣房，而是通過幾套房源的讓利，提高整個樓盤的人氣，精準(zhǔn)鎖定潛在購房者。對于開發(fā)商而言，不到一個月時間，就能蓄客幾百人甚至上千人。同時，開發(fā)商還要求每一個參與眾籌的用戶在眾籌房源開拍時必須到場，并簽字確認(rèn)，這無疑有助于提高銷售現(xiàn)場的人氣。

　　業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，佛山的房地產(chǎn)眾籌模式圈客意圖明顯，只是傳統(tǒng)的蓄客方式的變革，其最終的目的還是賣樓。

　　風(fēng)險提示：

　　眾籌是新概念 法律風(fēng)險大

　　參與眾籌+拍賣，就真的是一本萬利的投資好機會嗎？廣東寶慧律師事務(wù)所主任藺存寶認(rèn)為，這其中還是存在一定的法律風(fēng)險。首先，某一套房的定價是由開發(fā)商單方定價的，如果在開發(fā)商虛假抬高定價的情況下，有可能會導(dǎo)致眾籌房源的成交價格偏低。那么，眾籌者就無法分到利潤。其次，對于眾籌項目提出的保本提法，也需要注意，尤其是當(dāng)項目接近尾聲時，尤其要警惕。藺存寶指出，開發(fā)商通常是組建項目公司進(jìn)行運營，產(chǎn)品賣完之后，項目公司幾乎成了一個空殼公司，這個時候已經(jīng)找不到人來償還本金了。

　　應(yīng)該說，房地產(chǎn)商采取的這種眾籌+拍賣模式，只是使用了眾籌、拍賣的概念，其本質(zhì)還是開發(fā)商的銷售策略。藺存寶表示，眾籌本身就是一個全新的概念，相關(guān)法律和監(jiān)管還相對空白。在房地產(chǎn)眾籌方面，每個環(huán)節(jié)上都可能存在一定的法律風(fēng)險，也不排除非法集資的可能性。