等了兩年的房子終于交付了，但實測套內建筑面積足足比合同約定的少了4.57平方米，開發商卻僅僅肯賠付房子建筑面積的差價，遇到此類情況該如何處理？律師建議：若是套內建筑面積與合同約定的差異較大，可要求開發商賠償一定損失。

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　　案例：

　　交房后發現

　　實際使用面積明顯縮水

　　2012年3月，在朋友推薦下，徐先生(化名)看中了紹興市柯橋區一在建樓盤，房子總建筑面積為89.94平方米，去除公攤面積后，套內面積72.68平方米。

　　幾番議價，最終這套房子以折后13705元的單價成交，總房款約123萬元。3月12日，徐先生與開發商簽訂正式的《浙江省商品房買賣合同》并支付該套房子的首付款。買賣合同約定：合同約定面積與產權登記面積存在差異的，以產權登記面積為準。為確保自身利益，合同簽訂同時徐先生還與開發商簽訂了一份《補充協議書》，協議書內寫明房子交付時，若商品房面積測量規范、建筑面積規范發生政策性調整時應如何處理。

　　2014年9月底，徐先生購買的商品房正式竣工，經當地房管局測量，該套商品房的建筑面積為89.92平方米，套內面積為68.11平方米。按照徐先生簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第六條約定，商品房買賣合同以建筑面積作為計價方式，商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房款。

　　測量結果顯示，徐先生購買的這套房子，建筑面積僅比合同約定的少了0.02平方米，誤差比在合理的范圍內。但套內面積即使用面積比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生辦理房屋交接手續，簽署《商品房交接書》時，開發商表示按建筑面積少0.02平方米進行房價款補差，并開具銷售不動產統一發票。

　　這時徐先生認為，建筑面積雖然僅差了0.02平方米，但套內面積卻整整少了4.57平方米，這意味著這套房子的得房率少了許多。同年11月16日，徐先生以商品房存在嚴重瑕疵為由，要求開發商返還部分房款共計10萬元。開發商反駁稱《補充協議書》中約定，若產權登記面積與合同約定面積差異在合理范圍內，就不能以商品房套內面積與合同約定面積誤差比超過3%為理由要求賠償，且雙方合同已履行完畢，要求法院駁回徐先生的訴訟請求。

　　法院經過審理認為，房屋建筑面積變化所導致的套內建筑面積變化具有一定的合理性，但徐先生購買的這套房子套內建筑面積明顯減少，因而綜合考慮合同的性質、實際履行情況及開發商的過錯程度等因素，酌情認定開發商應賠償徐先生2萬元損失。

　　律師點評：

　　套內面積與合同約定

　　差異較大可索賠

　　胡增冬：浙江三道律師事務所律師

　　根據《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規定，開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，購房者請求解除合同的，不予支持；2、面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

　　購房者同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由購房者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸購房者；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房者。

　　由于雙方選擇的是以建筑面積的計價方式，而非套內面積進行計價，因而不能僅憑套內面積與合同約定面積誤差比超過3%為由要求賠償，依然要按建筑面積(套內面積+公攤面積)這一計價方式來處理。因而司法解釋的規定只適用于建筑面積的差異，不能直接適用于套內面積的差異。

　　徐先生購買的房子套內面積與合同中的比例存在較大差距，即得房率明顯降低。法院認為上述差距超出了合理范圍，因而綜合考慮合同的性質、實際履行情況及開發商的過錯程度等因素，酌情判定徐先生獲得部分的賠償。

　　在此也提示購房者，在商品房交付時，往往會碰到實際交付的套內面積與合同約定的存在一些差異的情況。如果差異確實較大，可要求開發商給以一定的賠償。