房價地價反向而行

　　在持續(xù)、強(qiáng)有力政策的刺激下，今年以來我國房地產(chǎn)市場明顯回暖，供需交投活躍，房價也出現(xiàn)上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，今年8月份全國百城新建住宅平均價格環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴(kuò)大0.41個百分點(diǎn)；同比止跌回升，上漲0.15%。百城住宅均價16個月以來首次出現(xiàn)同比環(huán)比雙雙上漲。但與此反向變化的是土地交易市場持續(xù)低迷，8月份，全國300個城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。在土地成交量大幅下降的同時，多地土地出現(xiàn)流拍。這種房地產(chǎn)市場與土地市場反向走勢變化，一定程度表明房地產(chǎn)開發(fā)更趨理性，未來市場總體趨向穩(wěn)定，大起大落可能性顯著減小。

　　房地產(chǎn)開發(fā)更趨向理性

　　從1998年國家住房制度改革啟動以來，我國房地產(chǎn)市場未曾經(jīng)歷周期調(diào)整，直至2013年四季度。由于房價對收入和租金的過度偏離，加上住宅需求結(jié)構(gòu)性矛盾，以及房地產(chǎn)非理性開發(fā)導(dǎo)致住宅庫存激增，自2013年四季度以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了政策調(diào)控真空期由市場力量自發(fā)形成的調(diào)整走勢，住宅交易成交明顯萎縮，部分城市住宅價格快速下降，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為資金鏈條斷裂而破產(chǎn)倒閉。

　　經(jīng)過市場洗禮，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營更趨理性。雖然住宅市場交易在政策刺激下十分活躍，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拿地”卻趨向謹(jǐn)慎。2015年 1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12113萬平方米，同比下降32.0%；土地成交價款3593億元，下降25.6%。即使是交易異常活躍的深圳，土地市場也表現(xiàn)平淡。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年1-8月深圳共成功出讓32宗地(不含深汕特別合作區(qū)地塊)，共計89.04億元，同比大減八成。

　　目前，受需求收入中樞下移及城市規(guī)劃影響，一線城市供應(yīng)用地相對減少且供應(yīng)土地多位于市郊。二三線城市雖然土地供應(yīng)較多，但由于市場需求整體萎縮難以激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興趣，土地流拍現(xiàn)象時常發(fā)生。據(jù)不完全統(tǒng)計，8月全國300個城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多達(dá)1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。這些情況表明，當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場預(yù)期整體趨向中性，經(jīng)營也更加理性。考慮到我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛和轉(zhuǎn)型壓力還要持續(xù)較長時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順周期經(jīng)營傾向明顯抬頭。

　　房地產(chǎn)市場

　　整體趨向穩(wěn)定

　　應(yīng)該說本輪房地產(chǎn)市場回暖離不開政策面的支持與鼓勵。自去年11月22日起，央行已經(jīng)累計5次降息，按照貸款100萬、20年還清、等額本息還款計算，5次降息后每個月可少還801元。今年3月30日，住建部等三部委將公積金貸款購買二套房的最低首付比例降至30%。8月28日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)文，放寬房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入門檻，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯時，不再需要全部繳付注冊資本金；只要是符合資格的境外機(jī)構(gòu)以及在中國境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人就可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。8月31日，住建部再度松綁房貸政策，公積金貸款購買二套房最低首付比例降至20%。持續(xù)政策推動有助于提升政策執(zhí)行效果，延長房地產(chǎn)市場交易活躍度，預(yù)期未來一段時間住宅交易繼續(xù)維持當(dāng)前熱度。

　　但同時住宅市場明顯上升可能性也在減小。從市場預(yù)期分析，住宅市場不再可能出現(xiàn)集體看漲預(yù)期。即使是住宅市場出現(xiàn)回暖，也無法改變住宅市場區(qū)域結(jié)構(gòu)矛盾。今年8月份，全國100個城市中有51個城市環(huán)比上漲，仍有49個城市環(huán)比下跌。從市場需求動力分析，由于住宅市場需求收入中樞下移，房價上漲對需求擠出效應(yīng)明顯。一線城市嚴(yán)格控制人口無序增長，也將減少新增人口住宅需求。最近一段時間股票市場出現(xiàn)巨幅調(diào)整，相當(dāng)多利用杠桿炒股的投資者損失慘重，不可能不對住宅市場產(chǎn)生影響。從市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析，二手房交易規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房，住房市場變現(xiàn)壓力增加，也將一定程度制約房價上漲，并影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略。從投資價值分析，盡管住宅不動產(chǎn)價值相對穩(wěn)定，但因為不動產(chǎn)變現(xiàn)難度較大，整體流動性差，加上房價對收入和租金偏離過大，投資價值并不明顯。

　　這些情況表明，未來房地產(chǎn)市場大起大落可能性顯著下降。隨著政策刺激效應(yīng)衰減，房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)明顯調(diào)整，房地產(chǎn)市場發(fā)展趨向理性。

　　挖掘房地產(chǎn)業(yè)

　　穩(wěn)增長的價值

　　穩(wěn)定住房消費(fèi)，是為了服務(wù)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。但在房地產(chǎn)數(shù)量型增長空間受限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)需要進(jìn)一步挖掘存量住房改善的價值空間。嚴(yán)格意義上分析，房地產(chǎn)業(yè)并不是只有新建住宅，為存量住宅居住品質(zhì)提升的需求與服務(wù)，均可以納入房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的范圍。很多上世紀(jì)蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內(nèi)面積狹小，附帶衛(wèi)生及水電工程建設(shè)落后，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因為還沒有危及到住宅居住質(zhì)量，也沒有可能全部拆除重建。即使如此，因為住宅本身折舊和建筑構(gòu)造落后，所以居民改善住房品質(zhì)的愿望十分強(qiáng)烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外立墻面、水電改造、停車位建設(shè)等等，都與原居民日常居住生活品質(zhì)提高密切相關(guān)。此外，還有部分上世紀(jì)80年代建造的樓盤，經(jīng)過近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問題需要引起地方政府主管部門的高度關(guān)注。最近幾年，城鎮(zhèn)居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。