傳統的社區商業，面臨著大型購物中心和電商的雙重夾擊，業態也在悄然發生著變化。在這種情況下，應該如何投資住宅底商，如何經營社區商業？
住宅底商價值因地段不同各異
現在整個大商業競爭非常激烈，住宅底商自然也會受到一定程度的沖擊。所謂的住宅底商，是指住宅的第一層、第二層，規劃為商業用途的，主要服務于小區居民。一般來講，一個社區的商業配套面積控制在總建筑面積3%以內是比較合理的范圍。
同為住宅底商，根據地段情況的不同，可分為三種類型，這三種底商的投資價值與前景都各不一樣：第一種住宅底商與周邊繁華的商圈距離很近，如果底商的展示面較好，有一定檔次，幾乎可融入商圈，這樣的住宅底商不僅可服務自身小區居民，也可對外服務，價值就遠遠超過一般住宅底商；第二種住宅底商是處于新區的底商，相對獨立于老商圈。這部分底商的價值與小區的規模、周邊居民入住率等息息相關，成正相比。如果新區發展起來，入住率提升，周邊形成新的商圈，底商的升值前景還是很可觀的，這類底商也可稱為“潛力型”住宅底商，固然前景廣闊，但同時存在風險，無論自營、出租還是轉手出售，所面臨的最大問題將是“時間”，因此，投資者在核算回報率時應充分考慮時間因素。第三種底商就比較尷尬，與商圈若即若離，幾乎享受不到商圈帶來的人流，同時商鋪的展示面普通、通透性不是很好，這類底商純粹只能為社區服務，做一些居民配套服務等，升值潛力不會太高，但商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓。
其實，投資商鋪是一門學問，要考慮的因素非常多，包括商鋪價格、投資回報率、投資所需要的時間成本、未來的前景等。目前的市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。
社區商業也可做出特色
通常所說的社區商業更多的是以臨街底商的形式出現，因此，它所處的地段及其在整個社區商業中所處的位置十分關鍵。從整體的市場環境來看，由于商業項目增多，不管購物中心配套商鋪還是社區商鋪的銷售周期，都比以前拉長了。
泉州目前多數社區底商都是分割銷售的，加上社區底商本身體量不大，很難對其進行統一的規劃。社區底商銷售后由誰承租，引進哪種業態完全不受開發商控制，而是自然形成再經由市場優勝劣汰。
社區商業主要突出生活便利性，業態主要有銀行、超市、餐飲、理發等，如今又增加了教育培訓、托管之類，這樣的業態決定了其租金承受能力不高。當然，與此對應，社區底商與購物街商鋪相比，價格也比較低，投資者可以進行綜合衡量，從目前來看，年回報率在5%左右就屬于不錯的水平，未來還可以根據地段和商業氛圍考慮商鋪本身的增值。
關于購物中心和電商沖擊下的社區商業出路問題，其實可以參考國內外一線城市的做法，進行類似“鄰里中心”的規劃，或者考慮引進一些小眾型品牌和業態，如書店咖啡吧等，做出特色。
總體而言，社區商業可通過主力店帶動、主題概念、運營模式等來體現溢價，通過營運模式產生溢價則可以采用售后返租。售后返租的好處是可以在出售后由開發商統一規劃招商，把社區商業的氛圍做起來，但這個很考驗開發商的規劃和招商能力。而有些一線開發商除對社區商業進行統一規劃外，還以自建自營方式介入，如萬科以“第五食堂”為業主提供物美價廉的生活餐食，以萬科自有社區連鎖品牌“幸福街市”解決社區居民的“菜籃子”問題。總體而言，要較好地實現社區商業的溢價，就必須在前期開始規劃，而并非毫無計劃地將社區商鋪分割銷售。
統一招商運營為社區商業帶來新突破
對于傳統的社區商業組成，由于店面的分別出售，導致商業組成和業態配比上的“自發性”和“盲目性”，比較典型的如市區豐盛假日城堡等小區，常常出現沙縣小吃與精品服裝“共舞”、咖啡吧與理發室“齊飛”的“雜亂”局面，不利于整體商圈的提質和拔高。
在商家眼里，大而全的一站式商業中心固然重要，但社區商業作為項目配套的一部分，是距離客戶群最近、目的性消費最明顯的商業形態，其整體的運營品質將關系到樓盤的整體形象和業主的生活便利度等，因此，這也將作為中駿重點拓展的商業領域之一。
當前，根據不同的區位條件和地塊優勢，中駿已經形成四種主力商業產品線，具體為大型城市綜合體——中駿世界城、定位為精品生活商業街區的中駿家樂坊、城市綜合商貿中心——中駿商城，以及國際頂級家居名品——中駿世家，其中，中駿家樂坊作為公司的全新商業品牌，將在今年下半年著重發力。
在商業領域，中駿注重體驗感和服務性，對離業主最近的中駿家樂坊就更是如此。目前，已將家樂坊的首站選定在橋南板塊的標桿性大盤——中駿·藍灣半島，其三排沿街的社區底商將作為統一招商對象，下半年將啟動全面招商。
在招商選商上，不應盲目追求高端，而是著重引進生活服務、時尚餐飲和精品建材三大品類，從而形成匹配家庭生活和消費的完整業態。
由于當前泉州市場上做統一運營的社區底商并不多見，整體市場仍處于“野蠻生長”階段，中駿推出家樂坊的商業品牌除了有產品線完整性方面的考量，更多的還是基于責任感之上的創新與嘗試，希望通過努力為業主提供更多便利與服務，同時也為整體市場的升級貢獻力量。