萬科、萬達(dá)14日宣布，雙方將通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達(dá)開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。此外，雙方表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進(jìn)行合作開發(fā)的可能性。

　　“萬萬沒想到”中國房地產(chǎn)行業(yè)兩大千億級巨頭的合作就這樣來了，它顯得有些突然，但并不讓人感到意外。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增速幾乎跌到了2008年以來的最低水平，銷售不暢、市場低迷，行業(yè)步入拐點，資金壓力加劇，萬科甚至早就以“白銀時代”來定義房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新階段。無論是萬科頻繁考察互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，還是碧桂園攜手金融巨頭，亦或是恒大的多元化路線，均宣示房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。分析人士指出，改變以往的重資金、輕管理思維，走向精細(xì)化管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營將是這場轉(zhuǎn)型大戲的主旋律。

　　萬科萬達(dá)優(yōu)勢互補(bǔ)

　　5月14日，國內(nèi)住宅龍頭萬科，與商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)集團(tuán)共同宣布，基于長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，本著“積極合作、攜手共贏”的原則，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　記者獲悉，根據(jù)此次簽署的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，萬科與萬達(dá)將充分發(fā)揮各自在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢，在一系列雙方有合作意向的房地產(chǎn)項目上開展深度合作。為此，雙方將各自成立由集團(tuán)高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組，以負(fù)責(zé)合作事宜的日常對接，以及項目合作信息的交流。

　　根據(jù)兩家公司披露的數(shù)據(jù)，2014年，萬科實現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%。同期，萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)商業(yè)收入為1078.71億元，同比增長24.31%。由于兩家公司在營業(yè)收入方面均超過千億，這也被稱作是中國房地產(chǎn)行業(yè)“千億級合作”。此外，無論是萬科還是萬達(dá)，在各自的專業(yè)領(lǐng)域都擁有毋庸置疑的影響力。萬科是全國首個住宅銷售超過千億的企業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)則是全球規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，且兩家都擁有約27年的房地產(chǎn)開發(fā)歷史，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的經(jīng)歷了國內(nèi)房地產(chǎn)完整發(fā)展歷程的企業(yè)。

　　據(jù)了解，此次簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議是一項長期計劃，未來雙方的合作主要會通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達(dá)開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)；此外，雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進(jìn)行合作開發(fā)的可能性。

　　萬科方面表示，基于萬科與萬達(dá)在各自領(lǐng)域所擁有的強(qiáng)大專業(yè)優(yōu)勢和品牌影響力，此次合作有望進(jìn)一步強(qiáng)化雙方的項目獲取優(yōu)勢，而住宅與商業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，將顯著提升項目整體運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本，為雙方創(chuàng)造更大的商業(yè)價值。

　　興業(yè)證券研報對此分析稱，“兩萬”合作空間非常廣闊，包括而不限于共同拿地開發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營、金融創(chuàng)新、社區(qū)消費(fèi)O2O等。尤其在共同拿地合作開發(fā)方面，萬達(dá)在商業(yè)用地上的運(yùn)營優(yōu)勢與豐富的項目資源將給萬科住宅業(yè)務(wù)增添重要助力：一是有利于萬科在城市核心商圈高效獲取優(yōu)質(zhì)地塊，二是萬達(dá)的商業(yè)物業(yè)與配套設(shè)施將有效提升萬科住宅物業(yè)品質(zhì)，增強(qiáng)其品牌影響力。雙方此次聯(lián)手將孕育眾多合作機(jī)會，產(chǎn)生較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

　　房企告別黃金時代

　　在萬科總裁郁亮和萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林看來，雙方的合作，是基于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”這一基本判斷做出的選擇。2014年郁亮即提出：“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。”王健林也曾明確表示：“房地產(chǎn)逐漸會回到平均利潤行業(yè)，這是我們對房地產(chǎn)長期趨勢做出的判斷。”

　　這種判斷并非空穴來風(fēng)。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積2.64億平方米，同比下降4.85%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.63萬億，同比下降2.5%。

　　2014年，房地產(chǎn)市場陷入低谷。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2014年全年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，2013年則增長了17.3%。全國商品房銷售額76292億元，下降6.3%，2013年增長了26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。

　　易居地產(chǎn)研究院指出，從近年來商品房銷售面積走勢看，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，僅有2008年樓市表現(xiàn)慘淡。2013年商品房市場明顯回暖，銷售面積同比增幅快速回升。但2014年市場降溫，同比增速下跌。

　　銷售不暢、市場低迷，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑、資金壓力加劇已是不爭的事實。根據(jù)Wind統(tǒng)計，萬科2010年至2014年的營業(yè)收入同比增長率分別為3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.10%，其中去年的增長率為2011年來的低點；盈利方面，萬科2014年歸屬母公司股東的凈利潤同比僅增長4.15%，為2010年以來的最低點。

　　從行業(yè)整體來看，Wind統(tǒng)計顯示，A股上市房企2014年營業(yè)收入總體增長率為13.82%，為2012年以來的新低；歸屬母公司股東的凈利潤總體增長率為-0.80%，更是2009年以來的最低增速。此外，2014年A股上市房企總體速動比率僅為0.41，甚至是近20年以來的最低點，反映出上市房企的債務(wù)償還能力已處于較低水平。

　　分析人士指出，各項指標(biāo)走低顯示房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了“黃金時代”，傳統(tǒng)的管理思維和發(fā)展模式亟待改變。隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，兩家行業(yè)龍頭近年來都不約而同的啟動了轉(zhuǎn)型。萬科近年來頻繁走訪互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，并與百度合作挖掘大數(shù)據(jù)帶來的商業(yè)機(jī)會；同時，萬科在去年還發(fā)力推動“小股操盤”和輕資產(chǎn)運(yùn)營，并且在發(fā)布2014年年報的同時，第一次闡述了自己轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商和做“三好住宅”的戰(zhàn)略藍(lán)圖。萬達(dá)更是明確提出2015年將進(jìn)行公司第四次轉(zhuǎn)型。在內(nèi)部推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的同時，以合作的方式實現(xiàn)外部資源的整合，通過專業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)形成“1+1大于2”的協(xié)同效應(yīng)，對行業(yè)而言這也代表了一種新的可能。

　　各顯神通謀求轉(zhuǎn)型

　　對業(yè)界而言，萬科與萬達(dá)的聯(lián)手來得稍顯突然，但并不意外。放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，房企謀求轉(zhuǎn)型的訴求正在不斷加強(qiáng)，大有“八仙過海，各顯神通”的架勢。

　　4月1日，碧桂園收獲來自中國平安的62億元注資，雙方將在社區(qū)金融方面展開合作。根據(jù)記者了解，“千億房企”碧桂園近年來一直試圖在社區(qū)服務(wù)運(yùn)營方面有所動作，這也是出于公司在全國各地?fù)碛旋嫶笊鐓^(qū)基數(shù)的考慮。

　　在挖掘社區(qū)運(yùn)營服務(wù)市場方面，花樣年可謂快人一步。目前花樣年旗下的社區(qū)服務(wù)營運(yùn)平臺彩生活已經(jīng)在港股分拆上市。2014年的數(shù)據(jù)顯示，彩生活社區(qū)管理服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋范圍已延伸至中國109個城市及海外1個城市，合約管理建筑面積合共超過2億平方米。分析人士認(rèn)為，對于轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，社區(qū)也許是最為寶貴的資產(chǎn)之一，這也必將是房企轉(zhuǎn)型爭奪最為激烈的“戰(zhàn)場”。

　　2014年以來，泛海控股重新規(guī)劃了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，提出在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，融合具有較大發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑凇?zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊，以擺脫單純依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式，努力轉(zhuǎn)型為“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的綜合性業(yè)務(wù)上市公司。2014年3月，泛海控股從大股東手中接入民生證券73%控股股權(quán)，進(jìn)軍證券行業(yè)；2014年5月，增資10億元入股民生信托，持股25%；2015年1月，收購民安保險51%控股股權(quán)，取得財險業(yè)務(wù)牌照；4月，又提出設(shè)立“民金所”等公司，布局互聯(lián)網(wǎng)金融，將民生期貨增資至10億元，布局期貨牌照。此外，為了更好的推動新業(yè)務(wù)板塊發(fā)展，5月13日公司大范圍調(diào)整了董事會成員，包括盧志強(qiáng)在內(nèi)的10名新晉董事將替換之前8名董事會成員，組成了新的核心團(tuán)隊。

　　另一家“千億房企”恒大地產(chǎn)可謂獨辟蹊徑推進(jìn)轉(zhuǎn)型。近年來，恒大全力切入快速消費(fèi)品市場，甚至還聯(lián)手韓國最大的美容機(jī)構(gòu)進(jìn)軍高端整容行業(yè)，公司在做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后的多元化發(fā)展意圖非常清晰。

　　愛建證券研報指出，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的144家A股上市公司，有轉(zhuǎn)型意向或行動的公司有86家，按照轉(zhuǎn)型的類型劃分，可分為在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)延伸、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向其它行業(yè)延伸以及收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，謀求徹底轉(zhuǎn)型。房企轉(zhuǎn)型方向多為新能源、互聯(lián)網(wǎng)、健康醫(yī)療、文化傳媒、體育產(chǎn)業(yè)等市場熱點。從房地產(chǎn)公司紛紛謀求轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀可以看出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是“輝煌不再”，誰都能賺錢的時代已經(jīng)終結(jié)。但具體哪個行業(yè)更有發(fā)展前景，哪個行業(yè)能夠整合企業(yè)原有資源，房地產(chǎn)企業(yè)還不能做出明確的判斷。

　　有分析人士指出，房地產(chǎn)發(fā)展黃金時期“融資-拿地-開發(fā)-銷售”的盈利模式已無法適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的需要，無論轉(zhuǎn)型方向如何，改變以往重資金、輕管理的粗放式發(fā)展思維，走向精細(xì)化管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營將是大勢所趨。本報記者 徐學(xué)成