在泰康養老社區，孟繁敏老人在做布貼畫。 　　任懿鷗攝

　　“養老社區”與傳統的養老院相比有何不同？每月萬元以上的價格能買來哪些服務？

　　怎樣才能把市場機構發展“養老社區”的經營戰略和國家扶持“社區養老”的政策方向結合起來，做大養老蛋糕，為居民提供更多惠而不貴的養老服務？

　　——編者

　　居家醫療護理完善，物質豐富精神安逸

　　大院里的晚年生活挺美

　　記者走進劉老伯在泰康之家養老社區北京燕園的家時，他正在畫葫蘆。大方桌的另一側，老伴孟阿姨在做布貼畫。布頭、顏料堆了一桌，有點雜亂但是充滿了家的氣息。

　　“我把自己的房子賣了，以后這兒就是家。有專人打掃房間，一日三餐飯菜也挺可口。”劉老伯今年77歲，已入住社區一個多月。

　　不用做家務，可老人們沒閑著。“事情特別多，書法、養生、聲樂課都請的名師，還組織外出參觀。哪一項都不想錯過，我們建議社區把活動節奏放緩些。”劉老伯是社區居民眼中的藝術達人，他的油畫在社區老年大學的走廊上掛了一溜，最近他還為社區寫了一首小合唱。

　　“沒人會干等著去天堂報到。”今年75歲的任先生擔任居民理事會副理事長，是個大忙人。一個多月來，他已經代表居民向社區提出了好幾條整改建議。“家里請保姆，四川來的炒菜總加辣子，東北來的老做燉菜，不合胃口我們也只能將就著。在養老社區，是整個專業團隊在搞養老服務，非常尊重我們的意見。”

　　社區里到處是24小時響應的按鈴，發生急癥有醫生處置，有對口醫院綠色通道接診。任先生覺得眼下住著舒坦，再往前走一步也安心——動不了的那一天，園中還有醫養結合部，有專業醫生護士照看。

　　近年來，許多中高收入老人選擇入住能提供生活照料、康復護理、醫療診治、文化娛樂等綜合性服務的養老社區。與傳統的養老院相比，養老社區的軟硬件條件都更為優越。以泰康社區為例，整個園區分為獨立生活區、醫養結合區以及失憶老人區，有多個戶型，居民可把平時用慣了的家具家什搬來，獨門獨戶營造自己的小空間。公共活動區處處舒適方便：室外花園綠地寬敞，室內有泳池、圖書館、電子高爾夫室、小影院以及多間教室。特別是在一樓大廳，還有一間近300平方米的挑高陽光房，冬暖夏涼，綠植蔥郁。“陰雨天，老人們就來這兒鍛煉、上網、聊天、喝茶。”泰康燕園總經理葛明說。

　　“我們不是傳統的養老院、敬老院，而是一個開放的社區。”北京太陽城集團銀齡老年公寓總經理朱鳳至告訴記者，太陽城老年社區的基礎設施建設適應老年群體的起居特點，比如無障礙設計、醫護型電梯、循環班車等，此外還給予有需要的老人心理慰藉，“護理人員都擁有國家認證的心理咨詢證。”朱鳳至說。

　　全國老齡工作委員會辦公室2014年發布的《中國老齡產業發展報告》指出，包括養老社區、地產項目、城市老年公寓、現有住房的適老化改造、二手老齡房地產等在內的老齡房地產業，將是未來老齡產業的增長亮點。到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產業市場。

　　“社會資本投入建設的一批高檔養老社區，適應了一部分中高端老人及其家庭的需要。”中國老齡科學研究中心老齡經濟與產業研究所副所長王莉莉說，這是養老產業市場日益細分的結果。

　　有媒體做過不完全統計，目前全國各地在建或已建成的養老社區項目逾百個。在這一領域試水的不乏萬科、保利、泰康等知名企業。截至今年3月底，共有8家保險機構參與建設18個養老社區，總投資逾300億元。

　　入住養老社區，將會是越來越多老年人的選擇。

　　轉觀念、給政策，釋放中高端養老需求

　　把“有錢”變“有閑”

　　入住泰康燕園前，劉老伯老兩口先交了30萬元左右的抵押金，一室一廳月房租9050元，每人一日三餐56元，算下來每個月費用約1.2萬多元。這個價格是三年一簽的合同上約定的，未來隨著物價、人工成本的上漲，相關價格還會做出調整。

　　“我倆每個月退休工資9000多元，賣房子的錢，利息夠付飯費。”老人覺得價格的確不便宜，好在現有收入能應付開支。

　　任先生老兩口的房間大一些，每個月房費1.09萬元。“我的很多老朋友是教授、律師和醫生，退休金足夠來這兒的開支了，他們來參觀后恨不得第二天就辦手續入住，可回家孩子們一嘀咕就來不成了。”任先生呼吁：“人們總覺得把老人送進養老院不孝順，其實為了面子讓老人自己在家，吃、玩都不方便，才是不孝順。”他覺得，抑制高端養老需求的，不是消費能力不足，而是養老觀念太落后。“辛苦一輩子，把‘錢’變成‘閑’，安享晚年，就該理直氣壯的。”他說。

　　與泰康燕園走高端路線不同，北京太陽城養老社區定位在中高端。社區既有出售產權的養老商品房，也有可租住的、為高齡老人提供照料的老年公寓。目前老年公寓有700多名住戶，平均年齡83歲，有一半需要日常護理。

　　年近80歲的邵大媽一年前住進了太陽城老年公寓。“護工費、房租和伙食費，一個月7000元左右。目前我的養老金加上積蓄還能負擔。”

　　太陽城已經涉足養老地產行業十幾年，積累了一定的經驗，但面對供不應求的市場格局，公司卻停止了繼續擴大規模。“資金是個大難題。養老社區運營時間長、資金回籠慢。目前公辦養老機構在拿地、融資、水電費、經營稅收方面都有政策優惠，但對民辦機構而言，還沒有大規模的政策支持。”

　　據了解，在我國的城市規劃中，一直沒有“養老用地”這一項。因此，很多商業養老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業用地、醫療用地等，導致前期土地成本非常高。

　　2015年2月，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅，養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅，等等。“每一條都很解渴，我們希望這些好政策盡快落到實處。”泰康人壽副總裁、泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍說。

　　“不過，現在也有一些企業在利用地方政府對養老項目的扶持政策大量圈地，甚至直接以養老之名行賣房之實。這對真正做養老地產、養老社區的企業造成了不利影響。對此應該嚴加監管，正本清源。”中科院人口與勞動經濟研究所副所長張車偉說。

　　推助養老社區與社區養老深度融合

　　立足社區，化整為零

　　張大爺是位年近80的退休軍人，他身體很健康，可老伴的生活不能自理。他把老伴送到了太陽城的老年公寓，請了護工陪伴，自己則在社區內租了一間房子，每天過來陪老伴吃飯聊天。

　　“常見面，不孤單。”他覺得太陽城的服務挺好，就是一點——在郊區，離市區有點遠，兒女們來探望一次路上就要好幾個小時，沒地方過夜。“在城里該多好，孩子們上下班順路就能來看他媽一眼。”

　　王莉莉認為，目前的養老社區只能滿足部分中高收入群體的養老需求，而社會上比較缺乏的是滿足中等收入老人需求的養老機構，特別是失能失智老年人的護理機構。“此外，由于養老社區規模較大，大多建在郊區或是近郊。即使社區內可以提供多樣化的綜合服務，但間接增加養老費用。整體上服務項目還是沒有市區內豐富且便宜。”她建議，現有的養老社區可以通過“化整為零”，在居民社區內多布點來擴大服務范圍。“小型的、專業的、社區化的養老服務機構是未來的發展趨勢，規模、服務半徑不需要太大。”

　　國家政策也在向“社區養老”傾斜。國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確，各地在制定城市總體規劃、控制性詳細規劃時，必須按照人均用地不少于0.1平方米的標準，分區分級規劃設置養老服務設施。凡新建城區和新建居住小區，要按標準要求配套建設養老服務設施，并與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。

　　這意味著，未來社區養老服務機構的建設將與水電網一樣，成為房地產開發、城區改造的剛性“標配”。走中高端路線的“養老社區”將觸角延伸至“社區養老”，也將是大勢所趨。

　　朱鳳至表示，太陽城已經計劃將老年公寓項目延伸到社區。劉挺軍也透露，待到泰康養老之家的醫養結合模式成熟后，會考慮把服務下沉到社區。

　　張車偉認為，鼓勵民間資本進入養老市場特別是中低端市場，國家政策應該適度改“補山頭”為“補人頭”。“讓民辦、公辦養老機構同臺競技，讓居民有更多選擇。只有把市場蛋糕做大，改變目前各消費層次的養老機構供不應求的局面，才有望用市場競爭提高養老服務水平，從而提高財政資金以及其他養老資源的利用效率。”張車偉說。