今年以來，一系列貨幣政策的寬松頻傳利好，給市場帶來極大的信心，深圳市場一手豪宅紛紛入市，二手豪宅成交火熱。對于深圳市民來說，今年已經習慣了福田南山開盤動輒“6”萬元每平方米起，大戶型則更是動輒“8”字頭起。隨便哪個樓盤開盤貌似均是豪宅定義。

　　那么，如此多的豪宅爭相出現的原因是什么？可望而不可及的頂級豪宅又是被哪些“壕”買走了呢？

　　市場：

　　上半年單價前十樓盤

　　每平方米均價過8萬元

　　據中國指數研究院近日公布的《一線城市高端住宅成交表現及趨勢分析》研究報告，2015年上半年，伴隨樓市整體回暖，北上廣深四個一線城市高總價樓盤成交金額均同比增長。上半年深圳高總價樓盤成交金額同比增幅達到86%，成交金額在一手樓成交中占比為16%，較去年略有下降。

　　今年上半年，深圳高端住宅的成交均價從2014年上半年的61986元每平方米攀升至80148元每平方米。上半年單價6萬元以上的樓盤，銷售金額同比增長84%。深圳上半年單價前十樓盤均價超過8萬元/平方米，較去年同期上漲29%，高端樓盤價格漲幅驚人，如深圳灣1號項目成交均價接近12萬元/平方米。

　　中國指數研究院分析認為，一線城市房價隨地價變化水漲船高，高價地塊紛紛入市拉高整體住宅價格，催生高價項目。在一線城市逐步進入存量房時代的背景下，新建住房的價格發現機制在逐漸向供應端偏移，土地價格的飛漲使開發商不得不提升產品定位來實現盈利，在很大程度上加速了一線城市住宅價格上漲，使住宅產品被高端化。

　　成交：

　　深圳“壕”買走近八成

　　2000萬元以上頂級豪宅

　　根據深圳中原研究中心數據，2015年2000萬元以上頂級豪宅僅二季度的成交量就接近去年全年成交量的2倍，前三個季度的成交量是去年同期的3.6倍。

　　從成交客戶的戶籍分布來看，購置2000萬元以上頂級豪宅的客戶主要分布在廣東省內，占比達88.4%，其中近八成客戶為深圳戶籍，本地“壕”們購房絕大部分都用于自住，另有戶籍為內地和香港的分別占8.4%和3.2%，表示購房用于自住或投資。頂級豪宅成交中本地客戶占比如此之大也是受深圳市限購的影響。作為一個外來人口居多的“移民”城市，若深圳放開限購，預計外籍客戶比例將大大提升。

　　年齡結構：

　　36~55歲客戶為消費主力軍

　　從成交客戶的年齡結構來看，深圳頂級豪宅主要購買群體介于36~55歲之間，占比高達75%，其中36~45歲之間的客戶最多，占總成交量的五成，這部分購房者多為公司老板或管理層，有比較雄厚的經濟基礎，是頂級豪宅市場的中堅力量。

　　此外，26~35歲之間的客戶占比16.7%，這部分客戶大多處于事業上升期，也表現出了不小的購買力。18~25歲之間的客戶占比達6.2%，這部分客戶大多由父母出資購房，實際購房者的年齡應分布在46~55歲，因此，實際46~55歲之間客戶占比應為31.2%。

　　展望

　　四季度豪宅

　　成交將轉淡

　　深圳中原研究中心9月豪宅研報指出，9月起，市場由火熱轉向理性，深圳新房市場成交量遠不如預期，豪宅市場更是大幅下降，一手豪宅僅成交7.55萬平方米，環比下降47%，均價卻持續創新高，高達72752元/平方米。

　　9月深圳一手豪宅成交總價繼續呈現高端豪宅占比增加的趨勢，千萬元以上的豪宅總量占比高達42%。其中1000萬元~1500萬元之間的豪宅占21%，環比下降4%，1500萬元以上的頂級豪宅占比繼續增加至21%。代表性的樓盤有南山的海上世界雙璽花園、寶安的壹方商業中心以及福田的深圳中心·天元等。

　　接下來的10月底至11月初，深圳豪宅市場必將熱鬧非凡，預計有多個頂級豪宅項目亮相。包括蘭江山第300~400平方米的別墅、山語清暉190～370平方米4～5房、曦灣天馥185～190平方米4～5房以及前海時代140～260平方米大戶平層及復式等項目。

　　不過，就深圳豪宅市場而言，前期的火爆成交也意味著部分購房需求也被提前消耗，二季度的集中爆發也再難出現，預計接下來四季度的豪宅成交也將漸漸轉淡。

　　建議

　　價格上漲過快

　　豪宅投資須謹慎

　　中國指數研究院認為，對于一線城市的購房者來說，一線城市由于其資源、產業優勢，對外來人口的吸引力依舊，因此剛需住宅市場需求將持續旺盛，對有首置需求的購房者來說，在利率及貸款政策相對優惠的時間節點入市不失為一個好的選擇。而對于高端投資者來說，目前一線城市豪宅項目價格上漲過快，且由于未來高端項目供應量將繼續增加，目前對于豪宅的投資應慎重進行抉擇，購置更適合個性化居住與投資品質的優秀產品。 （記者肖陸軍 通訊員鄭煥莉）