北京路上林立的寫字樓。本報記者 屈曉飛 攝

　　衡量一個城市的商務發展程度，在城市面貌上的體現，就是是否擁有更多復合業態的城市CBD集群。作為銀川最早的中心街道，解放街沿線聚集了不少CBD，從新華百貨老大樓寫字樓，到青春財富中心，再到銀川國貿中心，將銀川的城市形象提升了一個層次。

　　然而，在銀川這樣一個2.5線城市，商業地產過度的開發，導致寫字樓市場在經歷了2011年、2012年兩年的爆棚之后，開始走向下坡路。如今，隨著馬斯特國際商務中心、寧夏大世界商務廣場、紫荊花商務廣場等一大批寫字樓建成使用，銀川的人均寫字樓面積達到1.7平米，排在北京、杭州之后，居35個大中城市第三位。記者調查發現，由于競爭加劇和企業拓展需求減少，如今銀川寫字樓租金已回到2011年水平。

　　銀川寫字樓去化周期5年以上

　　今年7月，同策咨詢研究部發布的《2014年35個大中城市寫字樓投資價值研究報告》顯示，35個大中城市中，北京、廣州、天津、杭州、廈門、寧波、合肥、鄭州、銀川、呼和浩特、貴陽11個城市人均寫字樓面積明顯高于其他城市，供給已飽和或過剩。根據同策咨詢機構的研究標準，如果一個城市人均商業面積超過1平米，意味著城市的寫字樓供應面積出現飽和或過剩。數據顯示，北京、杭州、銀川人均寫字樓面積在1.5平米以上，成為35個大中城市中人均面積最高的三個城市。

　　對于北上廣等一線城市來說，由于其常住人口數量龐大、第三產業能力較強等原因，寫字樓市場需求強勁，至今為止，除北京外，上海、廣州和深圳這三個一線城市總體上仍沒有系統性的供應過剩的市場風險。然而，對于地處內陸的銀川來說，面臨供應量偏大的市場風險。數據顯示，西寧、?？?、銀川、大連、烏魯木齊、天津、濟南、蘭州8個城市新開工面積遠超出市場去化能力，平均去化周期5年以上，甚至個別城市寫字樓物業可供市場去化10年以上。

　　配套服務跟不上開發速度

　　寫字樓的概念是一個舶來品，即商業辦公用樓的別稱，功能定位是不能住人的，房產證上也是注明的。從硬件設施和軟件服務上有明確要求：企業形象展示的形象標識牌、落地式分流標識牌、樓層索引牌、功能標識牌等，無不彰顯著寫字樓作為商業集成體的專業性；物業管理、入駐企業的商業化服務、生活服務的配套等，則表達了入駐企業對辦公的需求。

　　然而記者在走訪紫荊花商務廣場、瑞銀財富中心、金鉆名座、萬達中心等多個寫字樓發現，雖然上述樓盤承租率非常高，但入駐企業對開發商所能提供的辦公環境及軟硬件設施存在相當大的質疑。某跨國企業寧夏辦事處負責人張翔告訴記者，入駐寫字樓半年來，與物業管理多次協商要求將公司名牌置于大堂標識指示牌上，但物業公司始終無動于衷。張翔說：“樓層標識是對一個公司形象最起碼的展示，也是物業公司對于承租業主的責任?，F在好多客戶找到我們公司的地址而不知道具體的樓層，每次客戶來拜訪都要打電話，不僅是給我增添了麻煩，對公司形象也是極大的損害?！?/p>

　　另外，在寫字樓的配套要求中，交通便利、充足的停車位、平均每5層配備一部電梯，以及寫字樓周邊應具有銀行、郵局、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務于大廈客戶為主。而在上述寫字樓中，達到該標準要求的不足三分之一。

　　企業租賃面積縮減租金下跌

　　在記者采訪過程中，不少原本在寫字樓租賃辦公地點的企業，選擇了退出或縮減租賃面積。

　　陳浩經營一家園林景觀設計公司，原本在國貿中心租賃了200平米的寫字樓，今年開始他將辦公面積縮減到了100平米。陳浩說：“今年公司業績下滑嚴重，用不了那么大的辦公面積。”此舉為企業一年至少節約租金7萬元。

　　與陳浩類似，某廣告公司負責人田勇則干脆退出了寫字樓，在一棟商住樓租下了一間復式公寓，“面積100多平米，月租金才2000元，原來在寫字樓一個月租金至少5000元?！庇捎谏套呛凸τ谄髽I來說也能夠作為辦公地址來注冊工商營業執照，且基于其更加低廉的租金、完善的裝修環境等因素，很多小微企業在發展初期更加傾向于租賃這樣的辦公地點。

　　從事多年寫字樓中介的金地園房產經紀人張俊秀告訴記者，今年以來，她所掌握的寫字樓房源租金價格連續下跌，“從年初的每月每平米60元，到現在的每月每平米50元，租金價格已回落到兩年前水平?！睋埧⌒憬榻B，目前我市寫字樓售價在8000元至12000元每平米，投資寫字樓的業主動輒投入上千萬元?！叭绻麑懽謽强罩?，業主損失非常大，所以都在降低租金。”即便如此，不少寫字樓仍然沒有企業入駐，僅張俊秀手里就掌握著近30套房源。

　　許多承租公司大門緊鎖

　　據了解，目前我市寫字樓入住率在80%以上，空置招租的辦公用房很少。但即便門口掛著公司的牌子，許多都是大門緊鎖。在紫荊花商務廣場，記者看到，18層、19層兩層，開門辦公的企業僅有5家。初創企業、小微企業面對寫字樓高昂的租金望而卻步；大型企業有足夠的資金實力自己開發辦公樓，房地產企業、商業銀行總部、制造業企業等，都不需要租賃寫字樓。那么，真正對寫字樓有需求的企業是哪些？

　　記者走訪發現，首先對寫字樓需求最旺盛的是外地、跨國企業駐寧機構、辦事處、分公司；其次是快遞公司和本土金融企業，寫字樓里見到最多的就是各類小額擔保公司、貴金屬投資公司，從事著“高大上”的行業，必須要有“高大上”的辦公環境支撐；最后是各類酒莊、貿易公司的行政辦公地點。由于功能定位、聚集效應等因素，許多寫字樓都會形成不同行業的群聚效應。如瑞銀財富中心，匯聚的多數是金融行業、小額貸款公司、貴金屬投資公司等；紫荊花商務廣場則以業務機構、行政辦公為主。

　　然而，對于一些正在成長中的企業來說，銀川的商業板塊是缺失的，本土有實力的企業數量畢竟太少，不能引入足夠多的外地企業，對于如今銀川近400萬平米的寫字樓來說，發展出路堪憂。