日前，恒大地產(chǎn)(03333，HK)發(fā)布2014年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)25%~35%，按照公司去年實(shí)現(xiàn)126.1億元凈利潤(rùn)計(jì)算，這意味著恒大的凈利潤(rùn)上限將達(dá)到170.24億元。

　　在行業(yè)增速放緩與利潤(rùn)持續(xù)下滑的雙重壓力下，房企業(yè)績(jī)分化加劇，“貧富分化”進(jìn)一步加大。其中，大型房企盡管利潤(rùn)增速出現(xiàn)放緩跡象，但市場(chǎng)占有率不斷提高；小型房企利潤(rùn)下滑明顯，且成為虧損的重災(zāi)區(qū)，這顯示出在市場(chǎng)調(diào)整周期，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)。

　　多位房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，未來(lái)3年內(nèi)TOP50房企有望占據(jù)40%的市場(chǎng)份額，大量中小型房企將在市場(chǎng)上消失，只有部分具備獨(dú)特產(chǎn)品路線，或者在二三線城市具備深耕能力的區(qū)域型房企存在發(fā)展空間。

　　上市房企利潤(rùn)率普降

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在千億房企陣營(yíng)里，已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的三家企業(yè)，盡管各家凈利潤(rùn)均突破百億元，但盈利增幅無(wú)一不現(xiàn)下滑勢(shì)頭。

　　其中，保利地產(chǎn)(600048，SH)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)122億元，13.52%的同比增幅創(chuàng)下上市以來(lái)的新低；碧桂園(02007，HK)凈利潤(rùn)為102.3億元，但毛利率從2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地產(chǎn)盡管盈利增速高于前兩者，但公告顯示，公司部分盈利受益于去年投資股市所獲得的已變現(xiàn)收益和未變現(xiàn)收益。

　　相對(duì)于這些龍頭企業(yè)，中小型房企的日子就更不好過(guò)。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，已有73家發(fā)布了年報(bào)或者業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有14家房企業(yè)績(jī)首次報(bào)虧，另外有21家房企業(yè)績(jī)預(yù)減。

　　平安證券房地產(chǎn)分析師王琳向記者表示，2014年上市房企利潤(rùn)率呈現(xiàn)普跌勢(shì)頭，一方面是由于去年以來(lái)，房?jī)r(jià)下行而地價(jià)未降，去年下半年起部分房企迫于市場(chǎng)壓力掀起現(xiàn)房降價(jià)促銷(xiāo)潮；另一方面，央行降息后融資成本未見(jiàn)顯著下降，海外融資成本卻在提高，大大擠壓了房企的利潤(rùn)空間。

　　“以往，做十個(gè)項(xiàng)目十個(gè)都賺錢(qián)，如今也許只有五個(gè)賺錢(qián)、三個(gè)保本、兩個(gè)虧本”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)，大公司碰到供求逆轉(zhuǎn)的城市、項(xiàng)目還可以斬倉(cāng)割肉，調(diào)換籌碼，中小型房企由于布局集中，一旦區(qū)域市場(chǎng)發(fā)生變化，受到的沖擊顯然更大。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶警告，鑒于房地產(chǎn)銷(xiāo)售與結(jié)算有一定時(shí)間差，2014年年報(bào)更多是反映2013年前后的業(yè)績(jī)狀況，考慮到2014年有逾八成房企銷(xiāo)售增幅下滑，加上以價(jià)換量導(dǎo)致利潤(rùn)下降，預(yù)計(jì)今年業(yè)績(jī)將更加慘淡。

　　兩類(lèi)小房企有突圍機(jī)會(huì)

　　歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，無(wú)論是大房企還是中小型房企都在為去庫(kù)存而搶客戶，至少在未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)處于去庫(kù)存的狀態(tài)，行業(yè)毛利率難有顯著回升。未來(lái)隨著中小型房企大量退出市場(chǎng)，大房企逐步掌控市場(chǎng)，行業(yè)集中度將達(dá)到一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)時(shí)，企業(yè)毛利率才有望見(jiàn)底回升。

　　在歐陽(yáng)捷看來(lái)，盡管超大型房企市場(chǎng)格局已定，但由于目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率僅50%多，考慮到我國(guó)有幾千個(gè)城市，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難出現(xiàn)壟斷，這意味著TOP50房企仍然有很大的發(fā)展空間。

　　廣州一家上市房企副總經(jīng)理向記者表示，如果把TOP50房企進(jìn)一步分類(lèi)，TOP20為全國(guó)化布局房企，后30家為區(qū)域型房企。對(duì)后者而言，由于在大多數(shù)城市區(qū)域板塊布局并不均衡，有不少供求關(guān)系不錯(cuò)的板塊大房企還沒(méi)布局，或者布局的深度不夠，區(qū)域型房企進(jìn)入這樣的市場(chǎng)深耕，只要把產(chǎn)品口碑做好，深度挖掘客戶需求，照樣可以獲得不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在他看來(lái)，真正危險(xiǎn)的是那些目前銷(xiāo)售額仍不足100億元的小型企業(yè)，由于銀行貸款向百?gòu)?qiáng)房企加速傾斜，土地成本的不斷提高加大了他們的拿地難度，這類(lèi)企業(yè)生存空間越來(lái)越小。“對(duì)于小房企而言，未來(lái)只有兩類(lèi)企業(yè)還擁有生存空間”，歐陽(yáng)捷說(shuō)，一類(lèi)是產(chǎn)品具備差異性，比如朗詩(shī)的綠色地產(chǎn)，由于大房企往往走的是大眾化路線，這種“小而美”的企業(yè)往往能在特定的細(xì)分市場(chǎng)獲得機(jī)會(huì)；另一類(lèi)則是一些縣級(jí)城市的地方性房企，由于主流房企要開(kāi)拓這種市場(chǎng)面臨很高的管理成本，他們大多不愿意進(jìn)入這種城市，這也給了這些地方性房企生存空間。◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州