互聯網金融的高速發展催生了更多的新興融資渠道。去年獲得雷軍1億元投資的YOU+國際青年社區，日前宣布與P2P公司懶投資達成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現金流，轉化成固定收益項目賣給投資人的方式來募集資金。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，類似的“租金證券化”融資在國內并非首例，在房地產領域，海印股份(000861，SZ)此前也曾通過變現未來租金的形式完成資產證券化。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖表示，相對于海外發達國家，租金證券化在國內方興未艾，這是因為傳統的融資渠道更看重資產抵押。盡管互聯網金融的興起有望讓類似的融資模式成為新潮流，但它對融資方獲取穩定租金流的營運能力提出了更高要求。

　　用租金收益再融資

　　據介紹，YOU+國際青年社區與P2P理財公司懶投資合共推出6款金融產品，融資期限包含有1月、2月、3月、6月、9月、12月期，年化收益率分別為7.5~12.5%，融資采取等額本息方式還本付息。第一期3款產品在今天上線開售，五分鐘內全線售磐。《每日經濟新聞》記者了解到，上述理財產品采用“租金證券化”概念，以房屋租約產生的現金流為標的，將其變成若干個按月付息到期還本的固定收益產品，并賣給投資人來募集資金。

　　YOU+國際青年社區首席財務官沙涌表示，由于YOU+在拿項目、改造房屋時需要沉淀巨大資金，前期開發不可能單純依賴股權融資。通過出讓租金收益權實現資產證券化，將募集的資金用于開發后續項目，是公司在開拓融資渠道的一次嘗試。“目前信托的融資成本大概是15%~20%，相對而言我們通過P2P融資的成本更低，還款方式也更加靈活，”沙涌表示，此次推出的6款理財產品預計最高募資額約為340萬元，未來還會探索更多元化的融資模式，比如說面對租戶推出可以抵房租的理財產品。

　　項目運營能力是關鍵

　　隨著政策層面對資產證券化開“綠燈”，不動產證券化有望在未來數年內迎來高速發展。相對于重資產開發商采用的Reits(房地產信托投資基金)而言，租金證券化為“二房東”營運商開拓了新的融資渠道。

　　將未來一段期間內租金收益權通過證券化融資，在國內曾有先例。海印股份于2013年曾發布資產證券化計劃，以公司旗下管理的15家商業物業五年內的租金收益權為基礎資產，公司作為融資方通過這部分未來收益提前獲得現金。而投資者則通過購買資產證券化產品，以還本付息的形式獲得未來收益。

　　“將租金收益權進行資產證券化融資，在海外發達國家是很普遍的”，黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，由于國內物業價格過高，對于自持物業的開發商而言，通過資產抵押融資顯然更加劃算。隨著房企越來越傾向于輕資產的發展模式，加上互聯網金融的快速興起，類似的融資模式有望得到高速發展。

　　相對于抵押融資，由于“租金證券化”缺乏資產抵押物，風險把控至關重要。以YOU+此次發行的理財產品為例，據沙涌介紹，一方面，由于所有租客都已經繳納2個月的房租押金，加上YOU+的所有已開業項目入住率達到100%，且存在大量輪候入住者，能產生穩定的現金流；另一方面，擔保方負有連帶責任保證擔保，加上P2P平臺懶投資設定了風險備付金，能更好地保障投資者資金安全。“租金證券化產品的成功發行，對于其他房地產企業具有極強的借鑒意義”，沙涌認為，但由于穩定的預期現金流是該類型證券化產品的最佳基礎資產，只有出租率高、成本控制好、運營效率高的企業才能從中受益。◎每經記者 區家彥 發自廣州