又到了一年一度的年報季，開發(fā)商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面，公布去年的業(yè)績，同時公布今年的發(fā)展目標。從已經(jīng)發(fā)布的年報中，我們發(fā)現(xiàn)房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對他們來說，如何尋找新的增長點，變得尤為迫切而重要。而對于那些虧損的房企來說，如何活下去，則事關生死存亡。

　　“到目前為止，沒有聽說誰做養(yǎng)老地產(chǎn)是成功的，但都在試，唯恐錯過了機會。”景瑞控股(01862，HK)聯(lián)席主席兼總裁閆浩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，包括他在內(nèi)大部分房企高管的困惑是，未來十年，房地產(chǎn)究竟走向何處？

　　在此前舉行的景瑞地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布會上，閆浩透露，今年可能會和You+公寓合作，在上海寶山開發(fā)一個青年公寓項目，這一消息令在場媒體感到驚訝。景瑞在上海地產(chǎn)圈的口碑，向來以穩(wěn)健、務實、低調(diào)著稱，今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢于創(chuàng)新的公司合作，殊為罕見。

　　不僅僅是景瑞在嘗試新領域。總部同樣在上海，發(fā)展風格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團(00884，HK)在之前的業(yè)績發(fā)布會上也透露，今年會在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)以外，探索大資管的商業(yè)模式，為企業(yè)和個人代管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。在此之前，旭輝并沒有大面積管理零售商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)驗。

　　看好市場卻調(diào)低目標

　　在召開業(yè)績發(fā)布會時，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會發(fā)展新的業(yè)務領域，只不過在對新業(yè)務的投入上，各家都表現(xiàn)得極為謹慎，既不貿(mào)然涉水過深，導致企業(yè)面臨翻船的危險；又不能完全對新領域視而不見，錯過轉(zhuǎn)型的絕佳機會。

　　盡管房地產(chǎn)市場有回升的趨勢，但各家房企在談到今年業(yè)績目標時都極為謹慎，不愿意像往年那樣給出極高的增長目標。

　　以九龍倉集團(00004，HK)為例，2015年其在內(nèi)地的銷售目標是220億元。雖然目標較去年業(yè)績持平，但九龍倉董事局副主席吳天海表示，今年要實現(xiàn)目標不容易。

　　去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地產(chǎn)，對2015年定的目標是全年合同銷售250億元，較2014年增長約18%。

　　景瑞地產(chǎn)今年提出的目標是在去年的基礎上增長接近10%，與去年增速持平。

　　遠洋地產(chǎn)(03377，HK)董事局主席李明在2014年度業(yè)績發(fā)布會上透露，公司2015年銷售目標是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地產(chǎn)(00106，HK)甚至對今年的銷售業(yè)績沒有明確的目標。

　　寶龍地產(chǎn)(01238，HK)是僅有的幾家預計今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標是130億元，較去年增長22.1%。

　　令人詫異的是，這些房企對今年目標的謹慎，并不是因為對未來市場的悲觀，相反，不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩說，今年全國兩會對房地產(chǎn)市場的政策有一個清晰的定調(diào)，從中可以看出，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)是支持的。

　　旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認為，2015年市場將呈現(xiàn)一個緩慢回升的態(tài)勢，2015年下半年比上半年要好過，2015年上半年比2014年下半年好過。

　　盡管如此，開發(fā)商今年提出的增長目標卻依然謹慎，多數(shù)房企的增長目標都沒有超過20%。

　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：很多開發(fā)商覺得，今年的成交量有可能回升，但價格卻很難上漲。這意味著銷售業(yè)績的增加，得靠賣出更多的房子才能實現(xiàn)。

　　但對開發(fā)商來說，要賣掉更多的房子，并不是件容易的事。不僅是因為房企面臨的市場競爭日趨白熱化，更是因為土地價格沒有絲毫松動，開發(fā)商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

　　中小房企處境艱難

　　“今年很多企業(yè)會退出這個行業(yè)，不僅是一些小企業(yè)，小企業(yè)倒不著急，如果只有一個項目完全不用著急。我認為一些中等規(guī)模的企業(yè)，甚至一些區(qū)域型大企業(yè)，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者說還能保住勝利果實，如果現(xiàn)在不退，未來也許連勝利果實都保不住。”

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。據(jù)他統(tǒng)計，2014年前10強房企所占的市場份額已經(jīng)達到16.92%，20強達到22.78%，50強達到31.14%，100強達到37.75%。

　　丁祖昱預計，從2015年開始接下來的3年，這一數(shù)字還會繼續(xù)上升，差不多上升到前10強達到25%左右，20強達到30%左右，50強達到40%左右，100強達到50%左右。

　　如此看來，未來房地產(chǎn)中小企業(yè)的處境將變得愈發(fā)艱難。“今天銷售額50億~80億的企業(yè)壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號，開發(fā)貸拿不到，發(fā)債又發(fā)不了。便宜的資金拿不到，導致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時他們要面臨抉擇，是繼續(xù)咬住牙拼，還是退出這個行業(yè)。即使維持現(xiàn)狀也很難。”丁祖昱說。

　　這是丁祖昱判斷中小房企將大規(guī)模退出的依據(jù)。而對銷售規(guī)模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯的銷售業(yè)績，但回款卻很糟糕，因為銀行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰(zhàn)。

　　另一方面，企業(yè)的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術熟練、專業(yè)能力強的建筑工人月薪已經(jīng)達到6000~8000元。“今年的競爭仍然非常激烈，房企和競爭對手之間是你死我活的關系。”丁祖昱說，很多大公司的住宅業(yè)務中有非常高比例的項目是不賺錢的，真正賺錢的已經(jīng)不多，這導致今年開發(fā)商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養(yǎng)閑人”，因此不少房企傳出了裁員的風聲。

　　轉(zhuǎn)型或退出都不容易

　　一方面是競爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉(zhuǎn)型還是徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，成了很多房企面臨的艱難選擇。

　　然而，退出或轉(zhuǎn)型并不容易。A股上市公司華麗家族(600503，SH)早在2010年就在另尋主業(yè)，并先后投資乙肝疫苗研發(fā)、金礦等諸多業(yè)務，但截至目前，這些業(yè)務還沒有獲得像房地產(chǎn)主業(yè)一樣的收益。去年公司定向增發(fā)，也是以房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的名義才成功募集了一部分資金。

　　即使在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發(fā)展戰(zhàn)略，在住宅產(chǎn)品線之外，還開發(fā)城市綜合體和旅游地產(chǎn)。但這一轉(zhuǎn)型也沒有獲得成功，最后因為資金惡化被綠地集團收購，成為后者的附屬公司。以物業(yè)銷售為主的SOHO中國，在轉(zhuǎn)型租賃持有之后，同樣經(jīng)歷著規(guī)模增長放慢、業(yè)績下降的陣痛。

　　丁祖昱說，房地產(chǎn)行業(yè)再困難，壓力再大都是相對的，是相對3年前、5年前的房地產(chǎn)行業(yè)，但和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉(zhuǎn)型。

　　而一些轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，則讓行業(yè)看到了在房地產(chǎn)以外的領域掘金的機會，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始，綠地堅持走超高層戰(zhàn)略，隨后海外投資房地產(chǎn)，去年又進軍地鐵業(yè)務，發(fā)展大消費、金融等新業(yè)務。產(chǎn)業(yè)協(xié)同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優(yōu)勢。

　　在這一背景下，在小范圍內(nèi)試錯，成為很多開發(fā)商的共同選擇。閆浩說，對大多數(shù)開發(fā)商來說，那些拿出來“試錯”的項目都只占到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

　　而這些創(chuàng)新嘗試成為整個房地產(chǎn)行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業(yè)4.0發(fā)展情況，計劃把考察結(jié)果引用到國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務。

　　“中國房地產(chǎn)工業(yè)化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經(jīng)實現(xiàn)了4.0。中國房地產(chǎn)工業(yè)化還有很大的發(fā)展機會。”閆浩說。

　　旭輝今年也打算實施100%精裝房計劃，全面發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)品的成品化。而在去年，中南建設(000961，SZ)就已經(jīng)在低調(diào)開展建筑機器人的研發(fā)和產(chǎn)品化。

　　困境中的房地產(chǎn)被倒逼出新活力，也許這才是行業(yè)第二次爆發(fā)的關鍵。未來富豪榜上的那些面孔，也將因為房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌而發(fā)生變化，部分企業(yè)家成為榜單的新常客，部分則注定退出公眾視線。　　◎每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海