□本報記者 余麗

　　合創地產機構 許小芳

　　樓市在經歷了2014年大幅降價風波后，2015年出現了新的轉折，隨著3月樓市政策的從抑制到鼓勵的徹底轉變，樓市也從最低谷中艱難爬升，雖然截止到5月，整體樓市價格依然在低谷徘徊，但在量上已經有較大的突破。

　　借杭州第十五屆人居展之際，本報聯合合創地產機構就目前杭州房地產市場的住宅需求及需求特征做了一次廣泛的調查活動。本次調研通過房交會現場以隨機攔訪、一對一問卷調研的形式，共設問卷900份，回收有效問卷853份，其中對住宅有購買意向的有效問卷為836份。以下分析均針對836份有購房意向的問卷展開（文中簡稱意向購房者）。

　　同時，我們還把本次調研結果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的數據做一個比較，以期通過動態的數據了解和分析近八年內意向購房者購房心態和需求的變化。

　　根據本次在杭州人居展所做的關于杭州住宅需求調研顯示，以及結合合創地產機構市場研究數據庫的歷史對比，我們對杭州樓市住宅需求特征及變化得出以下結論：購房人群的購房計劃時間縮短，購房急迫性接近歷史最高水平，半年內打算購房的比例達到30%。

　　另外，超過半數的人認為2015年房價會平穩；認為房價會上漲的觀點處于近四年的最低水平，認為房價下降的觀點也處于近五年較低水平。

　　誰在買房？ 本地購房者是主流

　　本地購房者依然是購房絕對主流，占比達86.9%。異地客比例為13.1%。對比2012-2014年，異地客群明顯有所上升，浙江省內客源占據主流，寧波、臺州、溫州客群均有所上升。

　　本次調研顯示：在所有受訪意向者的購房動機中，三種需求表現突出，分別是改善居住、無房安家杭州或落戶杭州和結婚購房，其中無房安家杭州+落戶杭州需求以36.5%占據首位；改善型居住需求以31.4%的比例居次，處于2009年以來的較低水平，但較2014年10月明顯上升；婚房需求以13.7%位居中等水平。

　　值得注意的是，本次調研中，學區房需求直線上升，較2014年幾乎翻了3倍，隨著80后家庭的孩子進入就學階段，此部分群體對學區的需求也形成了新的高峰，由于浙江省家庭對子女教育都較為看重，因此，選擇一所好學校的學區房成為此部分人購房的最主要目的。

　　在受訪意向者中，首次置業的人群占據絕對主力，占比58%；第二次置業處于較中等水平，占據36%，第三次置業比例為4.7%。此意味著目前樓市的主力客戶群為首次置業剛需客群和首次改善型客戶為主。

　　人氣怎么樣？ 購房急迫性接近歷史最高水平

　　本次調研顯示：與2013-2014年相比，意向購房者的購房準備期明顯縮短，一年之內明確購房的比例從2014年10月的32.2%上升到62.9%，漲幅為30.7%，接近翻倍；3個月-半年內有明確購房意向的比例也較去年10月實現了翻倍上升，購房急迫性接近歷史最高水平。

　　2015年第一季度頒布的系列刺激樓市需求的利好政策，對樓市購房者的需求起到明顯的拉升作用，本次調研中，有26.8%的意向購房者受政策利好影響加入購房者行列；18.8%意向購房者受政策影響會加快購房進程。幾乎近半的購房者購房積極性明顯提升。

　　系列刺激樓市的政策對首次置業客群影響明顯大于首次改善客群，影響表現也有所不同，首次置業增量，首次改善則是增速。

　　在已經執行的系列政策中，首套房首付三成的信貸政策影響力最大，其次為針對改善性需求的二套房貸首付四成也有一定的支持者，同時降息對購房者也有較明顯的影響。另，針對公積金的購房者，首套房首付兩成的比例也影響了10%的購房者。

　　后市怎么樣？ 超過半數的人認為房價會平穩

　　本次調研顯示：進入2014年，杭州樓市持續處于降價的通道中，即使在7-9月限購限貸的政策逐步放開，購房者的需求量也有了進一步增加的態勢，但整體樓市下行的態勢并未得到改變。進入2015年，個別板塊和樓盤的售價依然在下行，整體售價也依然處于下行通道，但少部分樓盤已經出現價格的回暖，目前樓市價格處于起伏不定狀態。

　　但從調研情況看，意向購房者對樓市價格的判斷顯然較開發商更為理性、清晰，且高度一致，認為價格會平穩的觀點占據一半以上，認為價格會上漲的比例為21.9%，但依然有19.4%的意向購房者認為房價依然會下降。

　　對比2014年10月，意向購房者對未來房價發展的心態表現的更為平和，認為房價平穩的觀點出現36.5%的上升幅度，但認為房價會上漲的觀點從38.5%降到21.9%，降幅為16.6%；認為房價會下降的觀點從23.4%下降到19.4%。

　　正是由于對未來房價判斷“平穩”，也促使了更多的意向購房者進入樓市，這也是2015年購房積極性上升的原因之一。

　　從往年的數據對比可以看出，意向購房者對房價發展判斷出現扭轉發生在2010年、2011年、2012年和2014年，這四個節點均是代表杭州樓市房價上升或下降的重要節點。本次調研判斷房價平穩比例居多，主要是受目前市場形勢影響，一方面，從系列刺激樓市的政策看，樓市整體回暖的基本面存在；從目前的房價水平看，經過2014年的大幅度降價，基本已經處于較低水平，個別板塊個別樓盤已經在破成本開發，因此在樓市政策面刺激的情況下，再度大幅度下探的可能性不大；另一方面因杭州目前商品房的存量已經超過16萬套，在供過于求的基本態勢下，在整體經濟發展不理想的大背景下，房價想要出現大幅度上升的支撐力不足，因此，“平穩”成為意向購房者最理性的判斷。

　　總價承受力？ 集中在100-200萬區間

　　本次調研顯示：意向購房者總價接受區間集中在100-200萬元，總占比達74.7%；對總價接受的最高比例峰值在100萬左右的水平，占比18.8%；其次為160萬和200萬，均占比13.2%，位居第三的是180萬，占比12.6%，各總價段的比例點都較為接近。

　　與2014年10月對比，本次意向購房者總價承受力未發生明顯變化，高比例峰值依然在100萬左右，而200萬(含) 以上接受度也維持在30%左右。但價格區間的集中度更為明顯，100-200萬的區間選擇占比從57.9%上升到74.7%。

　　由此可以看出，意向購房者對價格的接受度在實際價格行情的刺激下也處于相對較低水平。對單價的承受力，最高比例點集中在1.2萬元/㎡，占比20.8%；其次為2萬元/㎡，占比17.6%。

　　首次置業群體明顯低于改善置業群體，首次置業剛需客群對單價的接受度集中在1-1.2萬元/㎡區間，總價集中在100萬左右；而改善置業對價格接受度分布分散，集中度不高，單價在1.2-2元/㎡區間、總價在160-200萬區間均有不低的接受度。

　　意向購房者接受的首付款選擇峰值為40萬，占比51.4%，為歷史最高水平。其次為60萬，占比18.1%；80萬位居第三，占比11.8%。

　　對比2013-2014年，意向購房者能接受的首付款金額明顯下降，選擇最高比例點從2013年60萬降至40萬。