僅僅在數月之前，媒體的關注點還在“北京豪宅的買家哪兒去了”、“改善盤遇冷”、“剛需樓盤蓄客不暢”等等方面，而最近見諸報端的則是“北京房價上漲的N個理由”、“五十萬一平米天價豪宅亮相北京”、“北京又現日光盤”等等利好消息。本周一，多家經紀機構監測，上周北京商品住宅累計成交2230套，環比前一周大漲37.7%，成交面積達24.4萬平方米，環比大漲41.3%。降息預期落地后，樓市持續升溫，再加上之前“3·30新政”、“降準”等樓市利好政策疊加產生“1+1>2”效應，預計二季度樓市還將進一步升溫。

　　短短幾個月，市場發生了逆轉，難道持幣待購的買房人一下子都紛紛出手？開發商找買家的難題迎刃而解？據了解，目前不少售樓處又出現了難得一見的火爆場面，朝北8080、艾迪城等剛需盤近期熱銷，亦莊金茂悅、紫宸院、譽天下、保利海德公園等改善盤、豪宅都有不同程度的銷售增長。而這一切的發生都源于買房人的激增。那么，目前誰是買房產的主力軍？傳言中的股民通過樓市變現、投資客重新返場是真的嗎？

　　連豪宅都賣得動了 還有什么房不好賣

　　根據克爾瑞5月18日最新統計，5月上半月，北京全市單價6萬元以上已簽約項目中，西四環樓盤紫辰院以10套成交套數成為北京全市豪宅銷售冠軍。除此之外，在排名前十的項目中，基本位于朝陽、海淀、東城區。不難看出，這幾個區，也是實力人群最集中的區域。

　　當北青報記者問及買房人的構成時，紫宸院營銷負責人介紹，紫辰院4月份就以39套成交套數和4.5億認購額獲得北京銷冠、5月上旬再以7套成交衛冕北京全市豪宅銷售冠軍。這主要得益于首先是區位的價值，其次便是買房人群的精確。“有很多從股市套利的人開始將目光轉向房地產，畢竟股票風險太大。我們的業主里就有本來是購買改善盤的，但股市收益巨大，直接將目標轉向豪宅了”。

　　連豪宅都賣得動了，其他類型產品自不必說。上周末，記者在剛需盤朝北8080售樓處看到，幾十組買房人前來咨詢、認購，當天認購十套。該項目操盤手陳沖給記者講了一件有意思的事情。從5月3日開始推新房源，每天都能賣四五套，突然前兩天一套沒賣，開發商一時摸不著頭腦，后來跟潛在買房人一了解才發現，原來前幾天股票跌了……“我們的客戶好多都要求先訂房，首付過一段時間再付，原因就是都在股票里，我現在天天祈禱股票千萬別跌。”

　　政策利好顯現 現房庫存大增 買房人真等不了了

　　并不是說買房群體的激增源于股市套利，它只是其中一方面，只證明人們獲取財富的路又多了一條。買房人的紛紛出手原因是多方面的，最重要的莫過于政策的利好與市場有利于開發商的現象出現。

　　亞豪機構統計數據顯示，央行最近一次宣布降息之后的一周（5月11日至5月17日），北京別墅市場共有33個別墅項目實現成交，較前一周增加9個，累計成交99套，環比上漲141.5%，成交總面積近3萬平方米，環比上漲165.6%，成交均價為3.2萬元/平方米，環比前一周下跌2.0%。除了別墅，北京公寓豪宅成交也頗為活躍。同樣來自亞豪機構的數據顯示，5月4日至5月10日，北京實際成交均價6萬元/平方米的公寓豪宅項目中，有14個項目出現成交，共成交30套，成交總面積為0.52萬平方米，環比此前一周，分別上漲了57.9%和48.6%。這是公寓豪宅周度成交量15周內首次沖至30套。

　　而另外一個利好則是市場層面的。今年，北京商品住宅的庫存量雖然一路下滑，由年初的8.8萬套最低降至過7.8萬套，但庫存的結構卻始終在動態變化，最大的變化就是自4月25日開始，現房的庫存量超過了期房。截至上周末，北京期房商品住宅庫存為36178套，現房庫存為44588套，現房比期房超出了8410套。

　　亞豪副總經理郭毅指出，現房庫存大增，意味著房價又將開啟新一輪的上漲。

　　首先，對于房子價值判斷來說，現房賣的是實樓，期房賣的是圖紙，看得到摸得著，購房者也愿意為此付出更高的代價。其次，現房成本更高。開發商推遲到現房開盤才回籠資金，付出代價不菲，一年的融資成本大致在10%-20%，成本原因造成現房的價格普遍比期房要高出不少。第三，期房選擇面縮小，只能選高價現房。期房庫存的減少，意味著購房者無論是被動、還是主動，未來選擇產品價值與銷售價格齊高的現房的概率都將增加，現房均價水平遠超期房的漲速也意味著房價上漲正在成為現實。第四，一大撥高端盤正在襲來。今年，地王盤將集中入市，這些被高地價裹挾而成的高端盤，在產品上都具備類似的特點：大戶型、低密度、定價高。

　　買房人中自住客和投資客比例 7:3

　　去年，北青報記者通過采訪，分析了北京樓市客群消失的幾個原因。首先，山西、陜西、內蒙古能源領域客戶已經淡出樓市。山西炒房團、內蒙古炒房團、溫州炒房團都已經成為歷史。其次，以前也曾經是樓市不可或缺之力量的江浙財富人群，也因為制造業、進出口、期貨行業不景氣的原因，失去了以往買房的動力。第三，北京氣候的不確定性，使很多實力人群將買房目光投向環境較好的城市甚至國外。而新興的買房人群基本都是一些新興行業的寵兒，比如阿里、騰訊、華為、小米等新經濟的代表。

　　而現在的買房人群構成是什么?記者從多家樓盤操盤手那里獲取了樣本采集，得出了最終的結論。

　　基本上現在買商品房的客戶分兩大類：自住客和投資客，比例大約7:3。

　　細分客群，自住客分四類：1.首次置業型，不用解釋，就是以前沒房的剛需，但不喜歡自住房的品質；

　　2.功能升級型：或因為教育、養老等功能需求，或因為結婚、生子、二胎等面積需求，需要置換房屋；

　　3.品質升級型：對現有居住的社區不滿，對現有居住的產品不滿意，追求更高品質的產品；

　　4.區域跨越型：因工作調動、子女教育等問題需跨區域購房。

　　從數據采集中北青報記者發現，投資客回流已成不爭事實。投資客可分為三類：1.資產重組型：賣舊買新，淘汰手里的老舊資產，配置增長潛力更大的資產，長期持有；2.資源調整型：看好不動產的長期穩定性，加大對不動產的配置比例；3.資產回歸型：看好一線城市的發展前景，淘汰掉二三線城市的資產，將更多的不動產集中到一線城市。

　　本版文/本報記者 張艦