【導(dǎo)讀】國土部、財政部等五部門發(fā)出通知，農(nóng)房將納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》本期觀點(diǎn)：為農(nóng)民財產(chǎn)織就“保護(hù)網(wǎng)”、樹立“防火墻”。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京1月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，在“農(nóng)村宅基地和農(nóng)房納入全國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記體系”政策試點(diǎn)半年后，國土資源部、財政部、住建部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局最新發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求在全面加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的同時，把農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇。

　　在新型城鎮(zhèn)化的背景下，破除農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)戶口的藩籬，是為了推進(jìn)城市化進(jìn)程和填平不公出臺的。在這個時候，實(shí)施農(nóng)房納入不動產(chǎn)的制度，一定程度上是和戶籍制度改革的有效對接。而且從媒體報道來看，城市化進(jìn)程中不可避免地出現(xiàn)過不少占用更多農(nóng)民房屋和宅基地的實(shí)例，有地方依然會打著推進(jìn)城市化的幌子窺視農(nóng)民的那點(diǎn)財富，容易給農(nóng)民帶來傷害。

　　所以，農(nóng)房納入不動產(chǎn)、宅基地納入不動產(chǎn)，意味著農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物和在城市里一樣，也是不能隨隨便便就征收的，需要確保所有者的利益。中國農(nóng)科院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展研究所研究員胡定寰分析，這項(xiàng)政策出臺的最主要意圖就是保護(hù)農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益。

　　胡定寰：主要有三點(diǎn)政策上的原因。首先，現(xiàn)在農(nóng)村有大量的外地資本進(jìn)入農(nóng)村土地市場，它們借助新農(nóng)村的建設(shè)的能力，有些甚至用和地方官員的關(guān)系，大量的圈地，搞房地產(chǎn)投機(jī)。這種做法會嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民的利益，會導(dǎo)致很多民事糾分。第二，我們國家的農(nóng)民進(jìn)程運(yùn)作已經(jīng)取得了很大的成效，有部分的農(nóng)民長期居住在城市，也不一定要回到原來的農(nóng)村，不一定需要原來的住房，因此完成了登記和發(fā)證以后，就可以合法的上市。這樣有人特別是他們的鄰居可以買住房。第三，在大數(shù)據(jù)時代，有利于政府掌握微觀數(shù)據(jù)，以便作出更多的宏觀的政策服務(wù)。

　　關(guān)于此話題，經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥對此評論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：國家為什么要在這個時候出臺政策，把農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇？

　　李國祥：不動產(chǎn)登記是國家早已部署一項(xiàng)工作，現(xiàn)在正是工作啟動的重要時機(jī)。這是我們國家要長期經(jīng)歷一項(xiàng)制度，在十八屆三中全會之后，進(jìn)行全面深化改革，對農(nóng)村房屋要納入到城鄉(xiāng)一體化當(dāng)中去，進(jìn)行登記。這為我們國家整體改革會提供一個非常重要的基礎(chǔ)，也是我們國家改革的重要步驟、重要內(nèi)容。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：把農(nóng)房和這種宅基地上，建設(shè)用地上的建筑物放進(jìn)不動產(chǎn)登記的范圍，出于什么樣的考慮呢？

　　李國祥：考慮是多方面的，重點(diǎn)則是與我們的農(nóng)村改革，全面深化改革直接相關(guān)。我們在農(nóng)村調(diào)查的時候，有的地方通過把房屋納入到統(tǒng)一登記之后，農(nóng)民的房屋的使用權(quán)就可以到銀行做抵押了。如果過去不進(jìn)行登記，有的房屋到銀行貸款的時候作為抵押物，銀行不放心，如果銀行派人測量、去看，這個房屋是不是他家的，這就很難說清楚，也出現(xiàn)過農(nóng)民拿自己房屋的使用權(quán)反復(fù)做抵押，這給銀行帶來了風(fēng)險，這就使得銀行不愿意用這個作為抵押物來給他進(jìn)行貸款，所以它對盤活整個農(nóng)村資源要素，特別像房屋、土地有非常重要的意義。當(dāng)然農(nóng)村的人口在變動，農(nóng)村的房屋呈經(jīng)營態(tài)勢，允許試點(diǎn)，在集體內(nèi)部可以進(jìn)行交易。當(dāng)然，如果將來進(jìn)行交易，需要登記，過去我們在農(nóng)村調(diào)查的時候，農(nóng)民說你們的城里的房屋有房產(chǎn)證，那么我們農(nóng)村的房子為什么不能做抵押，我們在交易的時候得不到法律的保護(hù)，得不到確認(rèn)。所以，登記是非常有意義的，這有助于更好實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的各項(xiàng)權(quán)利，也有助于更好把農(nóng)村的房屋土地盤活。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：也就是過去銀行認(rèn)的是只認(rèn)地，不認(rèn)房，現(xiàn)在是地和房都需要認(rèn)了。農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇，很多人把它和房地產(chǎn)稅聯(lián)系在一起，認(rèn)為下一步征收房地產(chǎn)稅時會把農(nóng)房納入其中。對此，中國農(nóng)科院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展研究所研究員胡定寰認(rèn)為，對政策的解讀還是應(yīng)該集中在保護(hù)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益上。

　　胡定寰：我們政府現(xiàn)在手上并不缺錢，我們政府更需要的就是幫老百姓辦事，支持老百姓同時得到老百姓的支持，得到民心所向，所以說我想我們應(yīng)該從好的地方去想。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：把農(nóng)房納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇，將來這些房屋會不會涉及到繳納房地產(chǎn)稅的問題？

　　李國祥：把農(nóng)民的房屋納入到不動產(chǎn)登記當(dāng)中，跟房產(chǎn)稅關(guān)系不是很大。首先，國家房地產(chǎn)稅的立法還沒有通過，哪些征稅、哪些不征稅，現(xiàn)在還不確定。國家長期以來都實(shí)行惠農(nóng)、富農(nóng)的政策，國家進(jìn)入新時期以后，基本上都是讓利給農(nóng)民，不會對農(nóng)民征地，不會對農(nóng)民的房屋征房地產(chǎn)稅。從長遠(yuǎn)來看，國家農(nóng)村住宅、宅基地改革試點(diǎn)辦法已經(jīng)出臺，如果農(nóng)民過度占用宅基地，將來再試點(diǎn)的計(jì)劃，就會采取有償使用。有償使用意味著跟房地產(chǎn)稅不是一個概念，這只是對于多占的宅基地。對于一般的農(nóng)戶來說，宅基地是集體的，農(nóng)戶擁有使用權(quán)，使用權(quán)的獲得是無償?shù)模瑸榱藢砟茏屴r(nóng)民集中使用宅基地，很可能會使試點(diǎn)就是有償使用，農(nóng)民把多余的宅基地通過市場轉(zhuǎn)讓的方式，給缺地或者沒有地的農(nóng)民，這是經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)手段。如今，農(nóng)村有的家庭的宅基地非常多，有的家庭沒有宅基地等問題同時存在。怎樣分配宅基地，每一個農(nóng)民、每個集體的成員都能夠住上好房子，是我們將來主要考慮的。至于讓所有農(nóng)民都來交房地產(chǎn)稅，這種可能性非常小，與國家的政策或者改革的初衷不相融，我們的目的還是想讓農(nóng)民得到更多的好處。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：還有一部分群體，宅基地上的建筑，除了農(nóng)房之外還有小產(chǎn)權(quán)房，那么這個政策出臺之后，對于小產(chǎn)權(quán)的影響是怎么樣，是不是開了一個新的口子？

　　李國祥：我不是這樣來解讀，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房很復(fù)雜，超過了農(nóng)民的范疇，屬于農(nóng)村集體的建設(shè)用地給城里人去買，或者非基地成員買，未來小產(chǎn)權(quán)房改革，目前沒有定性仍然是設(shè)為非法的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在登記會納入到這個登記范圍中嗎？小產(chǎn)權(quán)房？

　　李國祥：現(xiàn)在還是把它局限在農(nóng)民宅基地，就是作為集體成員的，小產(chǎn)權(quán)房很可能在集體土地上。

　　中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心專家馬慶斌認(rèn)為，全面推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記頒證，在法律制度層面上為了維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益做了一項(xiàng)保證，同時為未來在全國層面加快構(gòu)建更加全面的城鄉(xiāng)一體土地管理制度積累經(jīng)驗(yàn)。農(nóng)村和城市的土地一樣，都是有所有權(quán)或者明確的使用者，需要在市場經(jīng)濟(jì)條件下實(shí)現(xiàn)要素真正自由、平等地流動。