馬立明
評(píng)論眼：根據(jù)廣東電視臺(tái)珠江頻道報(bào)道，對(duì)于省高院的終審判決，房管部門(mén)卻認(rèn)為“這只是一種意見(jiàn)且不予采納”?？梢?jiàn)，雖然業(yè)主們獲得了法律的支持，但房管部門(mén)置若罔聞。更令人費(fèi)解的是，房管部門(mén)對(duì)于上級(jí)機(jī)關(guān)的復(fù)議和法院的判決竟然不以為然，令業(yè)主“大開(kāi)眼界”。按照現(xiàn)有的法規(guī)規(guī)定，即便贊成業(yè)委會(huì)成立的業(yè)主超過(guò)全體業(yè)主的90%，只要他們的房屋總面積不超過(guò)專(zhuān)有面積的一半，仍然沒(méi)有資格成立業(yè)委會(huì)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。而回顧以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，有些開(kāi)發(fā)商因在建筑、銷(xiāo)售和管理中往往存在諸多貓膩，建筑質(zhì)量問(wèn)題、管理不到位、拖欠物業(yè)維修基金等多有發(fā)生。業(yè)主委員會(huì)成立之后顯然是要挖出這些問(wèn)題的，這也正是有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高門(mén)檻來(lái)拖延甚至阻撓成立業(yè)委會(huì)的原因。
在廣東省政協(xié)會(huì)議上，政協(xié)委員溫良等8名委員聯(lián)盟提案《建議賦予物業(yè)業(yè)主委員會(huì)法律地位》，提案核心直指商住社區(qū)多年頑疾，小區(qū)共有物業(yè)權(quán)屬不清問(wèn)題?！靶^(qū)共有物業(yè)和共有面積”，包括小區(qū)的人防工程、廣場(chǎng)、架空層、設(shè)備用房、物業(yè)用房、學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、共建配套等，按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，上訴物業(yè)均毫無(wú)爭(zhēng)議的屬于全體業(yè)主共有。但是，到地方政府房管部門(mén)執(zhí)行的時(shí)候，卻產(chǎn)生了專(zhuān)有面積確權(quán)認(rèn)知模糊不清和混亂，業(yè)主的權(quán)益得不到法律的保障，業(yè)主委員會(huì)完全處于弱勢(shì)。
據(jù)媒體報(bào)道，廣州天河某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的表決結(jié)果遭到了房管部門(mén)的否決，因?yàn)樗麄儽徽J(rèn)為“投票表決所得贊成票權(quán)面積并未達(dá)到一半”的要求。然而，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)充分證據(jù)，說(shuō)明自己的合法性，并上訴于廣東省高級(jí)人民法院。2014年9月，由廣東省高級(jí)人民法院做出終審判決。廣東省高級(jí)人民法院和廣州市中級(jí)人民法院在行政判決書(shū)中明確支持：關(guān)于專(zhuān)有面積的計(jì)算應(yīng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定；關(guān)于建筑物總面積的計(jì)算根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條第一款第一條的規(guī)定。也就是說(shuō)，該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)完全達(dá)到要求，他們的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暋?/p>
然而，根據(jù)廣東電視臺(tái)珠江頻道報(bào)道，對(duì)于省高院的終審判決，房管部門(mén)卻認(rèn)為“這只是一種意見(jiàn)且不予采納”?？梢?jiàn)，雖然業(yè)主們獲得了法律的支持，但房管部門(mén)置若罔聞。更令人費(fèi)解的是，房管部門(mén)對(duì)于上級(jí)機(jī)關(guān)的復(fù)議和法院的判決竟然不以為然，令業(yè)主“大開(kāi)眼界”。
按照現(xiàn)有的法規(guī)規(guī)定，即便贊成業(yè)委會(huì)成立的業(yè)主超過(guò)全體業(yè)主的90%，只要他們的房屋總面積不超過(guò)專(zhuān)有面積的一半，仍然沒(méi)有資格成立業(yè)委會(huì)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。而回顧以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，有些開(kāi)發(fā)商因在建筑、銷(xiāo)售和管理中往往存在諸多貓膩，建筑質(zhì)量問(wèn)題、管理不到位、拖欠物業(yè)維修基金等多有發(fā)生。業(yè)主委員會(huì)成立之后顯然是要挖出這些問(wèn)題的，這也正是有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高門(mén)檻來(lái)拖延甚至阻撓成立業(yè)委會(huì)的原因。房管部門(mén)通過(guò)各種算法，甚至將公共面積算入專(zhuān)有面積，令人費(fèi)解。公權(quán)力不顧廣大業(yè)主利益，甚至對(duì)上級(jí)部門(mén)的建議、司法部門(mén)的判決面前依舊我行我素。
這個(gè)小區(qū)的事件，并不是個(gè)例。很多小區(qū)業(yè)主都在維權(quán)路上敗下陣來(lái)。有媒體計(jì)算過(guò)，廣州中心城區(qū)一個(gè)20萬(wàn)左右建筑面積的商住樓盤(pán)，其停車(chē)場(chǎng)、共建配套的物業(yè)出租、出售利益，以及共有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)收益利益，一年可達(dá)600余萬(wàn)左右。著名學(xué)者唐昊指出，“部分開(kāi)發(fā)商積極地通過(guò)各種途徑進(jìn)行二次確權(quán)，將車(chē)庫(kù)、游泳池等小區(qū)公建配套變成私產(chǎn)，將業(yè)主共有變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商專(zhuān)有。眾多共有物權(quán)的糾紛根源，就在于此。實(shí)際上，在中國(guó)沒(méi)有建立共有物業(yè)的登記制度之前，業(yè)主的共有物權(quán)是無(wú)法保障的?！?/p>
業(yè)主委員會(huì)本來(lái)是代表業(yè)主維護(hù)權(quán)益，與房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司溝通，從而共同進(jìn)行社會(huì)建設(shè)的。著名學(xué)者、諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)得主奧斯特羅姆曾高度評(píng)價(jià)了中國(guó)的小區(qū)公共治理，“一些市民自發(fā)組織起來(lái)的協(xié)會(huì)，比如業(yè)主委員會(huì)等，發(fā)揮了更顯著的作用。據(jù)我所知，這種模式已經(jīng)廣為流傳，它們與政府共同管理社區(qū)、解決問(wèn)題，以保證大型建筑群良好運(yùn)作，讓居民獲得良好的公共服務(wù)?！北緛?lái)，這是一次社會(huì)建設(shè)的進(jìn)步，是民眾走向小區(qū)自治的一次很好的嘗試，可現(xiàn)在，卻出現(xiàn)如此局面。本來(lái)應(yīng)當(dāng)成為裁判員的房管部門(mén)，如今也拒不執(zhí)行法院的判決。
如今，溫良等人的提案已經(jīng)引起了會(huì)議的充分關(guān)注。更多的細(xì)節(jié)還在協(xié)商過(guò)程中，更多的共識(shí)將會(huì)達(dá)成。希望本次兩會(huì)將成為業(yè)主們擺脫維權(quán)困境的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
作者為資深評(píng)論員、政治學(xué)博士