經(jīng)過(guò)多年的嘗試與探索，北京在養(yǎng)老設(shè)施用地方面又有了新舉措。

　　2月3日，北京市2015年首宗養(yǎng)老設(shè)施用地競(jìng)拍成功。與2013年、2014年北京市國(guó)土資源局(以下簡(jiǎn)稱“北京市國(guó)土局”)推出的單一養(yǎng)老設(shè)施用地不同，該宗養(yǎng)老用地供應(yīng)方式是“住宅用地+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地+限價(jià)商品住房用地”配建的混合用地模式。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查了解，配建混合用地模式也將成為2015年養(yǎng)老用地的主要供應(yīng)方式。據(jù)悉，在2014年12月中旬，北京市國(guó)土局曾舉辦過(guò)一場(chǎng)較大規(guī)模的養(yǎng)老用地出讓征求意見(jiàn)會(huì)，會(huì)上就混合配建用地模式進(jìn)行了可行性探討，并計(jì)劃推出9宗此類性質(zhì)的養(yǎng)老用地。保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等地產(chǎn)商、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)商、險(xiǎn)企和相關(guān)專家等參與了此次征求意見(jiàn)會(huì)。

　　“事實(shí)上，北京市國(guó)土局一直在探索養(yǎng)老用地供應(yīng)模式，包括推出什么性質(zhì)的土地等，并強(qiáng)調(diào)如果此種方法不行就換另一種，態(tài)度很堅(jiān)決，一定要支持養(yǎng)老設(shè)施用地。”北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星說(shuō)。

　　多年嘗試的結(jié)果

　　北京對(duì)于養(yǎng)老設(shè)施用地的推動(dòng)一直走在全國(guó)前列。

　　2013年，北京市按照“計(jì)劃適度超前，有效引導(dǎo)預(yù)期”的原則，結(jié)合區(qū)縣和相關(guān)部門提供的項(xiàng)目梳理，在年度供地計(jì)劃中單獨(dú)列項(xiàng)的養(yǎng)老設(shè)施用地供地計(jì)劃100公頃。

　　按照計(jì)劃，2013年北京市國(guó)土局將會(huì)陸續(xù)推出7塊養(yǎng)老設(shè)施用地。

　　2013年1月30日，北京首宗養(yǎng)老社區(qū)用地開(kāi)標(biāo)，中投發(fā)展有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“中投發(fā)展”)、北京懋源置業(yè)和懋源房屋聯(lián)合體、中建一局建設(shè)發(fā)展有限公司和北京興茂置業(yè)四家公司參與。最后，中投發(fā)展以總價(jià)4.62億元成功中標(biāo)北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。

　　之后，由于中投發(fā)展養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)遲遲無(wú)法落地，引起各方媒體“圈地”質(zhì)疑。一時(shí)間，養(yǎng)老設(shè)施用地招拍掛陷入停頓。

　　2014年4月，國(guó)土部出臺(tái)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，養(yǎng)老設(shè)施用地政策才又往前邁進(jìn)一步。

　　2014年，北京市國(guó)土局則對(duì)100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地指標(biāo)提出了“重點(diǎn)調(diào)度盤活、利用存量建設(shè)用地推進(jìn)養(yǎng)老設(shè)施用地的計(jì)劃”。“關(guān)于養(yǎng)老設(shè)施用地的政策我們也在研究，包括不斷的論證，希望這一政策能夠真正惠及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”北京市國(guó)土局相關(guān)人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　但這一思路并沒(méi)有出現(xiàn)可借鑒的成功案例，2014年北京養(yǎng)老用地市場(chǎng)依然凋敝。

　　直到2014年下半年，萬(wàn)科、花樣年等企業(yè)推出了“住宅小區(qū)配建養(yǎng)老社區(qū)”模式，并迅速獲得市場(chǎng)認(rèn)可。這一模式也與“9073”養(yǎng)老規(guī)劃思路一致。隨后，北京市國(guó)土局開(kāi)始探索混合配建模式的可行性。

　　在2014年底征求意見(jiàn)會(huì)召開(kāi)之前，北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京也曾被北京市國(guó)土局邀請(qǐng)?zhí)接戰(zhàn)B老運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)的關(guān)系。“當(dāng)時(shí)就定了一個(gè)基本方向，住宅社區(qū)配建一部分專門的養(yǎng)老用地，但對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自持年限有一定要求。這種方式更實(shí)際，可行性更強(qiáng)。”在2014年12月中旬的征求意見(jiàn)會(huì)上，北京市國(guó)土局決定推出9宗“住宅用地+養(yǎng)老設(shè)施用地+限價(jià)商住房用地”的混合配建土地。

　　“從政府角度出發(fā)，這一方式既滿足了養(yǎng)老土地供應(yīng)的政治任務(wù)，也保護(hù)了地價(jià)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)住宅的現(xiàn)金流回報(bào)消化一部分養(yǎng)老投資壓力，平衡各方利益，是可行之舉。”合眾不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理高峰說(shuō)。

　　據(jù)悉，北京市國(guó)土局是次征求意見(jiàn)會(huì)推出的9宗地分別位于房山、懷柔、朝陽(yáng)等各區(qū)縣的近郊，總面積約100公頃，基本與北京市年度養(yǎng)老用地供應(yīng)計(jì)劃一致。參與該次會(huì)議的合眾人壽、保利地產(chǎn)、北京安信頤和等公司都對(duì)土地信息做了積極研究，對(duì)后續(xù)供地計(jì)劃保持著密切接觸。

　　讓企業(yè)有盈利空間

　　2月3日，首創(chuàng)置業(yè)5.98億元折桂北京順義新街地塊，包括3.83萬(wàn)平方米售價(jià)為9500元/平方米的限價(jià)房，以及養(yǎng)老用地規(guī)劃建筑面積3.46萬(wàn)平方米。這也意味著去除養(yǎng)老設(shè)施用地和限價(jià)房用地，該地塊剩余純商品房面積不到2.9萬(wàn)平方米。

　　“養(yǎng)老配套面積占比相當(dāng)大，拿地也不便宜，最終成本會(huì)在住宅部分體現(xiàn)，可售部分房?jī)r(jià)會(huì)很高，企業(yè)如何平衡成本是需要技巧的。”高峰分析道。

　　在北京安信頤和控股有限公司總經(jīng)理趙軍看來(lái)，這一模式的好處在于把住宅用地和養(yǎng)老用地捆綁銷售，“未來(lái)會(huì)出現(xiàn)養(yǎng)老專業(yè)運(yùn)營(yíng)商和地產(chǎn)商聯(lián)合體拿地的情況，這不失為一個(gè)好的解決方案。另一方面因可售部分面積過(guò)少，拿地企業(yè)將以北京市國(guó)企或有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)為主。”

　　“未來(lái)除了混合配建的主流供地模式外，可能還會(huì)出現(xiàn)PPP模式。”烏丹星補(bǔ)充道。PPP模式即政府出地，地上物業(yè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理均由企業(yè)承擔(dān)，但需要在約定時(shí)間內(nèi)將這一物業(yè)歸還政府。“混合配建與PPP模式會(huì)成為養(yǎng)老設(shè)施用的主要形式。”

　　“我們?cè)谀谴螘?huì)議上達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：推出來(lái)養(yǎng)老設(shè)施用地必須讓拿到地的企業(yè)能生存，否則沒(méi)有任何意義。”烏丹星說(shuō)。