今年別墅市場活躍。廣州日報記者盧政攝

　　今年將是東莞別墅供應爆發的一年，別墅市場也受到極大的關注。記者調查發現，一些豪華別墅高價出租給企業，但奇怪的是，東莞一手別墅銷售價格卻普遍偏低。業內人士表示，東莞部分企業為留住人才會以“天價”租豪華別墅，但是從整體市場來看，東莞一手別墅產品走“精小化”路線，經濟型小別墅符合改善需求“換房族”自住需求，更受市場青睞。

　　現象——

　　企業花65000元/月租豪華別墅

　　日前，劉女士將自己一套位于東城山莊的別墅以35000元/月的租金出租出去。劉女士說，住在別墅里的是一家企業的高管，一家三口來自青島，由所在企業為他們租了這套別墅。

　　記者了解到，企業為留住人才，租豪華別墅給高管居住的現象，在東莞并不少見。東莞一家汽車組件公司剛開業，為了留住來自國外的高級管理人員，花65000元/月租下了一套別墅，該套別墅裝修非常豪華，還擁有私家游泳池，是東莞少有的豪華別墅。目前，該公司的這名高管將家人從國外接到東莞居住，安家東莞。

　　記者了解到，去年東莞最貴的一套別墅，銷售單價為55248元/平方米，而目前東莞的別墅普遍均價是在15000元/平方米左右。這些裝修豪華的別墅租金高昂，月租金甚至是均價的兩三倍以上，回報率非常高。

　　不過，業內人士也透露，租別墅的人群不多，而且對別墅軟硬件的要求都很高，大多數是獨棟別墅，除了裝修要豪華、配置好外，對于別墅的面積、交通便利等都有很多要求。合富置業業務副總監賀文宇表示，東莞別墅出租不多，租住別墅的租客主要以在東莞大型公司工作的企業高管群體和對生活要求高的生意人群為主，而像位于中心區，出租率比較高的光大·景湖藍郡的聯排別墅，目前租金也就約7000~8000元/月。

　　普通別墅低價賣：

　　部分一二手別墅價格“倒掛”

　　雖然個別豪華別墅租金高，但是東莞別墅的整體價格并不高，一二手別墅價格甚至出現“倒掛”，也因此有了一手別墅好賣過二手別墅的情況。

　　從東莞別墅產品發展的歷史來看，早年東莞別墅以大戶型為主，產品開發的面積越大越好，500~1000平方米以上別墅是市場的主流，購買人群也以頂尖的高端購房者為主，面積大，總價高，這也意味著這些別墅再流通能夠接受的人群不多。而隨著東莞樓市的發展，面積小、價格低的別墅逐漸唱主角，經濟條件較好的小企業主、企業高管等都能夠購買別墅，從而也導致了許多一手別墅價格低過城中心二手別墅，銷售情況更好；而二手別墅由于價格不會出現調整，放盤量較少的情況。

　　賀文宇認為，目前東莞的一手別墅產品供應和成交都比二手別墅多，不少一手別墅的價格也比市中心的二手別墅低，因此，二手別墅大多數集中在市中心，以自住為主，即使有別墅出售，市中心的二手別墅放盤價格也不會因一手別墅價格低而出現太明顯的調整。

　　記者了解到，目前東莞一手別墅均價約15000元/平方米，而城中心別墅的均價約20000元/平方米。由于一手別墅供應量大，競爭激烈，曾經出現過一種怪現象：一期的別墅在二手市場放盤，價格高，而二期新別墅卻降價銷售，一手別墅的價格比二手別墅的還要低很多，這也導致東莞別墅在二手市場上并不活躍。

　　小別墅受青睞：

　　自住為主 中心別墅入住率達7成

　　雖然個別別墅租金高，但是對于整體的別墅市場而言，別墅出租的并不多，東莞別墅主要還是以自住為主。賀文宇表示，東莞市中心別墅的入住率約為70%，而外圍郊區的別墅入住率約為40%~50%。而從別墅的面積來看，近年來“精小化”別墅產品供應增加，迎合了“換房族”改善住宅的自住需要，受到市場青睞。

　　東莞中原地產市場研究部統計的數據也顯示， 2014年東莞全年共供應別墅1696套，別墅套均面積為288平方米/套，其中200~400平方米產品供應占比由2013年的68%縮減至2014年的58%，而160~200平方米的中小經濟型別墅供應占比由11%增長至23%。

　　別墅面積越來越小是由市場決定的。近三年來，由于海逸豪庭、萬科·四季花城、保利·生態城等中小面積別墅深受市場青睞，不少開發商出于開發成本和消化速度的考慮，別墅產品線開發“精小化”，2014年涌現出一大批同質化的經濟型別墅，該類產品的增多也導致別墅市場整體套均面積趨小。

　　后市——

　　今年59個項目有別墅供應

　　根據東莞中原地產市場研究部監測數據顯示，今年東莞別墅潛在供應量預計為102.02萬平方米，潛在項目數共計59個，其中城區僅有4個別墅項目，其余潛在供應基本集中于各鎮區，全新項目共有26個，舊盤加推項目共有33個，2015年將繼2013年之后成為東莞別墅市場供應爆發的一年。

　　從區域來看，2015年有別墅供應的區域預計將擴容至24個。沙田、東城、高埗、清溪、石排、企石、橫瀝、大嶺山這些很久沒有別墅供應或銷售的區域在2015年將有不少全新別墅上市，給區域樓市增添亮點。

　　松山湖別墅市場最受關注

　　今年哪些區域別墅市場值得關注？東莞中原地產研究部監測發現，今年別墅市場最值得關注的區域是松山湖。屆時將有5個全新項目、3個舊盤加推共17.89萬平方米的別墅產品上市，是今年最炙手可熱的區域。從產品結構來看，產品線較為豐富，整個區域獨棟產品最多，又由于區位優勢和自然資源優勢，預計今年不少高單價、高總價別墅成交都將在這里產生。

　　而在眾多別墅供應區域中，東坑鎮則讓人不容忽視。該鎮區自2006年至今，僅2007年和2014年有少量別墅供應，在別墅消化上也僅2014年盈濱半島少量產品成交，但據東莞中原目前測算，預計2015年東坑將有皇家翡翠灣花園、金達時代豪庭、碧桂園豪園三個項目上市，總貨量近9萬平方米，區域消化壓力巨大。

　　而沙田自2011年起才有少量別墅供應，在碧桂園·柏麗灣進駐之前的別墅消化一般，預計2015年的別墅供應量超8萬平方米，一個全新項目和兩個舊盤加推，別墅類型、產品面積段都較為相近，產品同質化嚴重，片區的消化能力一般，預計也將面臨較為嚴峻的出貨壓力。記者蔣幸端