樓市快評(píng)
龔名揚(yáng)
在過(guò)去一個(gè)星期，東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)交出了一份尚算不錯(cuò)的成績(jī)單。據(jù)東莞中原研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，上周東莞市商品房成交套數(shù)為1339套，環(huán)比之前一周升了3.64%，成交面積和成交金額環(huán)比都有明顯的增幅，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖也是在人們的意料之中。
相信有不少人都還記得在2014年的年初，由于種種原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)的日子并不好過(guò)。就拿上周的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，去年同期的成交套數(shù)和成交面積均比今年低55%以上，成交金額也低50%，一年的光陰可謂冰火兩重天。而從去年年底開(kāi)始，和全國(guó)的很多地方一樣，東莞的樓市走出了一波“翹尾”行情，這既有房企自身積極應(yīng)對(duì)危機(jī)的努力，也有國(guó)家到地方政策層面的因素。
至少，目前從宏觀政策的層面上來(lái)看，東莞的房企已經(jīng)度過(guò)了最艱難的時(shí)候。在剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有了新的表述。《政府工作報(bào)告》指出，今年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“支持、促進(jìn)”替代了過(guò)去的“調(diào)控、抑制”，不僅支持自住需求，更明確支持改善需求，有關(guān)方面表示對(duì)于改善型住宅首付的政策調(diào)整不日也將出臺(tái)。我們可以判斷未來(lái)政策走向是偏向積極的，指導(dǎo)更堅(jiān)持因地施策。良性促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，而不是暴漲暴跌。
東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年還是會(huì)有足夠的發(fā)展機(jī)會(huì)的，比如在降息周期啟動(dòng)，樓市政策預(yù)期寬松的環(huán)境下，本土居民的改善型居住需求，將為房企提供頗為可觀的增量；在東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化政策帶動(dòng)下的人口結(jié)構(gòu)調(diào)整下，會(huì)為東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的居住需求；由于存在價(jià)格洼地的效應(yīng)，持續(xù)流入的深圳客源將讓臨深片區(qū)的樓盤繼續(xù)受惠；軌道交通R2線的開(kāi)通，也為沿線的區(qū)域樓市提供了新的熱點(diǎn)……
所以東莞的房企就能夠高枕無(wú)憂了嗎？顯然不是。筆者認(rèn)為，對(duì)于他們而言，2015年的整體環(huán)境雖然要遠(yuǎn)好于去年，但由于行業(yè)發(fā)展的自身原因，今年仍存在一些挑戰(zhàn)。
從內(nèi)部原因來(lái)看，國(guó)家層面鼓勵(lì)和支持居民自住和改善型住房需求，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)于這一類戶型的需求量將激增。數(shù)據(jù)顯示，上周成交的住宅中，有超過(guò)800套是屬于剛性需求以及普通改善性需求，占各類住宅成交量的80%左右。然而，從目前東莞房企的庫(kù)存來(lái)看，庫(kù)存與市場(chǎng)需求呈現(xiàn)錯(cuò)配，具體體現(xiàn)為大戶型與公寓型產(chǎn)品供過(guò)于求，剛性需求以及普通改善性需求極為緊缺。
以東莞城區(qū)為例，數(shù)據(jù)顯示，120平方米以上的產(chǎn)品占40%，180平方米以上產(chǎn)品占25%，70平方米以下產(chǎn)品占比達(dá)34%，而市場(chǎng)需求量最大、政策支持面最高的70至120平方米產(chǎn)品，占比僅為26%。這種庫(kù)存與需求之間的錯(cuò)配，導(dǎo)致了此前一直以低庫(kù)存運(yùn)行著稱的東莞樓市，如今也面臨不斷增加的庫(kù)存壓力。
因此，筆者認(rèn)為2015年?yáng)|莞房企首先要做的一件事，就是利用各種銷售的節(jié)點(diǎn)，盡快出手這些錯(cuò)配的庫(kù)存，以回籠足夠的現(xiàn)金流。因?yàn)閺牧硪粋€(gè)方面看，土地的緊缺應(yīng)該會(huì)成為讓開(kāi)發(fā)商更為頭痛的問(wèn)題，只有足夠的資金才能夠在為數(shù)不多的土地競(jìng)拍中搶得先機(jī)。
在上周五，東莞市國(guó)土資源系統(tǒng)“法治推進(jìn)”主題年活動(dòng)動(dòng)員大會(huì)，市國(guó)土局方面稱東莞近1/3鎮(zhèn)街建設(shè)用地規(guī)模已突破2020年規(guī)劃數(shù)量，集約節(jié)約用地依然是東莞國(guó)土工作的重心。種種跡象表明，今年的商住商服地塊供應(yīng)量不會(huì)有太大的改變，在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健向好，開(kāi)發(fā)商存量地塊不足的情況下，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪應(yīng)該會(huì)非常激烈。
對(duì)于有置業(yè)計(jì)劃的市民來(lái)說(shuō)，2015年應(yīng)該會(huì)有不少機(jī)會(huì)。但問(wèn)題是，現(xiàn)在股市的情況那么好，要不要把錢從股市拿出來(lái)買房呢？光想想就夠你糾結(jié)的了。