自去年12月市場傳出北京四地將試點后，昨日房地產信托基金(REITs)再度受到住建部的力挺。住建部最新發布的《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)中強調，將大力推進REITs試點，要求各城市積極開展并逐步推開。不過，在住建部對推廣REITs熱情高昂之時，業內人士卻對REITs的試點之路充滿擔憂。

　　住建部力挺REITs

　　昨日，住建部在《意見》中指出，為了充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應，積極鼓勵投資REITs產品，要求各城市積極開展REITs試點，并逐步推開。

　　事實上，早在2009年我國即已開始研究REITs的試點，央行聯合銀監會、證監會等部門成立“REITs試點管理協調小組”，明確信托基金投向已經使用且具有穩定現金流的房地產物業，但由于諸多阻礙，REITs在中國一直停擺不前。直到去年11月，市場傳出REITs有望在北京、上海、廣州、深圳四地展開試點消息，REITs在中國的發展才算邁出了實質性的一步。

　　所謂REITs，即是房地產證券化的一種手段，把暫時無法出售、流動性較低的房地產利用證券化的方式進行變現，其收益主要來源于租金、物業收入和房地產升值等。

　　對于REITs的發起主體，格上理財分析師曹慶展指出，將主要會以信托公司、證券公司、基金公司以及一些其他的私募基金機構為主。目前國內的公募基金中，鵬華、廣發等已經推出了專門投資于國外市場REITs的QDII基金。

　　高昂稅收成擋路石

　　在國內沉寂多年的REITs，為何現在又急于推出？

　　有市場分析人士指出，“十二五”期間，我國將建設3600萬套保障性住房，預估總成本超過2萬億元。但仍以中央財政撥款、地方政府土地出讓金墊資為主，資金壓力較大。但通過REITs來融資就可以緩解融資壓力。

　　住建部也在此次發布的《意見》中指出，推進REITs試點有利于促進住房租賃市場的發展，有利于解決企業的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。

　　不過，在很多房地產以及資管方面的專家看來，REITs在中國的推開還存在稅收方面的阻礙，若針對房地產高昂的稅收無法給予相關的紅利，那么市場融資能力將十分有限。

　　北京中原地產首席分析師張大偉就預計，國內市場即便是成功試點出REITs也只能是小范圍個別的推廣，因為REITs一般的收益來源于房地產租賃，但我國的租賃市場收益很低，即便是商業地產最多也只有3%-4%的盈利點，還不如國債的收益，由此市場的盈利空間有限就很難吸引到投資者的資金參與。而國外的房地產租賃市場就比較成熟，投資國外的REITs收益至少能達到5%以上。

　　此外，記者了解到，真正造成我國REITs盈利空間有限的原因是房地產相關稅收的高昂。但根據中國企業投資協會副會長、中房集團原董事長孟曉蘇當時對于收益率的估算，離REITs的需要差距不小。

　　孟曉蘇指出，我國商業地產的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產稅等都較高，粗略統計，國內REITs的收益率需要13%-15%才能達到REITs收益的基本要求。這也說明，我國若沒有相應的免稅政策出臺，REITs將無法得到規?；l展。

　　監管架構依然缺位

　　除了稅收障礙外，REITs在未來歸屬于哪個金融監管部門監管目前也有待明晰。“國內的房地產開放商投資大多還是青睞于將地產出售，對于這種新型的融資工具一時間恐怕也很難接受。此外，REITs作為一種金融投資工具，應該有專門的監管部門，究竟是由銀監會、證監會還是央行監管都尚未明確規范，在政策上也顯然還不成熟?！庇靡嫘磐蟹治鰩熇顣D指出。

　　此外，在機構投資人和資產管理人的準入問題上，也需要有相關細則的推出，REITs的管理人往往需要具有充足的房地產資產經驗及細致的風險識別能力，但當前有國際化經驗又熟悉本土市場的團隊并不多見。

　　不難看出，即便是四大城市推出有成功的案例，但如果沒有一套完整的法律監管體系保障REITs投資運行，勢必也無法在國內生根發芽大面積鋪開。譬如在稅收方面，在美國的REITs可以獲得有利的稅收優惠，REITs不屬于應稅財產，且免除公司稅項，就避免了雙重納稅。

　　北京商報記者 馬元月 蘇長春

　　相關新聞

　　我國將支持開發商出租持有房源

　　北京商報訊(記者 蔣夢惟)今后開發商利用自己手中房源提供租賃服務將獲得國家支持。昨日，住建部發布了《住建部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確將支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，鼓勵有條件的房地產開發企業在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃；也可以與經營住房租賃的企業合作，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可以轉成租賃型的養老地產、旅游地產等。

　　目前，我國不少消費者選擇以租賃房屋的形式找到自己所住的居所，而這些房源大多數來自私人閑置房屋，來源渠道較單一，但業內表示，拓寬房屋租賃渠道，才能完善房屋租賃市場，令住房供應體系更完整，盡可能多地利用存量房源。因此，《意見》指出，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。

　　此外，《意見》還特別明確，要培育經營住房租賃的機構，鼓勵成立經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據市場需求進行裝修改造后向社會出租。值得注意的是，對于這些機構，我國將積極引導它們從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務。