計劃于7月開盤的純新盤項目 （數(shù)據(jù)來源：亞豪機構(gòu)，僅供參考）
計劃于7月開盤的老項目后期 （數(shù)據(jù)來源：亞豪機構(gòu)，僅供參考）
股市遭遇“端午劫”，樓市卻開始暗暗發(fā)力。6月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比上漲的城市達(dá)到20個，其中，一線城市漲幅明顯，深圳漲幅更是創(chuàng)全國之最，甚至出現(xiàn)了房主違約漲價，新房徹夜排隊等現(xiàn)象。雖然北京樓市并未出現(xiàn)太大轉(zhuǎn)折，但各售樓處的人氣正在回升，開發(fā)商對于售價也有了更多期待。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月份預(yù)計將有37個新盤項目入市，不但數(shù)量上創(chuàng)下新高，而且很多熱點區(qū)域、熱點項目的價格都有上調(diào)趨勢。
7月預(yù)計37個新盤入市創(chuàng)今年月度供應(yīng)新高
對于股市來說，近期是最壞的時候，上證指數(shù)從5100點跳水至4200點附近；但對于樓市來說，好日子似乎才剛要開始。“套現(xiàn)股票買房”、“房子才是永恒”、“沒有房連跳樓都沒地”等等宣傳語成了時下最熱門的調(diào)侃。
在行動上，各大房企也開始抓緊機會，利用剛剛過去的端午假期，積極展開蓄客，推出端午節(jié)“定制”的促銷活動。順義區(qū)的純新盤空港國際，就在22日開放了售樓處，并利用假期，邀請了數(shù)百名意向客戶現(xiàn)場參觀并舉辦聚餐游玩等活動。項目銷售人員告訴北京青年報記者，項目主打4.5米的精裝修LOFT，當(dāng)天排號能享受每日房款遞減100元的優(yōu)惠，導(dǎo)致排卡火爆，僅在活動當(dāng)天就辦理了100多張排號卡。
蓄客收獲理想效果，也為個項目的開盤入市創(chuàng)造了可能。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京商品住宅市場預(yù)計將有37個項目入市，其中包括順義的空港國際、方莊的方莊公館、通州的新北京中心、房山的遠(yuǎn)洋春天著等在內(nèi)的14個純新盤，以及包括首開·熙悅山瀾庭、首開·國風(fēng)美唐、春暉園·隨園等在內(nèi)的23個老項目后期。
這也是自5月北京商品住宅供應(yīng)開始抬頭以來，月度開盤量最多的一次，北京商品住宅市場供應(yīng)也將連續(xù)3個月維持在30個項目以上。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，在滯后了一個月之后，供應(yīng)市場的回暖節(jié)奏已趕上成交，北京住宅市場的全面回暖已正式鋪開，而7月37個項目的預(yù)計開盤量也將創(chuàng)今年的月度供應(yīng)新高。
對于供應(yīng)回升的原因，郭毅認(rèn)為，最重要的是需求回升所拉動的，從市場表現(xiàn)來看，自5月份開始大量中低端剛需及改善型項目推盤均受熱捧，甚至開始出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象，這一現(xiàn)象直接激發(fā)了尚在猶豫中的開發(fā)商加快入市。另外，從整體市場的成交數(shù)據(jù)上也能印證購房需求的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示6月1-18日，扣除保障房及自住房后，北京純商品住宅成交套數(shù)為4563套，環(huán)比上月同期大漲40%。
精裝和現(xiàn)房占比加大成另類“提價法”
在7月預(yù)計入市的37個項目當(dāng)中，精裝修和現(xiàn)房成為最明顯的共同點，多達(dá)22個項目要么采用了精裝修提升附加值，要么索性熬成了現(xiàn)房比例高達(dá)60%。像房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著和順義區(qū)的春暉園·隨園更是精裝修加現(xiàn)房兩不耽誤。
對此，有分析人士認(rèn)為，無論是精裝修還是現(xiàn)房，實際上雖然都增加了開發(fā)成本，但開發(fā)商仍舊樂此不疲，什么原因？就是為了追求利潤最大化的另類“提價法”，在通過精裝修或現(xiàn)房提升了項目自身附加值以后，更有助于提升銷售利潤。
其中，主打贈送精裝修的不僅有方莊公館、海淀·上林溪這類普通住宅產(chǎn)品，還有像新北京中心、空港國際這樣的商住樓，甚至連易郡這類很少附加精裝修的別墅產(chǎn)品也參與其中。郭毅認(rèn)為，由于在目前市場環(huán)境并不支持價格上漲，因此項目通過“精裝修”這種能夠拉開產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來提升性價比的做法，開始在市場中蔓延，而隨著矛盾的進(jìn)一步加劇，預(yù)計未來北京商品住宅市場當(dāng)中精裝修將逐漸成為“標(biāo)配”。
此外，因為成為現(xiàn)房而不受監(jiān)管部門價格干預(yù)的項目也不在少數(shù)，最近火熱的“通州售價8萬元項目”V7九間堂也可能在7月份面市。該項目在申請預(yù)售證時的報價突破了8萬元/平方米。在記者的探訪中，項目負(fù)責(zé)人表示，該項目主打通州區(qū)域少有的別墅產(chǎn)品，并且全部是溫泉入戶的現(xiàn)房別墅，每戶還附加大量的贈送面積。并且項目周邊還有公園、商業(yè)等成熟配套，因此申請預(yù)售證時確實報了一個比較高的價格，但實際開盤時的價格肯定不會是8萬元，預(yù)計每平方米將在4萬-5萬之間。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京優(yōu)質(zhì)土地價格高企以及各家房企土地儲備的減少，導(dǎo)致房企對于優(yōu)質(zhì)地塊項目愈加重視，不再像以往那樣挖個坑就賣，而是寧愿花大價錢好好雕琢，以求控制銷售速度，追求利潤的最大化。
拿地早的熱銷盤偏好加推
在7月預(yù)計入市的新盤中，不乏一些熱銷項目的身影，像亦莊·金茂悅、首開·國風(fēng)美唐、合生濱江帝景等，這些項目都是今年入市熱銷后的再次加推。
其中首開·國風(fēng)美唐在5月入市之后當(dāng)月便實現(xiàn)成交192套，6月截至18日已實現(xiàn)成交150套。此番，再次加推出貨意圖明顯。郭毅表示，老項目拿地時間早成本相對較低，因此在定價上具備先天優(yōu)勢。再加上老項目在銷售期的過程中，項目周邊各項配套的完善程度不斷提升，使得自身的性價比優(yōu)勢愈發(fā)突出。這都促使一些老項目在不斷尋求加推入市的機會。
另外，一位國有房企負(fù)責(zé)人也表示，許多在售老項目周邊都涌現(xiàn)出高價地，促使購房者更加肯定了區(qū)域房價的上漲預(yù)期。而這些銷售多年的老項目每次入市的房源都控制在100套左右，銷售差不多的時候再次加推，這就造成了持續(xù)熱銷的景象，也為未來的價格提升提前打好基礎(chǔ)。
熱點區(qū)域價格跳漲
在7月預(yù)計入市項目中，大部分項目對于售價依舊三緘其口，少數(shù)公布價格的項目中，京投銀泰·琨御府因為定價超過10萬元，而顯得格外吸引人。
該項目最新一期的報價為105000元/平方米。而去年首期入市時的成交價格僅在5萬元左右，不到一年時間，售價翻了一倍。這主要得益于今年10萬元以上項目的密集扎堆，導(dǎo)致像琨御府這樣自身位置優(yōu)越，前期定價并不高的項目，快速補漲，晉級10萬元加俱樂部。
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年將有16個10萬元以上的頂豪項目入市，而上半年已入市的僅有萬柳書院一個。郭毅預(yù)計，貨幣信貸政策的不斷放松，以及股市震蕩加劇的財富擠出效應(yīng)，借助高端階層重新進(jìn)行資產(chǎn)配置的有利時機，下半年，頂豪項目將會扎堆入市，今年也將成為頂豪供量最多的一年。
除了豪宅以外，通州因為多個利好消息，導(dǎo)致區(qū)域樓盤售價也出現(xiàn)了明顯跳漲。統(tǒng)計顯示，7月通州區(qū)預(yù)計將有4個項目入市，其中兩個為首次入市的商住樓，另外一個為普通住宅項目合生濱江帝景，以及現(xiàn)房別墅V7九間堂。其中合生濱江帝景率先大幅提升報價，該項目去年8月的入市價格為29500元/平方米，而在各項利好傳言之后，該項目高調(diào)宣稱漲價，如今已經(jīng)將報價攀升至35000-37000元/平方米。
郭毅認(rèn)為，支撐通州房價大幅跳漲的原因主要是來自于購房需求的迅猛增加。數(shù)據(jù)顯示，截至本月18日，通州區(qū)純商品住宅的網(wǎng)簽量已高達(dá)1272套，是5月同期的3倍半。有了需求的拉動，開發(fā)商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。而需求的增加，既有傳聞帶來的預(yù)期提振，更有當(dāng)前通州各項配套及基礎(chǔ)設(shè)施的完善對樓市的實際支撐。她預(yù)計，如果年底通州積分落戶制度的細(xì)則能夠如期出臺，還將會觸發(fā)區(qū)域銷量的新一輪暴漲。
業(yè)內(nèi)人士表示，從新盤供應(yīng)上不難看出，在調(diào)控政策利好不斷的市場背景下，北京樓市已經(jīng)走出低谷，整體市場進(jìn)入了上揚周期，隨著5月、6月、7月，樓市持續(xù)處于高速供應(yīng)的行情中，市場成交量隨之被連續(xù)拉升后，漲價項目將會不斷增多，北京新房市場的整體價格水平也將開始步入升溫期。
文/本報記者 李桁